Opinion :안장원의 부동산노트

로또 분양 6명 중 1명이 '부적격'…담당 공무원도 헷갈리는 청약가점제

중앙일보

입력 2021.07.07 00:32

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종합 23면

안장원 기자 중앙일보 부동산선임기자

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수도권 분양 아파트 견본주택에 단지 축소 모형이 설치돼 있다. 청약저축액 순인 공공분양과 달리 민영아파트 물량 대부분 청약가점제로 당첨자를 뽑는다.

수도권 분양 아파트 견본주택에 단지 축소 모형이 설치돼 있다. 청약저축액 순인 공공분양과 달리 민영아파트 물량 대부분 청약가점제로 당첨자를 뽑는다.

#서울에 사는 4인 가족 가장인 50대 무주택자 A씨. 지난달 서울 서초구 반포동 래미안원베일리에 청약했다가 탈락한 뒤 혀를 내둘렀다.

전문가가 본 청약가점제
당첨 가점 치솟고 아차 하면 무효
분양 대행 17년 이월무 대표
"가점제 논란 원인은 로또 분양
시세차익 독식하는 방식 개선해야"

청약가점이 배우자와 자녀 둘을 둔 4인 가족 만점에 해당하는 69점이었지만, 모집 가구 수의 5배수를 뽑는 예비당첨자 명단에도 들지 못했기 때문이다.

#경기도에 사는 40대 B씨는 지난 5월 500대 1이 넘는 청약경쟁률을 뚫고 ‘5억 로또’로 불린 아파트에 당첨됐지만 계약하지 못했다.

부적격 처리됐기 때문이다. 청약 때 배우자를 포함해 무주택 기간을 계산해야 하는데 본인만 생각해 입력했다.

이 아파트 당첨자 6명 중 한 명이 B씨처럼 청약가점 입력 실수 등으로 부적격 판정을 받았다.

민영아파트 당첨자 선정 방식인 청약가점제(이하 가점제). 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간으로 매긴 점수에 따라 당첨자를 가린다. 2007년 무주택 실수요자에게 우선 공급하겠다는 취지로 도입,시행 15년째를 맞고 있지만 원성이 자자하다. 과열 경쟁과 편법·불법을 부추기고 선의의 피해자를 양산하는 바람에 무용론마저 나온다.

이월무 대표

이월무 대표

17년째 아파트 분양시장에서 공급자와 수요자를 연결하는 분양대행 업무를 하는 이월무 미드미네트웍스 대표를 만나 가점제 해법을 찾아봤다. 이 대표는 설문 형식에 따라 손쉽게 가점을 계산할 수 있는 무료 모의청약 테스트 앱인 ‘청약365’를 만들어 지난해 5월부터 전국 서비스를 시작했다.

인기 단지 당첨자 가점이 치솟고 있다.  
“4인 가족 만점인 69점(만점 84점)도 당첨되기 어렵다. 지난달 3만6000여명이 몰려 평균 161대 1의 청약경쟁률을 기록한 래미안원베일리의 6개 주택형 중 5개 커트라인이 70점대였다. 당첨자 평균 가점이 73점이었다. 무주택 기간과 청약통장 가입 기간 요건(각 15년 이상)을 모두 채운 5인 가족 점수다. 5인 이상 가족은 4% 정도에 불과하다. 청약 경쟁이 치열해지면서 커트라인이 지나치게 높아졌다.” 
민영주택 청약가점제 물량

민영주택 청약가점제 물량

가점 경쟁이 부양가족 수에서 결정된다는 말인가.  
“무주택 기간과 청약통장 가입 기간은 기다리는 수밖에 어떻게 할 수 없다. 하지만 부양가족은 늘릴 수 있다. 그러다 보니 부정청약에 많이 악용되기도 한다. 실제로 같이 살지 않으면서 주민등록에 위장 전입시키는 것이다. 핵가족화, 1·2인 가구 증가 등으로 세대원 수가 줄어드는 추세다. 부양가족 비중을 줄이고 무주택 비중을 늘릴 필요가 있다.
청약가점이 낮은 무주택자나 새집으로 옮기고 싶은 1주택자는 분양받기 어렵다.
"청약가점이 낮은 무주택자는 청약가점이 아닌 추첨으로 뽑는 생애 최초 특별공급을 노리는 방법이 있다. 하지만 말 그대로 집을 가진 적이 전혀 없어야 하고 소득 제한이 있다. 분양가가 9억원이 넘으면 특별공급에서 제외된다. 1주택자는 서울 등 투기과열지구에서 30평대인 전용 85㎡ 이하에는 아예 청약하지 못하고 85㎡ 초과에 신청할 수 있다. 분양받으려면 필요 이상으로 집을 넓혀야 한다.이런 이유에서 현재 100%인 전용 85㎡ 이하의 가점제 물량을 줄여야 한다는 주장이 있다.”
설문에 따라 청약가점을 계산해 볼 수 있는 '청약365' 앱.

설문에 따라 청약가점을 계산해 볼 수 있는 '청약365' 앱.

가점제가 세대·계층 간 갈등을 키운다는 지적이 있다.
“래미안원베일리를 보면 당첨자 224명 중 30대 2명을 제외한 222명이 40대 이상이다. 무주택 기간이 짧은 30대는 가점으로 새 아파트를 분양받기 어렵다. 정부는 30대를 위한 특별공급을 늘린다고 하지만 분양가가 9억원이 넘는 서울 도심에선 특별공급 물량이 배정되지 않아 30대가 들어갈 틈이 없는 셈이다. 분양가가 9억원이 넘으면 중도금(대개 분양가의 60%) 대출을 받지 못한다. 현금 여유가 없으면 가점이 높아 당첨돼도 포기할 수밖에 없다. 40~50대 현금 부자여야 가점제를 뚫고 분양시장에 들어갈 수 있다. 중도금 대출 제한을 수정하고 일반공급에 연령대별 할당제 등을 검토할 필요가 있다. ”
당첨됐다가 취소된 부적격자가 10% 넘게 나오고 있다.
“당첨자 발표 후 분양 업체는 서류 심사를 통해 당첨이 유효한지를 가린다. 국토부에서 제공하는 주택 소유 여부, 주택 소유 시기 등과 당첨자가 제출하는 각종 서류로 검증한다. 가점제 입증 책임이 청약자에게 있기 때문에 부적격이 많이 나온다. 청약자가 알아서 무주택 여부, 무주택 기간, 부양가족 수 등을 책임지고 입력해야 한다. 그런데 주택 소유, 부양가족 등의 기준이 워낙 복잡하고 변수가 많다. 국토부 담당자도 헷갈리는 판에 일반인 청약자가 어떻게 정확하게 알겠는가. 국토부·행정안전부·법원·국세청 등의 데이터를 통합해 가점 계산을 자동화돼야 한다. “
래미안원베일리 당첨자 연령대별 분포

래미안원베일리 당첨자 연령대별 분포

가점제 문제를 악화시킨 과열 분양시장을 진정시킬 방법이 없나.    
“가점제 논란의 주된 원인은 로또 분양이다. 분양가가 시세보다 저렴해 가점제를 통한 당첨으로 얻을 수 있는 이익이 워낙 크기 때문에 당첨자 선정 방식을 둘러싼 논란이 끊이지 않는다. 로또 분양을 원하는 다양한 요구를 수용하다 보니 더욱 복잡해졌다. 당첨자가 많게는 10억원이 넘는 시세차익을 독식하는 로또 분양을 개선해야 가점제가 정상화될 수 있다.”

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