배당 4040억 말고 또 있다…화천대유 분양이익도 4500억

중앙일보

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경기도 성남 대장동 개발 특혜 의혹이 불거진 화천대유 대주주 김만배 씨가 27일 오전 서울 용산구 용산경찰서에 참고인 신분으로 출석하며 취재진 질문에 답하고 있다. 뉴시스

경기 성남시 대장동 개발사업에 자산관리회사로 참여한 화천대유가 수의계약을 통해 확보한 5개 필지로 아파트 등 공동주택 2256가구를 분양해 1조8000억원의 매출을 올렸다. 공사비 등 원가를 제외한 분양이익은 4500억원 이상으로 추정된다. 국내 도시개발 프로젝트 역사상 유래를 찾기 어려운 고수익이다. 기존에 알려진 화천대유와 직간접적으로 연결된 관계사들이 받은 배당금 4040억원과는 별도의 수익이다.

화천대유는 지난 2017년 대장동 프로젝트 사업자인 '성남의뜰(PFV·특수목적금융투자회사)'로부터 대장지구 전체 15개 블럭 중 5개 블록(공동주택 4개, 연립주택 1개), 15만109㎡(입주자모집공고 및 택지정보시스템 기준)를 매입했다. 대장지구 내 전용면적 85㎡ 이하 아파트 택지의 경쟁률이 182대1에 달했는데 화천대유는 이런 필지 5개를 수의계약으로 따냈다.

화천대유는 2018년 12월 대우건설이 시공을 맡은 판교퍼스트힐푸르지오(A1·2블록)와 포스코건설의 더샵판교포레스트(A11·12블록) 1964가구를 분양했다. 입주자모집공고를 통해 확인한 이들 아파트의 평균 평(3.3㎡)당 분양가는 2047만원으로, 분양가총액은 1조3890억원이다. 여기에 기타 수익을 합하면 분양매출이 된다.

화천대유가 분양한 공동주택 분양가. 그래픽=김영희 02@joongang.co.kr

감사보고서에 따르면 화천대유가 지난해 말까지 올린 누적분양매출은 1조981억원이다. 여기에서 토지비·공사비·금융비용 등을 제하고 매출의 21.4%인 2352억원을 남겼다. 해당 아파트 단지는 올해 5월 입주했고, 지난해 말 기준으로 수분양자의 중도금 일부(10%)와 잔금(30%) 등이 남아있어 지난해 기준 감사보고서에는 분양매출이 모두 잡히지는 않았다. 실제 감사보고서상 미집행된 분양계약잔액은 3190억원인데, 이를 더할 경우 아파트 분양을 통해 화천대유가 올린 총 매출은 1조4172억원이 된다. 여기에 지난해까지 올린 수익률(21.4%)을 대입하면 화천대유의 아파트 누적분양수익은 3035억원 가량으로 추정할 수 있다.

한 시행업계 관계자는 "보통 분양매출에서 시행사의 수익은 10% 안팎"이라며 "20% 이상의 수익을 발생한 건 화천대유가 수의계약으로 땅을 싸게 매입했고 분양가상한제를 피했기 때문에 가능한 일"이라고 설명했다. 공공택지 아파트는 분양가상한제를 적용받지만 대장지구는 민간사업으로 분류돼 분양가상한제를 적용받지 않았다. 공기업인 성남도시개발공사가 성남의뜰 지분의 절반 이상(50%+1주)을 갖고 있다는 이유로 토지수용권을 발동해 원주민들의 토지를 강제로 수용했는데, 아파트 분양은 민간사업으로 진행한 것이다.

화천대유는 남은 연립주택용지 B1블록에서 지난 16일 '도시형생활주택'을 분양했다. SK에코플랜트가 시공하는 292가구 규모의 판교SK뷰테라스는 평당 분양가가 3440만원으로 분양가총액은 3500억원이다. 판교SK뷰테라스 역시 분양가상한제를 피해 성남시 사상최고가로 분양했는데, 9만여명의 청약자가 몰려 '완판'을 눈앞에 두고 있다. 시행업계에서는 판교SK테라스뷰의 원가를 평당 2000만원 안팎으로 보고 있다. 토지비용이 평당 1000만원, 평당 공사비가 600만~700만원, 설계비 등 기타비용을 합한 것이다. 이 때문에 시행업계에서는 화천대유가 얻는 매출 대비 이익률이 40~50%에 이를 것으로 추산한다. 이럴 경우 B1블록에서만 1400억~1750억원의 분양이익이 발생한다.

27일 오전 경기도 성남시 분당구 판교동 화천대유자산관리 사무실 입구가 종이로 가려져 있다. 2021.9.27 [연합뉴스]

결국 화천대유는 분양을 통해 1조8000억원의 매출에 4500억~4800억원 상당을 벌어들일 것으로 추정할 수 있다. 여기에 화천대유와 관계사가 성남의뜰로부터 배당받은 4040억원을 더하면 이들은 대장동 사업으로 8500억~9000억원을 거머쥘 수 있을 것으로 보인다.

A시행사의 유모 사장은 "대장동 프로젝트는 '무늬만 공공개발' 방식이고, 성남도시개발공사가 시민의 땅을 싼 값에 사들여 특정 업체가 '떼돈'을 벌게 판을 만들어준 것"이라며 "결과적으로 국내 도시개발프로젝트 역사에 기록될 고수익을 낸 사업으로 기록되게 됐다"고 말했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr