[더오래]'아빠찬스'쓴 딸의 갭투자…둘다 세금추징 날벼락

중앙일보

입력 2021.07.13 14:00

[더,오래] 조현진의 세금 읽어주는 여자(11)

투기과열지구 내 주택을 매수한 경우 반드시 철저하게 준비해야 하는 한 가지가 있다. 바로 ‘자금조달계획서’다. 자금조달계획서를 제출했다고 끝이 아니다. 아래는 국세청에서 발표한 세무조사의 실제 사례다.

◆ 인적사항 
◦ 증여자 : 모친 A
◦ 수증자 : 자녀 B, 자부 C

◆ 주요 조사내용

[사진 국세청]

[사진 국세청]

◦ 근로자 A가 자금조달계획서 상 금융기관 차입금과 부친으로부터 O억원을 차입한 후 고가 아파트를 취득한 것으로 신고하여 차입금 적정여부를 확인하기 위해 조사한 결과
→ 소득이 미미하고 30년에 걸친 차용계약을 이행하기 어려운 점 등 부친과 맺은 차용계약이 허위인 것으로 확인되어 증여세 과세

◦ 소득이 많지 않은 근로자 부부가 공동명의로 갭투자하여 고가아파트를 취득하고 고액의 전세로 거주하여 조사한 결과
→ 갭투자한 아파트 취득 시 재력가인 모친이 O억 원을 지급하고 전세 거주 중인 아파트의 보증금도 대신 지급한 사실 확인

◆ 조치사항
◦ 증여세 O억 원 추징

‘자금출처조사’는 재산 취득, 채무의 상환 등에 소요된 자금과 자금의 원천이 직업, 나이, 소득 및 재산상태 등을 종합적으로 고려해 본인의 능력에 의한 것으로 보기 어려운 경우 그 자금의 출처를 밝혀 세금 탈루 여부를 확인하기 위해 실시하는 세무조사다. 소득이 없는 미성년자가 부동산을 취득하거나, 소득이 있는 성인이더라도 직업이나 나이를 고려했을 때 취득자금이 의심되는 경우, 자금조달계획서상 정상적인 자금 조달로 보기 어려운 경우 자금출처조사를 받게 될 가능성이 높다. 위의 사례처럼 자금조달계획서상 자금출처가 허위인 것으로 확인되면 세무조사를 받아 증여세를 추징당할 가능성이 있다.

‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 부동산(분양권, 입주권 포함)을 거래하는 매수인과 매도인은 매매계약일로부터 30일 이내에 부동산 소재지를 관할하는 신고관청에게 부동산 실제 거래 가격 등을 신고해야 한다. 투기과열지구·조정대상지역 내 주택을 매수한 경우, 거래가격 6억원 이상의 주택을 거래한 경우, 법인이 주택을 거래한 경우는 매수인은 거래대상 주택의 취득에 소요되는 자금조달계획 및 지급방식을 기재한 자금조달계획서를 부동산거래계약 신고서와 함께 제출해야 한다.

부동산거래신고 업무매뉴얼 - 자금조달계획서, 증빙서류, 법인신고 등(2020.10). [자료 국토교통부 토지정책과]

부동산거래신고 업무매뉴얼 - 자금조달계획서, 증빙서류, 법인신고 등(2020.10). [자료 국토교통부 토지정책과]

[자료 조현진]

[자료 조현진]

추가로 투기과열지구 내 주택을 매수한 경우에는 자금조달계획서에 실제 기재한 자금에 대한 증빙서류도 첨부해야 한다. 자금의 종류에 따라 예금이라면 잔고증명서·예금잔액증명서, 주식 및 채권 매각 금액이면 주식거래내역서·잔고증명서, 부동산 처분 대금이면 부동산매매계약서, 임대보증금을 끌어다 썼다면 부동산임대차계약서 등이 필요하다.

자금출처 조사 시 자금출처가 명확하지 않으면 다른 사람으로부터 증여받은 것으로 추정 당해 증여세를 과세 받을 수 있다. 요즘 자금출처 조사의 트렌드는 받은 사람 입장에서의 증여세만 고려하지 않고, 준 사람의 소득세 탈루 여부까지 조사한다. 국세청 세무조사 사례 중 하나이다. 자녀 고가의 아파트를 취득하자 자금출처 조사대상자로 선정되어 부친의 소득세까지 추징당한 사례이다.

◆ 인적사항
◦ 증여자 : 부모
◦ 수증자 : 자녀
◦ 주 소 : OO시

◆ 주요 조사내용

[사진 국세청]

[사진 국세청]

◦ 자력이 없는 연소자가 고가아파트를 취득하여 자금출처 조사대상자로 선정

→ 축산업을 영위하는 부친으로부터 현금을 증여 받은 사실 확인
→ 부친의 소득금액이 적어 부친까지 조사범위를 확대하여 수입금액 누락 ○억 원 적출

◆ 조치사항
◦부친 소득세 O천만 원, 자녀 증여세 O억 원 추징

[자료 조현진]

[자료 조현진]

증여추정 배제기준도 있다. 그러나 서울의 아파트 중위가격이 2021년 처음으로 10억원을 넘겼다. 재산취득자금 등의 증여추정 배제기준이 있지만, 서울에 있는 아파트를 매매하는 사람들에게는 무의미한 행정규정이다. 자금조달계획서 또는 증빙자료를 제출하지 아니할 경우 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 제4호’ 위반에 해당해 500만원 과태료 처분대상이다. 그 후의 증여세와는 별도의 과태료이다.

상속세 및 증여세 사무처리규정
제31조(재산취득자금 등의 증여추정 배제기준)
① 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 법 제45조제1항과 제2항을 적용하지 않는다.

증여추정배제기준. [자료 조현진]

증여추정배제기준. [자료 조현진]

② 제1항과 관계없이 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 된다.

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