[반퇴시대 재산리모델링] 오피스텔 팔아 빚 갚고 남는 돈, 적립식 ETF 투자를

중앙일보

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서지명 기자

부동산 자산비중 90% 40대 회사원, 은퇴자금·자녀학자금 마련하려면

Q 서울시 양천구에 사는 최모(45)씨. 초등학교에 다니는 딸이 있고 외벌이다. 일찍이 부동산 투자에 집중한 덕분에 서울에 내 집 마련도 성공했고 투자한 오피스텔과 상가 등에서 월세가 나오고 있다. 앞으로 금리상승이 우려되는 상황에서 자산의 90% 이상이 환금성이 떨어지는 부동산에 집중되어 있다는 점이 좀 부담이다. 앞으로 자녀가 성장하면 교육비 지출도 커질 텐데 이에 대한 걱정도 크다. 55세 정도 생각하고 있는 은퇴도 크게 멀지 않았다는 생각이 들어 더 늦기 전에 노후 대비가 필요할 것 같다며 상담을 요청했다.

A 먼저 오피스텔을 처분해 부채를 상환하자. 다만 주택임대사업자로 등록돼 있기 때문에 세무적으로 잘 따져가며 진행해야 한다. 부채상환에 들어가는 원리금을 자녀 교육비와 노후준비자금으로 적립식 투자를 하면 좋겠다. 또 현금성 자산은 공모주와 배당주 투자 등을 통해 수익률을 높이자.

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◆오피스텔 처분해 부채상환=현재 보유 중인 상가와 오피스텔 등에서 나오는 임대수익은 월 260만원 수준이다. 이 중 부채원리금상환으로 매월 115만원이 나간다. 수익형 부동산의 자산 대비 월임대수입을 연 수익률로 계산하면 약 4%다. 세금을 고려하면 이보다 못하다는 계산이 나온다. 가파르게 올라가는 대출금리를 고려할 때 오피스텔을 처분해 부채를 상환하는 걸 추천한다. 다만 오피스텔은 주택임대사업자로 운영하고 있어 세무상 주의가 필요하다. 임대등록을 자진말소하면 세법상 임대기간을 충족하지 못하더라도 혜택을 받을 수 있다. 자진말소는 의무 임대기간의 2분의 1 이상 임대하고, 해당 주택 자진말소 후 1년 이내에 양도하는 경우다. 이때 중과세율을 적용받지 않고 일반세율로 양도소득세를 부담할 수 있다. 임대주택을 처분한다는 전제로 임대등록을 자진말소 하기 때문에 만약 자진말소 후 1년내 처분하지 않는다면 중과대상이 되므로 유의해야 한다.

◆연금저축보험 투자형으로 전환=세액공제를 받기 위해 매년 400만원씩 적립하고 있는 연금저축보험은 상품 전환이 필요하다. 연금저축보험은 투자형 연금상품으로 교체하자. 10년 이상을 적립식으로 불입해야 하는 상황인 만큼 투자형으로 변경하는 걸 추천한다.

현금성 자산은 좀 더 적극적으로 굴려 운용 수익률을 높이자. 연 수익률 0.7~0.8% 수준의 증권사 CMA를 활용하면서 공모주 투자를 할 경우 연간수익률 3~4% 수준까지 높일 수 있다. 공모주 투자의 경우 청약 이후 대부분의 자금을 다음날 받을 수 있다. 비상자금으로 활용하기 좋은 투자처다. 오피스텔을 처분하고 현금자산이 마련되면 미국의 배당주 투자와 리츠 등 월수입을 높일 수 있는 투자자산에 관심을 갖자. 현금자산 2억원을 연 6~7% 수준의 배당주 투자를 할 경우 세후 연 1000만원 이상의 배당수익이 발생한다. 부채 상환으로 절약되는 여유자금은 미국 지수형ETF에 적립식으로 투자하면 안정적 수익을 기대할 수 있다. 이를 통해 은퇴자금을 확보하고, 이중 일정 자금은 자녀 학자금으로 사용하면 되겠다.

◆ 지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.
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