'15억 로또' 원베일리에 전세 낀 갭투자? 세금 6억 더 낸다[뉴스원샷]

전매제한 기간이 10년인 래미안원베일리는 입주 7년 후 전매할 수 있다. 당첨자 거주의무가 없지만 거주하지 않고 임대하면 양도세가 많다.

3억 대 9억. ‘15억 로또’로 불리며 기록적인 청약경쟁과 당첨 커트라인을 보여준 서울 서초구 반포동 래미안원베일리 당첨자가 전매제한 해제 후 팔 경우 예상 세금이다. 현 정부 들어 강화된 1주택 비과세 요건의 ‘거주’ 여부에 따라 양도세가 천양지차다.

[부동산 위키] 래미안원베일리 양도세 #1세대 1주택 비과세에 거주 요건 강화 #전세 놓고 살지 않으면 비과세 혜택 없어 #장기보유특별공제도 훨씬 적어

래미안원베일리 전매제한 기간이 당첨자 발표일로부터 10년이다. 준공 후 소유권 이전 등기를 하면 3년 지난 것으로 계산하기 때문에 실제 전매제한 기간은 조금 다르다.

래미안원베일리 전매제한 2030년 8월 풀려  

김보현 미드미네트웍스 상무는 “전매제한 해제일이 개인별 소유권 이전 등기 시점에 따라 조금씩 차이 나지만 대략 입주한 뒤 전체 전매제한 기간에서 3년을 뺀 기간이 지나서 전매할 수 있다고 보면 된다”고 말했다.

래미안원베일리는 지난해 4월 착공해 입주 예정 시기가 2년 뒤인 2023년 8월이다. 이달 소유권 이전 등기를 끝내면 7년 뒤인 2030년 8월 전매제한에서 풀린다. 지금부터 9년 뒤다.

현재 기준으로 분양가가 시세보다 많게는 15억원 정도 저렴하다는 평가를 받는데 전매제한 후 시세차익과 양도세가 얼마나 될까.

시세가 지금보다 30% 더 오를 것으로 추정했다. 불과 몇 년새 2배로 뛴 최근 집값 동향과 비교하면 낮은 수치로 보이지만 10년간 서초구 아파트값 상승률 평균이 이 정도다. 지난달 기준 이전 10년간 47% 올랐지만 2017년 6월 기준 이전 10년간은 9% 상승에 그치기도 했다.

2030년 8월 예상 시세가 74㎡(이하 전용면적) 43억원, 59㎡ 35억원이다. 지금보다 각 10억원, 8억원 더 오른다. 분양가(각 18억원, 14억5000만원) 대비 차익은 각 25억원, 20억5000만원이다.

※ 1주택 비과세 대상은 같은 기간 거주 요건도 충족한 경우. 자료: 국세청

2028년 양도세 계산이 지금과 달라지는 게 있다. 지난달 여당(더불어민주당)이 1세대 1주택자 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 완화하기로 했다. 비과세 금액이 3억원 늘어나기 때문에 세금이 줄어든다. 하지만 고액의 양도차익에 대해 장기보유특별공제율을 하향조정하기로 해 공제율 조정폭에 따라 세금이 더 늘어날 수도 있다.

세부 공제율 조정안이 나오지 않아 래미안원베일리 양도세 모의계산에선 장기보유특별공제를 현재 기준으로 계산했다.

김종필 세무사의 모의계산에 따르면 74㎡에 7년간 거주할 경우 양도세가 3억3000만원이다. 임대하고 전혀 거주하지 않으면 9억9000만원이다. 2017년 8·2대책으로 1주택 양도세 비과세 요건에 2년 거주가 추가돼 거주하지 않으면 12억원 비과세 혜택이 없다.

양도차익에서 세금 계산 금액을 빼주는 장기보유특별공제율도 비과세 1주택보다 훨씬 낮다. 공제율이 7년간 보유·거주 56%, 7년 보유 14%다.

74㎡ 입주자는 1년 거주할 때마다 세금을 1억원 가까이 아끼는 셈이다.

2년 거주해 비과세 혜택을 받더라도 올해부터 장기보유특별공제가 보유·거주로 나눠 계산한다. 보유 기간만큼 거주도 해야 이전 공제율을 적용받는다.

2년 거주해 12억원 비과세 혜택을 받을 경우 나머지 5년간 거주하지 않으면 장기보유특별공제 비율이 내려간다. 공제율이 36%이고 양도세가 5억원이다.

장기보유특별공제

59㎡의 양도세는 7년 보유·거주한 뒤 팔면 1억1000만원, 7년간 보유만 하면 4억6000만원으로 3억5000만원가량 차이 난다. 2년만 거주하면 1억7000만원이다.

김종필 세무사는 “거주 여부에 따른 세금 차이가 워낙 커 거주하는 게 돈 버는 길”이라며 "전세를 낀 갭투자로 큰 재미를 못 본다"고 말했다.

당첨자 입주 비율 크게 올라  

1주택자의 양도세 비과세 거주 요건이 강화된 뒤 절세를 위해 새 아파트 당첨자 중에 직접 입주해 거주하는 비율이 높아지고 있다.

집값이 많이 오른 강남 재건축 단지와 경기도 하남시 공공택지에서 거주 요건 강화 전후 임대비율을 비교한 결과 입주 6개월 내 임대비율이 20%대에서 4% 정도로 크게 줄어든 것으로 나타났다.

서초구 서초동 같은 동네 이웃 단지로 2018년 입주한 래미안서초에스티지S의 초기 6개월 내 임대율이 21%였다. 지난해 9월 준공한 래미안리더스원이 3.6%다.

2019년 지어진 하남시 미사지구 신안인스빌과 올해 초 준공한 하남시 감일지구 더샵포웰시티는 각각 26.4%, 3.9%다.

당첨자의 입주비율이 올라가면서 과거와 달리 입주 중인 새 아파트에 전세 등 임대 물량이 쏟아지지 않는 이유다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr