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로또땐 배우자에 비밀? ‘10억 로또’ 분양권은 절반 나눴네 [뉴스원샷]

중앙일보

입력 2021.08.07 05:00

업데이트 2021.08.07 17:09

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위례신도시 송파권역에 공사 중인 SH 공공분양 아파트. 계약 직후인 지난 4월부터 절반 넘게 부부공동으로 명의를 바꿨다.

위례신도시 송파권역에 공사 중인 SH 공공분양 아파트. 계약 직후인 지난 4월부터 절반 넘게 부부공동으로 명의를 바꿨다.

지난해 12월 위례신도시 송파구권역 A1-5, 12블록에 서울주택도시공사(SH)가 분양한 공공분양 아파트. 1400여가 모집에 10만여명이 몰려 청약경쟁률이 신혼부부 등 특별공급 25대 5, 일반공급 270.4대 1을 기록했다.

[부동산 위키]
로또 분양단지 부부 공동명의 붐

분양가가 주변 시세의 반값에도 못 미치는 ‘로또’였다. 84㎡(이하 전용면적) 분양가가 최고 6억7000만원 정도였다. 주변 새 아파트 같은 크기의 실거래가격이 16억원대였다. ‘10억 로또’인 셈이다.

위례 공공분양 부부 공동명의 60%

계약 직후인 지난 4월 당첨자 절반이 분양권 명의를 변경했다. 일부 지분을 배우자에게 증여해 공동명의로 바꿨다. 1676가구 중 759가구다.

이 아파트는 분양가가 주변 시세의 80% 미만으로 평가돼 10년 전매제한 적용을 받는다. 전매제한 기간 증여를 포함한 모든 명의 변경이 금지되지만 예외적으로 배우자에게 증여하는 것은 허용된다. 현재까지 공동명의 변경이 10가구 중 6가구 정도인 934가구다.

지난해 11월 동시분양 때 청약 돌풍을 일으킨 과천지식정보타운 분양권도 올해 대거 부부공동으로 명의를 변경했다. 과천푸르지오어울림라비엔오 679가구 중 394가구(58%)다.

분양권 부부공동 소유는 로또 단지들에 두드러진 현상이다. 올해 입주한 위례포레자이에서 현재까지 등기를 마친 가구 중 공동명의가 65%를 차지한다. 입주 전 분양권 상태에서 명의를 바꾼 집들이다. 4년 전 인근에 입주한 아파트의 현재 공동명의 비율이 10%포인트 낮은 54%다.

양도차익 쪼개져 절세

부부 공동명의 전환은 절세 목적이 크다. 주변 시세보다 워낙 저렴하게 분양받았거나 몇 년 새 시세가 급등하는 것을 보고 나중에 팔 때 양도세를 줄이려는 것이다. 명의를 둘로 나누면 양도차익도 쪼개져 각각에 적용되는 세율이 낮아지면서 세금이 적다.

위례 SH 공공분양 84㎡ 분양가가 6억7000만원이다. 주변 새 아파트 실거래가가 16억7000만원까지 올라갔다. 이 아파트는 후분양 단지여서 8월 입주 예정이다. 입주하면 전매제한 기간 3년이 지나간 것으로 간주해 앞으로 7년 뒤 전매할 수 있다.

7년 뒤 시세를 20억원으로 예상하고 7년간 거주한다고 가정할 경우 단독명의 양도세가 7500만원으로 예상한다. 비과세 금액이 현재 9억원에서 12억원으로 확대되고 7년 보유·7년 거주에 따른 56%의 장기보유특별공제를 받아 세금이 양도차익의 10%도 되지 않는다.

공동명의이면 각자 양도세가 2700여만원이고 둘을 합친 세금이 5500만원으로 단독명의보다 2000만원 적다. 각자 양도차익이 절반으로 줄면서 세율이 38%에서 35%로 낮아져서다.

과천지식정보타운에 분양한 아파트 분양권도 대거 공동소유로 명의변경이 이뤄졌다.

과천지식정보타운에 분양한 아파트 분양권도 대거 공동소유로 명의변경이 이뤄졌다.

종부세 명의는 유리하게 선택

공동명의는 종부세 걱정도 든다. 공동명의의 경우 종부세 부과 기준 금액이 각자 공시가격 6억원 초과여서 총 12억원까지 종부세가 없다. 단독명의 1주택자 종부세 금액이 12억원 넘게 오르면 단독명의를 선택하면 된다. 공동명의는 종부세 계산에서 단독공동명의 중 유리한 쪽으로 선택할 수 있다.

현재 여당이 1주택자(단독명의) 종부세 기준 금액을 공시가격 상위 2%로 추진하고 있다. 올해 예상 금액이 공시가 11억~12억원이다. 공시가격이 많이 올라 기준 금액이 12억원 넘게 오르면 기준 금액까지는 단독명의가 종부세 ‘0’이어서 낫다.

기준 금액보다 비싸 단독명의로도 종부세를 내야 할 경우엔 단독명의와 공동명의를 비교해 적은 세금으로 정하면 된다. 보유 기간이 5년 이상 길어지고 나이가 60세 이상이면 단독명의로 장기보유·고령자 공제를 받을 수도 있다.

입주하면 취득세 내야

그런데 분양받자마자 공동명의를 서두르는 이유가 뭘까. 증여 비용을 줄이기 위해서다. 분양권 상태에선 권리여서 증여 취득세(공시가격의 4%)가 없다. 분양권 증여금액은 분양가가 아니라 납부한 분양대금에 웃돈(프리미엄)을 합친 금액이다. 일찍 증여할수록 계약금 등 납부 금액이 적고 웃돈도 낮아 증여금액이 줄어 증여세도 아낀다. 비과세 배우자 증여금액이 6억원이다.

위례 SH 공공분양 84㎡를 입주 후 절반을 배우자에 증여할 경우 시세로 따지는 증여금액이 8억원 정도로 예상된다. 6억원을 공제한 2억원의 증여세가 2900만원이다. 공시가격을 11억원으로 보면 절반인 5억5000만원의 4%인 2200만원이 증여 취득세다. 증여 비용이 5100만원이다. 분양 계약 후 바로 증여하면 이만큼의 비용을 아낄 수 있는 셈이다.

김종필 세무사는 “분양권 증여금액 계산에서 프리미엄이 관건인데 거래 사례가 기준이고 거래가 없으면 주변 시세와 입주까지 기간 등으로 감정평가한다”고 말했다. 입주가 다가올수록 주변 시세에 근접하는 셈이다.

증여금액은 10년간 합치기 때문에 분양권을 증여한 뒤 중도금·잔금을 내주면 이 금액도 증여금액으로 계산된다는 점도 알아둬야 한다.

과천지식정보타운 분양권을 부부 공동명의로 바꾼 김모씨는 "절세라는 경제적 이득도 있지만 배우자가 무척 좋아해 부부 사이도 돈독해졌다"고 말했다.

청약은 세대주 단독명의로 해야 하지만 당첨 뒤 돈 들지 않는 증여를 통한 공동 소유가 대세로 굳어지고 있다.

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