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화천대유, 4040억 배당 외 분양이익 4500억도 챙겼다

중앙일보

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종합 04면

경기도 성남시 대장동 개발사업에 자산관리회사로 참여한 화천대유가 수의계약을 통해 확보한 5개 필지로 아파트 등 공동주택 2256가구를 분양해 1조8000억원의 매출을 올렸다. 공사비 등 원가를 제외한 분양이익은 4500억원 이상으로 추정된다. 국내 도시개발 프로젝트 역사상 유례를 찾기 어려운 고수익이다. 기존에 알려진 화천대유와 직간접적으로 연결된 관계사가 받은 배당금 4040억원과는 별도의 수익이다.

화천대유는 2017년 대장동 프로젝트 사업자인 ‘성남의뜰(PFV·특수목적금융투자회사)’로부터 대장지구 전체 15개 블록 중 5개 블록(공동주택 4개, 연립주택 1개), 15만109㎡(입주자 모집공고 및 택지정보시스템 기준)를 매입했다. 대장지구 내 전용면적 85㎡ 이하 아파트 택지의 경쟁률이 182대 1에 달했는데, 화천대유는 이런 필지 5개를 수의계약으로 따냈다.

화천대유는 2018년 12월 대우건설이 시공을 맡은 판교 퍼스트힐푸르지오(A1·2블록)와 포스코건설의 더샵판교포레스트(A11·12블록) 1964가구를 분양했다. 입주자 모집공고를 통해 확인한 이들 아파트의 평균 3.3㎡(평)당 분양가는 2047만원으로, 분양가 총액은 1조3890억원이다. 여기에 기타 수익을 합하면 분양매출이 된다.

화천대유가 분양한 공동주택 분양가. 그래픽=김영희 02@joongang.co.kr

화천대유가 분양한 공동주택 분양가. 그래픽=김영희 02@joongang.co.kr

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감사보고서에 따르면 화천대유가 지난해 말까지 올린 누적 분양매출은 1조981억원이다. 여기에서 토지비·공사비·금융비용 등을 제하고 매출의 21.4%인 2352억원을 남겼다. 해당 아파트 단지는 올해 5월 입주했고, 지난해 말 기준으로 수분양자의 중도금 일부(10%)와 잔금(30%) 등이 남아 있어 지난해 기준 감사보고서에는 분양매출이 모두 잡히지는 않았다.

실제 감사보고서상 미집행된 분양계약 잔액은 3190억원인데, 이를 더할 경우 아파트 분양을 통해 화천대유가 올린 총매출은 1조4172억원이 된다. 여기에 지난해까지 올린 수익률(21.4%)로 추산하면 화천대유의 아파트 누적 분양수익은 3035억원가량으로 추정할 수 있다.

화천대유는 남은 연립주택용지 B1블록에서 지난 16일 ‘도시형 생활주택’을 분양했다. 분양가 총액은 3500억원이다. 시행업계에서는 화천대유가 B1블록에서만 1400억~1750억원의 분양이익이 발생할 것으로 보고 있다. 결국 화천대유는 분양을 통해 1조8000억원의 매출에 4500억~4800억원 상당을 벌어들일 것으로 추정할 수 있다.

A시행사의 유모 사장은 “대장동 프로젝트는 ‘무늬만 공공개발’ 방식이고, 성남도시개발공사가 시민의 땅을 싼값에 사들여 특정 업체가 ‘떼돈’을 벌게 판을 만들어준 것”이라며 “결과적으로 국내 도시개발 프로젝트 역사에 기록될 고수익을 낸 사업이 됐다”고 말했다.

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