아파트보다 3억 싸다? 전매제한 없는 오피스텔 분양가 비밀

오피스텔은 발코니가 없기 때문에 분양가를 따질 때 같은 전용면적의 아파트와 비교하면 안된다. 사진은 서울시내 오피스텔 밀집지역. 뉴스1

[안장원의 부동산 노트] 오피스텔 고분양가 

이달 초 오피스텔로 역대 최고인 평균 1398대 1의 경쟁률을 기록한 경기도 과천시 별양동 힐스테이트과천청사역. 전용 84㎡ 89실에 12만4426명이 신청했다. 100실 미만이어서 전매제한을 받지 않아 전매차익을 노린 수요가 대거 몰렸다. 여기다 분양가가 저렴하다는 인식도 한몫했다. 주변 부동산중개업소들에 따르면 웃돈이 1억5000만원 이상 붙은 분양권 매물이 나오고 있다.

이 오피스텔에서 펜트하우스(꼭대기 층 고급주택)를 제외한 일반물량 분양가가 15억~16억원이다. 같은 동에 2018년 입주한 래미안과천센트럴스위트 같은 전용면적 시세가 18억~19억원이다. 실거래가는 지난 4월 최고 18억5000만원이다.

지난해 입주한 과천시 부림동 센트럴파크푸르지오써밋 전용 84㎡가 지난 9월 20억원까지 거래됐다. 힐스테이트과천청사역이 3억~4억원 저렴한 셈이다.

전용면적 같아도 실제 사용면적 달라 

하지만 이는 ‘착시’다. 오피스텔의 분양가를 아파트와 비교할 때 흔히 저지르는 혼동이다. 같은 전용면적끼리 비교해서는 안 된다. 오피스텔 전용면적보다 한 단계 작은 전용면적의 아파트와 저울질해야 한다.

발코니 차이 때문이다. 아파트에 발코니가 있지만 오피스텔은 발코니를 설치하지 못한다. 실제 실내 사용면적을 보면 아파트는 전용면적에 발코니 면적을 합친 공간이지만 오피스텔은 전용면적이 전부다. 전용면적이 같더라도 실제 실내 사용면적이 아파트가 발코니만큼 더 넓다.

어떻게 비교해야 할까. 업계는 오피스텔 전용 84㎡와 같은 실제 크기의 아파트를 전용 59㎡로 본다. 좀 더 쉽게 비슷한 크기를 찾을 수 있는 방법이 있다. 오피스텔 전용면적과 아파트 공급면적을 비교하는 것이다. 공급면적은 전용면적에 계단 등 주거공용면적을 합친 면적이지만 전용면적에 발코니 면적을 더한 것과도 비슷하다.

김보현 미드미네트웍스 상무는 “아파트 공급면적이 실제로 사용하는 실내 공간인 셈이다”고 말했다.

힐스테이트과천청사역 오피스텔 전용 84㎡ 평면도. 아파트와 달리 오피스텔에는 발코니가 없다.

아파트 전용 59㎡의 공급면적이 대개 82㎡(25평형) 안팎이다. 래미안과천센트럴스위트나 센트럴파크푸르지오써밋 전용 59㎡의 공급면적이 85㎡다.

아파트와 오피스텔의 면적을 알 수 있는 사례가 이달 분양한 서울 영등포구 신길동 신길AK푸르지오다. 이 단지에는 도시형생활주택으로 분류되는 원룸형 아파트와 오피스텔이 동으로 구분돼 함께 들어선다.

둘 다 사실상 같은 크기의 집인데 전용면적을 보면 아파트 49㎡, 오피스텔 78㎡이다. 아파트 공급면적이 75~77㎡로 오피스텔 전용면적과 비슷하다.

때문에 힐스테이트과천청사역 분양가를 전용 59㎡ 아파트 가격과 비교하면 얘기가 달라진다. 래미안과천센트럴스위트 전용 59㎡ 시세가 15억~16억5000만원이다. 최고 실거래가는 지난 8월 15억3000만원이다. 과천 내 최고 실거래가는 지난달 과천푸르지오써밋 17억2000만원이다.

아파트 전용 59㎡와 비교하면 분양가가 저렴하다고 볼 수 없다.

분양가에 '비규제 프리미엄' 

그런데 실내면적 기준으로 사실상 같은 크기에서 오피스텔 분양가가 아파트보다 조금 더 높게 책정되는 추세다. 신길AK푸르지오에서 오피스텔 분양가가 1억원가량 더 높다. 실내면적이 조금 더 넓기 때문이기도 하지만 오피스텔이 아파트보다 대출 등 규제를 적게 받는 ‘비규제 프리미엄’도 가격에 반영됐다.

분양가 9억원 초과 중도금 대출 제한은 아파트에만 적용되고 오피스텔은 해당하지 않는다. 대출 한도도 아파트보다 많다. 아파트가 40%인 데 비해 오피스텔은 대개 60%까지 대출해준다.

앞으로 전용 85㎡를 넘는 중대형 아파트 크기의 오피스텔이 나온다. 정부의 주택공급 확대 대책에 따라 오피스텔에서 바닥난방을 할 수 있는 전용면적 범위가 85㎡에서 120㎡로 확대되기 때문이다.

분양가 수준을 따질 때 오피스텔 전용 120㎡는 마찬가지로 공급면적이 비슷한 아파트와 비교하면 된다. 공급면적 120㎡에 해당하는 전용면적은 90~95㎡ 정도다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr