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[더오래]건물주가 임차 계약 당시 대로 원상회복해달래요

중앙일보

입력

[더,오래] 김경영의 최소법(36)  

임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차목적물을 원상회복하여 반환해야 한다. 원상회복 의무의 내용과 범위는 구체적·개별적으로 결정되나, 특별한 사정이 없으면 임차인은 임차물의 용도에 따라 사회통념에 따른 통상적인 방법으로 사용한 후 반환하면 된다. [사진 pxhere]

임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차목적물을 원상회복하여 반환해야 한다. 원상회복 의무의 내용과 범위는 구체적·개별적으로 결정되나, 특별한 사정이 없으면 임차인은 임차물의 용도에 따라 사회통념에 따른 통상적인 방법으로 사용한 후 반환하면 된다. [사진 pxhere]

임차인은 임대인의 동의 없이 임차 목적물을 전대할 수 없고, 위반하는 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 그런데 임차인이 약정된 임차료를 지급한다면 임대인은 종전과 같이 임대를 지급받게 되므로 아무런 재산적 손해가 없습니다. 이 경우 재산적 손해 배상이 가능할까요? 불가능하다면 다른 방법은 없을까요?

임대차 기간이 끝나면 임차인은 목적물을 임대인에게 돌려주어야 하는데, 이때 임차인은 목적물을 원상회복해야 합니다. 그런데 임차인의 목적물 사용으로 필연적으로 목적물이 손실되거나 마모되는 손모(損耗)부분이 존재하는데, 이러한 손모 부분도 원상회복해 반환해야 할까요?

사례 1

A는 X에게 2011년부터 2019년까지 건물을 임대했다. 임대 기간 중 보증금은 5000만 원으로 동일했으며, 월차임은 중간에 월 150만 원에서 월 250만 원으로 인상했다.

임대차 계약에는 “X는 A의 서면 동의가 없는 한 계약상 권리·의무를 제3자에게 양도하거나 임차 물건의 전부 또는 일부를 전대하지 아니한다”라는 전대 금지 조항이 포함되어 있었다.

그런데 X는 A의 서면 동의를 받지 않은 채 2011년 B에게 건물 북쪽 일부를, 2015년 C에게 건물 1층 앞부분을 각각 전대했다. 전대한 결과 X가 B, C로부터 받은 임대료가 A에게 지급한 임대료보다 2억 3000여만 원 많게 되었다

이 같은 사실을 알게 된 A가 손해배상으로 전대 차액 상당인 2억 3000여만 원을 지급하라는 소송을 제기하였다.

임차인은 X는 임대인 A에게 임대차 계약에 따라 정해진 임차료를 모두 지급하였습니다. 임대인 A는 X의 무단 전대로 인해 재산적으로 손해를 본 것은 없습니다. 그렇다면 A는 아무런 손해가 없는 것일까요?

법원은 X가 A의 동의 없이 전대하였으나 약정한 임대료를 모두 지급하여 임대료 수입이 감소되지 않았다는 이유로 A의 재산상 손해 배상 청구는 받아들이지 않았습니다. 다만 X가 2011년부터 2019년까지 약 9년간 전대 사실을 숨기고 A와 전대 금지 조항이 포함된 임대차계약을 체결함으로써 A를 속였다는 사실을 지적하고, X는 A가 전대 금지 조항을 위반함으로써 정신적 고통을 받았고, X도 이를 알았거나 알 수 있었다는 이유로 A의 정신적 피해에 대한 손해, 즉 위자료 청구는 인정하였습니다.

일반적으로 채무불이행으로 인한 정신적 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어지는 경우 회복되므로 별도로 정신적 고통에 대한 손해배상 책임은 인정되지 않습니다. 다만 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 ‘특별한 사정’이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한해 정신적 고통에 대한 위자료를 인정되는데, 법원은 사례의 경우 ‘특별한 사정’이 있다고 본 것입니다.

채무불이행으로 인한 정신적 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어지는 경우 회복되므로 별도로 정신적 고통에 대한 손해배상 책임은 인정되지 않는다. [사진 pxhere]

채무불이행으로 인한 정신적 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어지는 경우 회복되므로 별도로 정신적 고통에 대한 손해배상 책임은 인정되지 않는다. [사진 pxhere]

사례 2

D는 2006년 3월 Y로부터 OO 시에 있는 공장 용지와 건물 등 시설물 일체를 임차하였다. 임대차 기간은 ‘시설물의 보수 작업과 이전이 완료된 시점부터 5년’이었는데, D는 그 무렵 건물을 6억 6380만 원을 들여 수리한 후 건물을 인도받았다.

이후 임대차 계약이 유지되어 오다가 D는 2015년 7월 Y에게 임대차계약을 종료한다는 내용의 공문을 보내고, 2015년 11월 건물에서 퇴거했다.

한편 임대차 계약서에는 “임차인이 설치한 제 설비, 칸막이, 기타 설비는 임차인의 비용으로 반출하고 본 계약기간 개시 당시의 원상으로 복구하기로 한다”라고 원상회복 규정이 있었다.

이러한 규정에 따라 임대인 Y는 “D는 임대차 계약이 개시될 무렵인 2006년 3월을 기준으로 수리를 완료한 상태대로 원상회복할 의무를 부담한다”라며 원상회복 비용으로 1억 5600여만 원을 지급하라는 소송을 제기하였다.

임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차목적물을 원상회복하여 반환해야 합니다. 원상회복 의무의 내용과 범위는 구체적·개별적으로 결정되나, 특별한 사정이 없으면 임차인은 임차물의 용도에 따라 사회통념에 따른 통상적인 방법으로 사용한 후 반환하면 됩니다.

그런데 임차인이 통상적인 방법으로 사용하더라도 필연적으로 목적물의 사용으로 손실되거나 마모되는데 손모 부분이 있는데 이 부분도 임차인이 원상회복해서 반환해야 할까요?

통상적인 손모에 대해 임차인에게 귀책사유가 없고, 손모로 인한 가치 훼손 부분에 대한 경제적 평가가 이미 차임 등에 반영되어 있습니다. 자연적으로 발생한 감가상각 부분도 원상회복해야 한다면 임대인에게 초과 이익을 주게 되어 부당합니다. 따라서 통상적인 손모에 대해 임차인에게 원상회복 의무가 있다고 보기 어렵습니다.

법원도 통상의 손모로 인한 부분은 임대인 Y가 감수하여야 할 부분이라면서 통상적인 손모 부분을 제외한 나머지 약 4500여만 원을 원상회복 비용으로 지급하라고 판결하였습니다.

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