[반퇴시대 재산리모델링] 전원주택 팔고 대출부터 갚아라

중앙일보

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서지명 기자

보유 자산 9억 40대 맞벌이 부부, 전셋값 뛰어 걱정…노후준비는

Q 서울 마포구에 거주하는 강 모(41)씨. 대기업에서 근무하고 있는 회사원으로 맞벌이하는 아내와 올해 4살인 딸 하나를 키우고 있다. 강씨는 부모님이 물려주신 시가 3억원 수준의 경기도 용인에 있는 전원주택 한 채를 소유하고 있지만, 부부 모두 직장이 서울이라 전세로 살고 있다. 강씨는 유주택자임에도 최근 들어 급등한 집값에 답답한 마음뿐이다. 내년이면 또 전세계약 만기가 돌아오는데 오른 전세금을 걱정해야 할 처지다. 여유자금은 대부분 주식으로 직접 투자하는데, 수익을 얻을 때도 있지만 최근에는 수익률이 좋지 않아 심란하다. 주식에 온통 관심을 쏟다 보니 보험이나 연금 등 노후 준비는 아예 못했다. 이제부터라도 노후준비에 나서려고 한다며 상담을 요청했다.

A 강 씨는 현재 보증금 5억 원의 전세로 거주하면서, 부모가 물려준 3억 원 규모의 용인 소재 전원주택을 갖고 있다. 당분간 거주할 수 없고 가격도 안 오르는 전원주택은 조기 매각해 여유자금을 확보할 것을 권한다. 내집 마련은 필요하지만 당분간 시장 흐름을 살피며 관망하는 것이 좋겠다. 노후준비와 관련해 IRP(개인형퇴직연금)와 ISA(개인종합자산관리계좌)부터 가입하자.

재산리모델링 11/2

◆용인 전원주택 적극적으로 매각해야=부부 모두 직장이 서울인 데다 자녀 교육여건을 고려하면 전원주택에 거주할 수 있는 상황이 아니다. 강씨는 우선 전원주택부터 매각해야 한다. 현재 용인 소재 전원주택은 실제 가치가 3억 원이지만 부동산 시장 상승기에도 거의 오르지 않아 실익이 없다. 전원주택은 시간이 지나고 입주 연차가 길어질수록 환금성이 낮아지는 물건이다. 이런 점을 고려하면 전원주택은 적극적으로 매도하는 것이 유리하다. 전원주택은 양도가액 9억원 이하의 1세대 1주택이고, 2년의 보유기간도 충족해 지금 양도하더라도 양도소득세 부담은 없다.

주택 구입은 약간 여유를 갖고 살펴보는 것이 좋겠다. 최근 상승 변수보단 거래급감, 금리인상, 대출규제, 매수심리 위축 등 여러 하락 변수가 강해 상승세가 둔화하고 있다. 물론 인근에 가격이 충분히 낮은 급매물이라면 매수해도 좋지만, 호가가 여전히 높은 수준이라면 매수를 조금 늦춰도 좋을 것 같다. 여유자금 3억 원을 확보하면 가급적 전세자금 대출 2억 원을 조기에 상환하는 것이 낫겠다. 금리 상승기라 대출을 상환해 이자 부담을 조금이라도 줄이는 것이 바람직한 자산 운용이다.

◆IRP·ISA 가입으로 노후 준비를=강씨 부부는 매월 현금 여유자금이 약 200만 원 발생하고 있지만 노후를 위한 준비는 부족한 상태다. 부부 모두 근로소득자이므로 연말정산 효과와 함께 노후자산 준비가 가능한 IRP에 가입해 각자 월 58만 원씩 불입하자. 연 700만 원의 납입금액에 대해 13.2%의 세액공제로 세금환급을 받을 수 있다. 중도에 해지할 경우 공제받은 원금과 수익금 전체에 대해 16.5%로 세금을 내야 하니 유의하자.

그동안 국내 주식 매매로 얻은 양도소득은 소득세가 부과되지 않았지만, 오는 2023년 1월부터는 과세될 예정이다. 중개형 ISA를 통해 국내주식을 거래하면 양도소득세가 비과세된다. 해외주식이나 채권도 연 200만 원까지 비과세, 초과분은 9.9%로 저율 분리과세가 적용될 예정이다.

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