[더오래]아파트 한채라고 세금 봐주는 시대 다시 올까?

중앙일보

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[더,오래] 조현진의 세금 읽어주는 여자(14)

세법이 한 세대가 주택을 구매하고 그 곳에 실제로 거주하지 않는다면, 나중에 해당 1주택을 매매할 때 불리해지는 방향으로 개정되었다. [사진 pxhere]

토지, 건물, 조합원 입주권을 3년 이상 보유하면 양도 시 양도소득금액을 계산할 때 양도차익의 일정 부분을 공제해주는 걸 장기보유특별공제라 한다. 미등기양도자산, 국외 소재 양도자산, 양도소득세 중과세율(기본세율 + 10%, 20%, 30%)이 적용되는 조정대상지역 내 주택조합원으로부터 취득한 입주권은 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 토지·건물·다주택에 적용되는 공제율과 1세대 1주택에 적용되는 공제율이 다르다.

아래 표를 보면 건물을 15년 이상 보유하면 양도차익이 10억원 일 때 3억원의 양도차익을 공제받을 수 있는 것이다. 1세대 1주택의 경우 10년 이상 보유하고 거주한 적이 없으면 40%, 10년 이상 보유하면서 거주했다면 80%의 공제율을 적용 받는다.

2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 ‘보유기간 연4% + 거주기간 연4%’로 구분해 계산한다. 2021년 이전에는 보유기간만을 기산해 3년 이상이면 24%, 4년 이상이면 32%, 5년 이상이면 40%와 같이 2년 이상 거주하고, 보유기간이 긴 경우 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있었다. 사례를 통해 세부담 차이를 확인할 수 있다.

양도가액 20억원, 양도차익 10억원으로 10년이상 보유한 주택이 있다고 치자. A는 10년 보유, 10년 거주했고 B는 10년 보유기간은 같으나 2년 거주했다고 가정했을 때 A는 장기보유특별공제 개정된 부분이 세부담에 미치는 영향이 없다. 그러나 B의 경우는 약 6560만원의 세부담이 증가한다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 개정되기 전에는 A와 B 모두 약 2300만원 정도의 세부담이었다. 하지만 장기보유특별공제 요건에 거주기간 연 4%가 들어가자, B의 세부담은 거의 3배 정도 늘어났다.

기본적으로 장기보유특별공제는 1세대 1주택자에게 양도차익 공제를 추가로 해주는 것이었다. 개정된 세법상 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간 분과 거주기간으로 요건을 구분해 적용하는 것으로 바뀐다. 양도소득세 계산의 기본이 되는 양도소득 과세표준은 양도가액에서 취득가액 등의 필요경비, 장기보유특별공제액을 공제한 양도소득금액에 양도소득기본공제(연 250만원)을 공제한 금액이다. 소득세법 제95조를 보면 양도소득 총수입금액에서 필요경비를 공제하고, 남은 금액을 양도차익이라 한다. 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액을 양도소득금액으로 하는데, 장기보유특별공제 적용요건이 바뀌며 양도소득금액 계산 방식도 불리해졌다.

다주택자가 아니라 1주택 1세대에게도 이전보다 불리하게 조정됐다. 어떤 세대가 1주택을 구매하고, 다른 지역 아파트에 전세로 살아 실제로 거주하지 않는다면 나중에 가지고 있는 1주택을 매매할 때 불리하다. 2020년 8월 18일 법을 개정하면서 실거주 목적의 주택 소유를 유도하기 위해 종전 1세대 1주택의 보유기간에 비례해 적용하던 장기보유특별공제 공제율을 보유기간과 거주기간에 비례해 적용하도록 개정했다. 1세대 1주택이더라도 보유한 기간과 거주한 기간을 동시에 고려하겠다는 의미이다. 부동산 가격이 오르며 양도차익이 커지는 현재 상황에서 장기보유특별공제 요건을 잘 살펴야 한다.

장기보유특별공제에서 강조하는 1세대의 의미는 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼하였더라도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람 포함)가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 생계를 같이 하는 자는 자녀와 함께 그 자녀의 배우자를 포함하며, 형제·자매를 일컫는다. 기본적으로 장기보유특별공제 외에도 1세대 1주택의 경우도 비과세된다. 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 주택을 1개 보유하면서, 다음의 요건을 모두 갖추고 양도하는 경우에 적용된다.

1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같다.

1) 거주자가 구성하는 1세대가 양도하는 경우

2) 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우

3) 보유기간이 2년 이상인 것, 단 조정대상지역 내에 있는 주택의 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주하는 경우

4) 미등기 양도자산에 해당하지 않은 경우

5) 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성하지 않은 경우

6) 고가주택*에 해당하지 않은 경우

7) 건물을 실제로 주택으로 사용하는 경우

8) 주택에 딸린 토지는 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내인 경우
→ 도시지역 중 주거·상업·공업지역의 주택부수토지는 3배(‘22.1.1.이후 양도)

*고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

서울 아파트 중위가격이 9억원을 초과한지 한참 지난 오늘날에서는 서울 대부분의 아파트가 세법에서 정한 고가주택이 되는 셈이다. 이전처럼 아파트 한 채를 가지고 있다고 해 비과세를 적용받는 시대는 지났고, 앞으로도 다시 오지 않을 수 있다.