[스마트 국토관리 시대]혁신적 채권관리로 악성 임대인 부당수익 차단해 서민 재산 지켜

중앙일보

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주택도시보증공사(HUG)

주택도시보증공사는 전세보증금반환보증, 주택분양보증부터 도시재생까지 서민주거 안정과 도시재생 활성화를 위해 노력하고 있다. [사진 중앙포토]

전세사기로 소중한 전세금을 돌려받지 못하는 임차인의 피해가 속출하고 있다. 서민의 소중한 전세금을 보호하는 가장 좋은 방법은 ‘전세보증금반환보증’에 가입하는 것이다.

　주택도시보증공사(이하 HUG)는 지난 한 해 동안 임대인을 대신해 약 4415억원의 보증금을 세입자에게 대신 돌려줌으로써 서민의 재산권을 보호하는 데 앞섰다. HUG는 전세보증금반환보증, 주택분양보증부터 도시재생까지 다양한 업무를 통해 서민주거 안정과 도시재생 활성화를 위해 지속해서 노력하고 있다.

강제관리 통한 악성 임대인 갭투기 차단

서민의 재산권을 보호하고 있는 HUG의 대표적인 사례가 있다. HUG가 보증금을 대신해 돌려준 임대인 중에서는 ‘빌라왕’이라는 A씨가 있다. HUG는 현재까지 A씨를 대신해 약 320억원의 보증금을 임차인에게 지급했다. A씨는 경매절차가 2년 정도 걸리는 점을 악용해 초단기 월세로 부당 수익을 올리고 있었다.

　HUG는 채권자의 지위에 있을 뿐 임대인의 부동산에 대한 사용수익을 제한할 권한이 없었기 때문에, 혁신적인 방법을 통해 A씨의 부당한 수익을 차단하고, 채권회수를 강화할 필요가 있었다. HUG는 방안을 검토하던 중 타 기관에서는 실시 사례가 전무하고 거의 사문화 되어있던 주택에 대한 강제관리를 치밀한 법률 검토를 거쳐 추진했다.

　HUG는 사람이 거주하면 전기를 쓸 수밖에 없다는 사실에 착안해 한국전력과 협업을 추진했다. 전기를 사용하고 있다면 단기 임대차를 통해 또 다른 세입자가 들어왔다고 볼 수 있기 때문이다. 이런 창의적인 방법으로 100세대가 넘는 A씨 소유 부동산의 무단 단기임대차 현황을 빨리 확인할 수 있었다.

　지난 5월 HUG는 A씨 소유 주택 121세대를 대상으로 남부지방법원에 강제관리를 신청해 6월 인용결정을 얻어냈다. 이를 시작으로 연말까지 HUG는 다른 악성 임대인 채무자 소유 주택 1000여 세대에 대해서도 강제관리를 추진할 예정이다.

　HUG의 업무 중에서 채권관리가 특히 중요하다. 그 이유는 채권회수가 HUG의 재정건전성에 직접 영향을 미치기 때문이다. 채권회수가 낮아져 HUG의 손실이 증가하게 되면 HUG의 업무영역이 줄어들거나, 각종 보증상품의 보증료가 높아질 수밖에 없다. 이는 결국 서민주거의 불안정으로 이어지게 된다.

　최근에는 HUG의 전세보증금반환보증 대위변제 금액이 증가하고 있다. HUG의 전세보증금반환보증의 대위변제금액은 2017년 34억원에서 2020년에는 4415억원으로 급증했다. HUG는 이런 환경변화에 적극적이고 신속하게 대응했다. 증가한 대위변제금액에 대한 효율적인 채권회수를 위해 2020년 12월 전세보증금반환보증 등 개인보증 상품의 채권관리를 전담하는 개인채권관리팀을 신설했다. 또한 타 기관 사례 및 관련 법령 등을 면밀하게 검토해 강제관리뿐 아니라 임차권 인수조건 변경부 경매 등 혁신적인 방법을 도입해 채권회수를 추진하고 있다.

HUG가 최근에 도입한 혁신적인 채권회수 방법으로 지난 4월에 도입한 임차권 인수조건 변경부 경매가 있다. HUG는 대위변제한 보증금을 회수하기 위해 임대인 소유 주택을 경매로 매각해 채권회수를 하고 있다. 경매 낙찰자는 선순위 임차권을 인수해야 하는데 주택의 시세에 비해 임차권 설정금액이 큰 경우 수차례 유찰됨에 따라 채권회수가 지연되는 문제점이 있었다.

　HUG는 경매 낙찰자가 임차권을 인수하지 않도록 매각조건을 변경해 경매 낙찰 가능성을 제고시켰다. 임차권 인수조건 변경부 경매로 낙찰률이 대폭 상승했다. 올해 경매로 인한 채권회수 예상 금액은 449억원으로 지난해 49억원 대비 855% 증가할 것으로 예상된다.

소송촉진법 개정으로 신속한 채권회수

HUG가 임대인을 대신해 임차인에게 보증금을 반환하는 경우, HUG는 임차인을 대신해 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 가지게 된다. HUG는 신속한 집행권원 확보를 위해 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’ 개정을 건의해 ‘공시송달에 의한 지급명령’을 할 수 있는 기관에 HUG는 추가될 수 있도록 추진했다.

　전세보증금반환보증 등 대위변제 증가에 따라 법령 개정안은 지난해 11월 발의돼 지난 6월 국회 본회의를 통과했다. 개정 법률은 지난 7월 공포돼 내년 1월부터 시행될 예정이다. 이로써 HUG는 장시간 소요되는 소송절차 없이 공시송달에 의한 지급명령으로 신속하게 집행권원을 획득할 수 있게 됐다.

　HUG의 적극적인 노력으로 전세보증금반환보증과 관련한 채권회수 실적도 해마다 증가하고 있다. 2016년도 14억원에 불과하던 회수금액은 올해 7월 말 기준 1108억원의 채권을 회수했다.

　HUG 관련자는 “앞으로도 적극적인 채권회수를 통해 재정건전성을 강화해 공기업으로서 서민의 주거복지 향상을 위한 업무를 보다 확대해 나갈 예정이다”라고 밝혔다.

　한편 지난 4월 취임한 권형택 신임사장은 HUG의 현안을 신속하게 처리하고 있다. HUG는 6월 주택도시기금법의 개정을 통해 보증 총액한도를 자기자본의 50배에서 60배로 확대했다. 8월에는 안정적 보증여력 확보를 위해 약 3900억원의 자기자본을 증자했다. 이를 통해 HUG는 세입자 보호를 위한 서민주거 안정과 주택공급 확대를 위한 정부정책을 적극적으로 지원하고 있다.

송덕순 중앙일보M&P 기자 song.deoksoon@joongang.co.kr