[반퇴시대 재산리모델링] 임대 아파트 9억까지 비과세…100세 보장 보험 가입을

중앙일보

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서지명 기자

Q 서울시 성북구에 거주하는 최 모(59)씨. 맞벌이하다가 부부 모두 2년 전 퇴직했다. 금융투자 경험은 예·적금 외에 전무하고 부채도 없다. 거주 아파트에 임대를 주고 있는 아파트까지 1가구 2주택자다. 현시세 6억원인 국민주택규모의 아파트는 지난 2018년 8월 주택임대사업자로 등록했다. 현재 거주하고 있는 아파트는 2010년부터 현재까지 10년 이상 장기보유했다. 거주주택을 양도하거나 전세를 주고 작은 곳으로 옮겨 어느 정도 현금을 확보하고 싶다. 현시점에 매도를 하는 게 맞을지, 양도세를 줄이려면 어떻게 하는 것이 좋을지 상담을 요청했다.

2주택 자산 24억원 50대 은퇴자 #집 팔때 양도세 줄이려면 어떻게

A 1가구 2주택이지만 임대를 주고 있는 아파트는 주택임대사업자에 등록하고 있어 양도 시 9억원까지는 비과세 혜택을 볼 수 있다. 다만 매도하는 것은 좀 더 신중할 필요가 있다. 현재 납입 완료한 상해보험은 80세 만기여서 100세 보장 상품을 추가로 가입하길 권한다.

재산리모델링 7/27

◆공동명의 양도세 절세=현재 거주하고 있는 아파트는 10년 이상 보유하고 7년 거주했다. 국민주택규모 이하 공시가격 6억원 이하의 주택은 주택임대사업자로 등록하고 있어 거주하고 있는 아파트 매도 시 1세대 1주택으로 9억원까지는 비과세다. 9억원 초과분은 장기보유 특별공제를 받을 수 있고, 부부 공동명의이기 때문에 단독명의일때와 비교해 양도소득세 절세 효과도 있다. 취득가격 7억원인 아파트를 현 시세인 14억원에 매도했다고 가정하면 양도소득세는 1인당 약 500만원 수준이다.

지금 매도하지 않고 거주 아파트를 전세로 준 뒤 매도하는 경우도 마찬가지다. 주택임대사업자가 2년이상 거주한 주택을 매도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 현재 임대등록한 아파트는 의무임대기간인 8년이 지나면 자동으로 말소된다. 의무임대기간이 말소되더라도 5년 이내에 거주주택을 양도하면 지금과 마찬가지로 1세대 1주택 비과세의 혜택을 받을 수 있다.

거주 아파트의 경우 인근으로 2025년 경전철 동북선이 계통 예정이고 주변 지역으로 GTX-C노선이 지나갈 예정으로 향후 가격 약세를 걱정할 필요는 없을 것으로 보인다.

◆ISA·EMP펀드 추천=현재 최씨의 자산은 부동산이 대부분이다. 당장은 생활비 부담에 대한 큰 걱정은 없어 보이지만, 나이가 들면서 발생할 수 있는 질병과 상해에 대한 대비는 부족할 수 있다. 현재 가입하고 있는 상해보험은 80세 보장 상품이다. 최근 수명이 연장되는 추이를 고려한다면 100세 보장 상품을 추가로 가입하는 것을 추천한다. 최근 일부 보험사에서는 100세 이상을 보장하는 상품도 출시하고 있다. 기존 보험의 보장 범위를 파악해 보완하는 것이 좋겠다.

저금리 기조 속에서 정기예금 위주의 금융자산 운용은 좀 더 포트폴리오를 다양화할 필요가 있다. ISA는 가입 기간 3년 동안 총 200만원(최대 400만원)의 수익에 대해 비과세 혜택이 있으며, 200만원을 초과한 수익에 대해서도 기본 세율(15.4%)보다 낮은 9.9%를 적용한다는 장점이 있다. 매년 2000만원 불입한도로 최대 1억원까지 가입이 가능하므로 절세 상품을 우선 활용하는 것이 좋겠다. 투자상품에 대한 의향이 있다면 최근 주목받는 EMP(ETF Managed Portfolio) 펀드를 추천한다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆ 대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.