서울로 인사발령 난 40대 직장인…자산 9억, 5년내 내집마련 하려면
Q 세종시에서 거주하는 김 모(41)씨. 배우자와 사이에 이제 백일을 지난 자녀를 두고 있다. 맞벌이하며 아내는 현재 육아휴직 상태다. 김씨는 인사발령으로 곧 세종에서 서울로 이사해야 하는데 당장은 거주하고 있는 아파트를 전세를 주고, 서울에 집을 구할 계획이다. 이때 서울에서 전세를 구할지, 월세로 생활하며 남은 목돈으로 금융상품에 투자해 월세를 충당할지 고민이다. 5년 이내에 세종시에 있는 집을 정리하고 서울에서 내 집 마련을 계획하고 있는데, 어떻게 전략을 세워야 할지도 궁금하다. 더 늦기 전에 이제부터라도 노후준비에 나서야 할 것 같다며 상담을 요청했다.
A 세종시의 전세가와 서울에서 거주를 희망하는 곳의 전셋값에 차이가 있어 추가자금이 필요한 상황이다. 월세를 계획하고 있다면 세종시의 전세보증금을 매월 현금흐름으로 창출할 수 있는 월배당 ETF, 고배당 리츠 등의 상품에 투자하는 걸 추천한다.
반퇴시대 재산리모델링
◆월지급식 상품으로 월세 마련=세종시 아파트의 전세가율은 약 50% 내외에 형성돼 있다. 거주를 희망하는 서울 강동구 내 동일 규모 아파트의 전셋값은 아파트에 따라 다르나 6억5000만원 수준이다. 현재 시세 8억원 수준의 세종시 아파트의 전세보증금 4억 원만으로는 부족해 추가 자금이 필요하다. 월세도 고민 중인데 보증금 1억원에 월세 130만 원, 보증권 5000만원에 월세 200만원 등 보증금 규모에 따라 월세 수준이 달라진다. 보증금 5000만원에 월세 200만원을 선택하면 세종시 아파트의 남은 전세보증금 3억5000만원을 투자해 월세 200만원을 마련해야 한다. 3억5000만원을 투자해 세후 6.9%의 연수익률을 거둬야 한다는 계산이 나온다. 국내외 리츠 상품, 배당률이 높은 주식 및 우선주, 월 지급이 가능한 ETF 형태의 상품 등이 투자 대상이 될 수 있다. 장기적으로 운용할 시에는 시장의 리스크를 줄이기 위해 일정 자산은 기축통화인 달러로 운용하는 방법을 제안한다.
세금도 유의해야 한다. 투자 수익률이 높다고 하더라도, 세금을 떼면 세후 수익률은 상대적으로 낮아진다. 이자·배당소득이 1인당 2000만원을 초과한 경우 금융종합소득 과세대상이 된다. 일반 세율인 15.4%의 세금을 징수할 때와 이자 배당소득이 2000만원을 초과해 종합소득세율이 적용된 이후의 수익률을 비교해 보고 투자하는 것이 좋겠다.
◆대출 관련 규제 풀릴 때 노려야=임차로 거주하다가 향후 5년 내 서울 강동구에 아파트 매입도 계획하고 있는데, 5년 후 세종시 아파트 가격과 강동구 아파트 가격 차이는 더 벌어질 가능성이 높다. 하지만 LTV(주택담보대출비율) 완화 등 부동산 경기 회복을 기대할 만한 시기가 오면 대출을 받아 서울에 진입할 만하다. 일반적으로 LTV 등 대출 관련 규제를 풀어줄 때가 시장의 공포심이 가장 큰 때로 가격은 낮고 대출 완화로 향후 상승 가능성이 높아지는 시기다.
절세와 함께 노후준비도 가능한 ISA(개인종합자산관리계좌)와 연금저축도 추천한다. ISA는 하나의 계좌로 주식거래와 금융투자가 가능하고 비과세 및 저율과세 등 절세혜택이 있다.
◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
허혁재, 박창운, 이현종, 이은하(왼쪽부터)
◆ 재무설계 도움말=허혁재 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 박창운 미래에셋증권 디지털구로 WM 선임매니저, 이현종 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 선임매니저, 이은하 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 세무사
◆ 후원=미래에셋증권·하나은행
