가수 비 250억 차익 남기고 판 건물, 법인 명의땐 50억 절약 [더오래]

중앙일보

입력 2021.07.27 14:00

업데이트 2021.07.27 15:29

[더,오래] 조현진의 세금 읽어주는 여자(12)

부동산을 구입할 때는 법인으로 할지, 개인으로 할지 다양한 측면을 고려해야 한다. 개인보다 법인으로 구입할 때 몇가지 유리한 점이 있다. [사진 piqsels]

부동산을 구입할 때는 법인으로 할지, 개인으로 할지 다양한 측면을 고려해야 한다. 개인보다 법인으로 구입할 때 몇가지 유리한 점이 있다. [사진 piqsels]

가수 비(정지훈)이 2008년 168억원에 매입한 건물을 매각해 13년 만에 2021년 495억원에 매각했다. 매입한 뒤 철거해 신축한 건물의 건축 비용을 80억원으로 가정하면, 13년 동안 투자해 양도차익으로 약 250억을 번 셈이다. 기본공제 250만원을 적용하면, 양도세 및 지방세(10%)를 포함해 100억원이 넘는 금액을 세금으로 낼 것으로 추측된다. 개인적으로는 아쉬움이 남았다. 비(정지훈)가 건물을 법인으로 취득했으면 적용 세율이 45%가 아닌 22% 구간이었기 때문이다. 지방세를 고려하면 49.5%, 24.2%로 약 2배의 차이다.

부동산을 구입할 때, 법인으로 할지, 개인으로 할지는 다양한 측면을 고려해야 한다. 법인이 개인보다 선호되는 이유는 간략하게 네 가지이다. 첫째, 소득에 대한 적용 세율이 낮다. 일반적으로 개인은 최저세율 6%에서 최고세율 45%까지 초과 누진세율을 적용받는다. 1200만원 이하는 6%, 4600만원 이하 구간은 15%, 8800만원 이하 구간은 24%, 1억 5000만원 이하 구간은 35%, 3억원 이하 구간은 38%, 5억원 이하 구간은 38%, 10억원 이하 구간은 42%, 10억원 초과 구간은 45%이다. 반면 법인은 2억원 이하 10%, 200억원 이하 20%, 3000억원 이하 22%, 3000억원 초과 25%의 초과누진세율을 적용받는다. 개인으로 벌어들인 소득은 10억원을 초과하면 45%, 지방세까지 고려한다면 49.5%를 적용받는데, 법인으로 벌어들인 소득은 3000억원을 초과해야 25%, 지방세까지 고려하면 27.5%를 적용받는다. 중과 대상 자산 매각 시 중과 세율도 개인은 최고 30%, 법인은 20%로 법인이 유리하다.

두 번째는 자금 운용이 더 자유롭다는 점이다. 법인격을 가지고 있어, 법인으로 벌어들인 소득은 대표나 주주가 함부로 가져가지 못한다. 실제로 돈을 사용하려면 급여나 배당의 형태로 처리되며, 이는 개인의 종합소득세 부담이 생긴다. 다만 재투자 목적의 처분이라면, 법인으로 취득하는 것이 확실히 유리하다. 그리고 개인의 상황에 맞게 돈을 운용할 수 있다는 측면에서도 법인 취득이 선호된다.

세 번째, 주택 단기 매각 시 개인에 적용되는 70%, 60%의 세율 부담에서 자유롭다. 즉, 단기매매에서 개인보다 유리한 지위에 있다. 2021년 6월 1일부로 개편된 양도소득세 내용에 따르면 개인은 2년 미만 보유 주택, 조합원입주권의 경우 1년 미만 보유 후 매각 시 70%, 2년 미만 보유 후 매각 시 60%의 세율을 적용받는다. 하지만 그에 비해 법인은 단기 매매에 대한 중과세율이 없다. 2억원 이하이면 10%, 200억원 이하이면 20%, 3000억원 이하이면 22%, 3000억원 초과이면 25%를 적용받는 것이다.

네 번째, 상속이나 증여를 할 때도 법인으로 하는 것이 보다 쉽다. 예를 들어 매각 가액 100억원인 건물을 법인으로 취득했을 때와 개인으로 취득했을 때를 비교해보았다. 취득가액은 취득세, 법무사수수료 등이 포함된 가격을 가정하였으며, 기본공제 250만원은 고려하지 않았다. 일반적으로 토지, 건물, 주택에 적용받는 장기보유 특별공제 요건도 배제했다. 과세표준 50억원에 대한 법인의 최고 적용세율은 22%(지방세 포함), 개인은 49.5%(지방세 포함)로 세액차이는 약 13억 2300만원이다. 현금으로 13억원은 단순하게 세후 수익률 차이로 26%를 야기한다.

물론 단점도 있다. 외감법 제4조, 동법시행령 제5조에 따라 외부감사 대상에 해당하게 될 수도 있으나 외부감사비용은 절세효과를 생각하면 감수해야 하는 필수적 비용이다.

법인의 경우 개인과 달리 취득세 중과될 수 있으며, 설립 초기 주주 구성 비율에 따라 세금부담에도 영향을 미친다. 대표이사는 가족 중 누가 할 것인지, 주식 소유 비율을 어떻게 할지에 대해 세무전문가와 상담을 통해 진행하는 것을 권한다. 한동안 연예인의 법인 설립 투자가 절세냐, 탈세냐는 논란이 있었다. 국세청에서 발간한 세금절약 가이드편에서 언급하듯 절세는 세법의 테두리 안에서 합법적, 합리적으로 세금을 줄이는 행위를, 탈세는 고의로 사실을 왜곡하는 불법적인 행위를 통해 세금 부담을 줄이려는 행위를 말한다. 부동산 투자를 법인으로 하느냐, 개인으로 하느냐는 세법의 안에 있는 절세이며, 세법을 잘 이해하고 세금을 줄일 수 있는 길을 찾는 것이 합리적인 투자자의 의사결정일 것이다. 지금 절세 계획을 잘 짜는 것이 세후 수익률에 영향을 미치며, 세후 수익률까지 고려해 투자하는 투자 아비투스의 차이가 당장의 10억원, 미래의 건물 1개를 좌우한다.

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