[라이프 트렌드&] 시가보다 싸게 자녀에게 부동산 양도할 때 세법 기준 잘 살펴야

중앙일보

입력

업데이트

상속·증여 어렵지 않아요 ③부모와 자녀 간의 양도거래, 괜찮을까요

일반적으로 양도거래의 경우 제3자와의 거래를 생각하는 경우가 대다수이지만, 일상에서 부동산이나 비상장주식등의 일부 거래가 가족 간 양도를 통해 거래되고 있다. 가족 간 양도, 특히 시가보다 낮은 가액으로 양도 시 세무적으로 유의해야 할 부분을 사례를 통해 한번 알아보자.

부모와 자녀에게 무슨 세금이 과세되나.

아버지 신한국씨는 본인이 3억원에 취득해 보유하고 있는 시가 10억원 상당의 부동산을 딸 신미래씨에게 시가보다 저렴한 5억원에 양도하면 세금이 낮아질 것 같다는 생각에 양도를 결심하게 된다. 과연 옳은 선택이었을까?

상속증여세법상 배우자와 직계존비속(이하 ‘자녀 등’)에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 당해 재산의 취득을 위해 이미 과세됐거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 증여가 아닌 양도거래로 인정된다.

시가 10억원의 집을 제3자와 거래 시 경제적 합리성을 가진 사람이라면 최소한 시가 10억원의 가격으로 거래하는 것이 정상이지만, 자녀와 거래 시에는 시가 이하의 금액으로 양도한다 하더라도 단지 양도가액에 해당하는 현금성 자산의 이동만 있을 뿐 가족구성원 전체의 경제적 실질은 변함이 없다.

하지만 시가 10억원인 자산을 5억원에 양도하면 양도차익이 7억원에서 2억원으로 줄어들어 거래비용인 양도소득세가 감소하기 때문에 저가양도에 대한 유인이 생기고, 세법에서는 해당 유인을 규제하고자 특수관계자와 거래 시 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상일 경우에 한해 양도가액을 시가로 계산하도록 정하고 있다.

즉 아버지 신한국씨와 딸 신미래씨가 양도가액을 5억원으로 계약서를 작성하고 실제 대금을 지급했다 하더라도 시가와 거래가액의 차액인 5억원이 시가의 5%(5000만원) 또는 3억원을 초과하기 때문에 아버지 신한국씨에게는 양도소득세가 시가인 10억원으로 계산돼 양도소득세 절감의 이익은 없다는 뜻이다.

위 예시처럼 아버지 신한국씨의 시가 10억원의 부동산을 딸 신미래씨가 5억원의 대가를 주고매입했을 경우, 시가와 대가의 차액인 5억원은 실질적으로 증여받은 것과 동일한 효과가 나타난다.

상속세 및 증여세법에서는 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수할 때 시가와 그 대가의 차액이 ‘시가×30%’와 ‘3억원’ 중 적은 금액보다 클 경우, 그 금액을 자녀의 증여재산가액으로 하도록 정해져 있다.

따라서 딸 신미래씨는 2억원[(시가 10억 - 양수금액 5억) - MIN(10억×30%, 3억원)]이 증여재산가액으로 계산돼 2억원에 해당하는 증여세가 부과된다. 그러나 저가양수에 대한 증여재산가액 계산이 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%(한도 3억원)에 해당하는 부분이 차감돼 증여세가 줄어드는 효과가 있다.

자녀에게 자산 양도 시 주의해야 할 점은.

자녀에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 자녀가 증여받은 것으로 추정하도록 되어 있고, 해당 거래내역은 국세청의 전산자료에 의해 100% 포착된다. 증여가 아닌 양도거래로 인정받기 위해서는 납세자가 양도거래라는 사실을 입증해야 하므로 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 객관적 금융자료(이체확인증)와 ‘자녀 등’이 지급한 대가에 대한 자금출처(신고소득)가 준비돼야 한다.

또한 보충적평가방법(공시가격 등)과 시가의 차이가 크고, 고가인 비주거용 부동산 및 나대지의 경우 국세청이 직접 감정평가 의뢰한 가액을 시가로 적용할 수 있기 때문에 시가의 변동가능성에 유의하여야 한다.