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집값 폭등하면 분양대금 더 받나…화천대유의 이상한 '떼돈'해명[뉴스원샷]

중앙일보

입력 2021.09.25 10:00

업데이트 2021.09.25 14:25

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경기도 성남시청 부근에 걸린 대장동 개발 관련 현수막들.연합뉴스

경기도 성남시청 부근에 걸린 대장동 개발 관련 현수막들.연합뉴스

대장동 프로젝트 팩트체크(상) 

대장동 프로젝트 특혜 의혹이 계속 커지고 있다. 야권에서는 대장동 TFT(테스트포스팀)를 만들어 관련 의혹을 파고 있고, 여권에서조차 "LH가 보궐선거 향방을 갈랐듯이 대장동에서 이번 대선의 명운이 갈릴지도 모른다"는 얘기가 나온다.

대장동 프로젝트의 개요와 관련 궁금증을 정리했다. 이번 궁금증 풀이는 상편이고, 하편으로 이어진다.

대장동, 한국판 베벌리 힐스?

대장동 프로젝트는 성남시가 100% 출자한 공기업 성남도시개발공사가 성남의뜰이란 민간이 설립한 프로젝트금융투자회사(PFV)와 함께 그린벨트 지역이었던 성남시 분당구 대장동 일대 땅 약 28만평(92만㎡)에 아파트 5903가구를 건립한 사업이다.

대장동은 인기 주거지가 된 서판교 및 용인시 동천지구 등과 가깝고 용서고속도로 서판교 나들목을 통해 서울 강남 구룡터널까지 20분이면 갈 수 있다.

LH는 지난 2004년 12월 이 일대를 한국판 베벌리 힐스로 만들겠다며 공공택지개발을 추진했다. 하지만 택지로 지정되기 전에 개발 도면이 유출되고, 투기 논란이 이어지다 결국 2010년 6월 사업을 포기했다.

이후 이상대 전 삼성물산 부회장 등이 민간개발을 추진했지만, 성남시가 2011년 3월 이 일대를 '도시계획구역'으로 지정하면서 공영개발 절차에 들어갔다. 성남시도 2013년 7월 이 지역을 종전의 아파트 중심 개발에서 벗어나 고급 타운하우스 위주의 한국판 베벌리 힐스로 개발하겠다고 발표했고, 바로 2개월 뒤인 2013년 9월 성남도시개발공사를 만들었다.

부동산값 폭등에 따른 천운, 문정부에 감사?

대장동 프로젝트의 최대 수혜자는 가장 많은 수익을 올린 화천대유(자산관리회사)다. 화천대유측과 성남시는 대장동 프로젝트로 민간 사업자들이 폭리를 취했다는 지적에 대해 "부동산값 급등에 따른 예상치 못했던 큰 수익"이라고 답해왔다. 화천대유 관계자는 "부동산값 폭등에 따른 천운이며 문재인 정부에 감사한다"라고까지 말했다. 문재인 정부 출범 이후 부동산값이 크게 오른 것을 두고 한 말이다.

대장동 개발사업 특혜 의혹을 받는 자산관리회사 화천대유 사무실 입구 모습.연합뉴스

대장동 개발사업 특혜 의혹을 받는 자산관리회사 화천대유 사무실 입구 모습.연합뉴스

그러나 대장동 프로젝트의 수익은 분양을 끝낸 2018년 말에 사실상 확정됐다. 당시 정식 청약 순위 내에서 청약모집자를 다 채워 청약이 마감됐고, 계약 포기분이 미분양으로 남았지만, 그 역시 얼마 안 가 '완판'됐다. 2018년말 이후 수도권 아파트값이 '폭등'한 것은 맞지만, 아파트값이 오른다고 계약자들이 중도금과 잔금을 더 내는 것은 아니다. 부동산값이 폭등했다고 사업자의 수익이 늘어나는 것은 아니라는 얘기다.

하이리스크, 하이리턴일 뿐?

화천대유측은 자신들이 땅값 등 사업비를 마련했고 사업 리스크를 부담했기 때문에 그에 따른 반대급부로 수익을 챙기는 것은 당연하다고 말한다. 그러나 화천대유는 주식회사이고, 상법상 주식회사는 주주들의 출자금 내에서 '유한책임'을 질 뿐이다. 화천대유 설립 당시 출자금은 1000만원이었다. 사업비를 댄 건 컨소시엄에 참여한 은행 등 금융회사들이다. 금융회사들이 프로젝트의 사업성을 보고 돈을 빌려주는 PF(프로젝트파이낸싱)를 한 것이다.

그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr

그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr

화천대유측은 정식 PF가 성사돼 금융회사로부터 7000억원을 받은 시점인 2016년 12월까지 각종 인허가비용, 용역비 등으로 350억원을 조달했다고 주장한다. 만약 이 돈이 화천대유의 자체자금(Equity)이 아닌 브릿지론(사업초기 인허가 직전에 제2,3금융권에서 빌리는 사업자금)이었다면 이에 대한 리스크도 컨소시엄 구성원이 지분별로 지는 것이 일반적이다.

부동산 경기 침체기라 사업위험 컸다? 

화천대유측은 대장동 사업자 공모시기인 2015년은 부동산 경기가 얼어붙은 상황이었고, 대장동 사업이 망하게 되면 자신들의 초기 투자금은 모두 날리는 것이었다고 얘기한다. KB국민은행에 월간 주택가격 종합지수에 따르면 전국 주택가격은 2008년부터 2014년까지 보합 또는 하락을 거듭한 뒤 2015년부터는 '우상향' 곡선을 뚜렷하게 그리고 있다. 당시 최경환 경제팀의 잇따른 부동산 부양책으로 훈풍이 불기 시작한 시점이다. 한국부동산원에 따르면 2015년 수도권 주택가격은 4.17% 상승했다.

특히 대장동 프로젝트는 땅작업·인허가·분양 등 부동산 개발사업의 최대 리스크 3가지가 거의 없다시피 한 사업이다. 공권력을 이용한 토지 강제수용으로 토지매입리스크가 없었고, 인허가 또한 성남시가 100% 출자한 성남도시개발공사가 껴 있기 때문에 일사천리로 진행됐다. 분양리스크 역시 거의 없다. '남판교'라 불릴 만큼 인기를 끈 입지이고, 실제 건설회사에 택지를 분양할 때 경쟁률이 182대1이었다. 대장동 프로젝트는 신흥동 공단과 함께 '결합개발'하는 건데, 결합개발이라는 용어 자체가 수익성이 높은 사업(대장동)과 낮은 사업(공단)을 함께 추진할 때 사용하는 용어다.

경기도 정책연구원인 경기연구원의 대장동 관련 보고서에도 "성남시는 공동주택 분양의 경우 소위 '불패신화'를 이어가고 있고, 대장동의 경우 주택건설사업자들과 금융권에서 분양리스크 없이 사업이 가능하다는 의견이 지배적"이라고 나와 있다.

화천대유는 무허가 자산관리회사?

화천대유는 자산관리회사라고 한다. 성남의뜰은 직원이 없는 페이퍼컴퍼니라 실질적인 일을 할 수 있는 자산관리회사가 필요하다고 했고, 그 일을 화천대유가 한다는 것이다. 부동산투자회사법상 자산관리회사 설립요건은 엄격하다. 자본금이 70억원이어야 하고, 5명 이상의 자산운용 전문인력을 두어야하고, 국토교통부의 인가를 받아야 한다.

성남시 대장동 개발 ‘성남의뜰’ 지분 및 배당금 규모. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

성남시 대장동 개발 ‘성남의뜰’ 지분 및 배당금 규모. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

그런데 화천대유는 2015년 2월 자본금 1000만원에 직원 3명으로 시작했다. 또 화천대유는 대장동 내 5개 필지를 자체 사업으로 분양할 때 관련 업무를 성남의뜰 컨소시엄에 주주로 참여한 하나자산신탁에 수수료를 내고 위탁했다. 하나자산신탁은 메이저 자산관리회사인데, 이런 회사가 컨소시엄에 있는 상태에서 성남도시개발공사는 자본금 1000만원짜리 신생 회사에 자산관리업무를 맡겼다. 화천대유의 자본금은 이후 3억1000만원으로 늘어났는데, 3억원은 부동산개발업무를 할 수 있는 최소 자본금 요건이다.

화천대유 관련 변호사 두 명은?

화천대유 대표는 이성문 변호사다. 그는 행담도 개발과 관련 있는 행담휴게소를 운영하는 행담오션파크 대표를 지냈다. 이 대표의 지분은 60%다. 행담도 개발은 5000억원을 투입해 서해안고속도로가 지나는 행담도를 해양레저단지 등을 포함한 복합단지로 개발하겠다는 사업이었데, 개발회사 대표가 2005년 '사기 및 배임수재' 혐의로 구속기소 됐고 2008년 대법원에서 징역 4년을 확정받았다.

당시 개발회사 대표를 이성문 변호사가 변호했다. 성균관대 출신의 이성문 변호사는 사법연수원 26기인데, 복수의 26기 법률인들에 따르면 이변호사는 부동산 투자 관련 기법을 세세하게 알고 있는 부동산 전문 변호사다. 그런데 이변호사는 자본금 1000만원짜리인 신생회사인 화천대유에 주식을 한 주도 안 받고 대표로 취임했다.

화천대유와 관련있는 또 다른 변호사는 서강대 출신의 남모 변호사인데, 그는 2009년 판교프로젝트금융투자회사를 설립해 대표(지분 49%보유)를 지냈다. 그는 당시 판교프로젝트금융투자회사 밑에 판교에이엠씨라는 자산관리회사를 두는 사업구도를 만들었는데, 이는 현재의 성남의뜰-화천대유 구도와 동일하다. 남변호사는 화천대유 자회사인 천화동인 4호에 8700만원을 출자해 1000억원을 배당받았다. 그는 현재 온 가족과 미국 캘리포니아 샌디에이고에 있는 것으로 알려졌다.

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