이제 서울 아파트 80%가 DSR 규제···대출 더 받는 방법 없나 [Q&A]

중앙일보

입력 2021.07.04 07:00

지난 1일부터 시중은행 가계대출이 강화되며 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 대상이 넓어졌다. 서울 지역 아파트 10채 중 8채(83.5%)는 주택담보대출을 받을 때 DSR 40% 규제가 적용된다. 관련 궁금증을 문답형식으로 정리했다.

[Q&A로 DSR 따라잡기]
DSR 40% 규제, 대출한도 정말 줄까

1일부터 시중은행 가계대출에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도 규제가 적용된다. 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억원을 넘는 주택을 담보로 주택담보대출(주담대)을 받는 경우와 연 소득과 관계없이 1억원을 초과해 신용대출을 받는 경우에 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용한다. 뉴스1

1일부터 시중은행 가계대출에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도 규제가 적용된다. 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 6억원을 넘는 주택을 담보로 주택담보대출(주담대)을 받는 경우와 연 소득과 관계없이 1억원을 초과해 신용대출을 받는 경우에 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용한다. 뉴스1

DSR은 어떻게 구하는건가.  
DSR은 연간 갚아야 하는 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다. 연 소득이 5000만원인 사람의 연간 원리금이 2500만원이면 DSR은 50%로 산정된다. 이번 규제는 은행권은 DSR 40%, 제2금융권은 DSR 60%를 한도로 정했다.
어떤 경우 DSR 규제가 적용되나.
규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원이 넘는 주택을 담보로 대출을 받을 때 적용된다. 종전에는 투기지역과 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택 구매 시 DSR 규제가 적용됐다. 신용대출은 대출총액이 1억원을 초과하는 경우 DSR 규제가 적용된다. 마이너스통장(한도대출)의 경우 대출 한도를 대출총액으로 본다. 다만 기존 대출에는 적용되지 않고, 기존 대출액을 늘리거나 대출을 갈아탈 때 DSR 규제가 적용된다.
이자만 내는 신용대출은 원리금을 어떻게 구하나.
매달 이자만 내는 마이너스통장 등 신용대출은 산정만기로 원금을 구한다. 7월부터 산정만기를 7년으로 계산한다. 신용대출이 7000만원(금리 연 3%)이라면, 원리금은 원금 1000만원(7000만원÷7년)+이자 210만원 등 1210만원으로 계산한다. 주담대는 매년 상환하는 원리금을 보면 된다.  
DSR 확대도입 계획 그래픽 이미지. [자료제공=금융위원회]

DSR 확대도입 계획 그래픽 이미지. [자료제공=금융위원회]

전세대출에도 DSR 규제가 적용되나.    
전세대출은 소득 외에 갚을 수 있는 상환재원(전세금)이 있기 때문에 DSR 규제에서 제외된다. 예·적금담보, 보험계약대출도 마찬가지다. 다만 DSR 규제에 해당하는 주담대 등을 받을 때는 기존 전세대출 등의 원리금도 DSR 산정 때 반영된다. 
DSR 규제를 예상하지 못하고, 주택 매매 계약을 했다.  
6월 30일까지 주택 등 부동산매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명했을 경우 강화된 DSR 규제를 적용 받지 않는다. 이밖에 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주나 금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주 등도 마찬가지다.
미리 분양 받은 아파트의 중도금 대출도 규제를 적용 받나.
분양주택·오피스텔에 대한 중도금 대출이나 재건축·재개발 주택에 대한 이주비·중도금 대출은 DSR 규제 대상에서 제외된다. 향후 잔금대출로 전환되며 이를 상환할 수 있다고 봐서다. 잔금대출을 받을 때는 DSR 규제가 적용된다. 다만 6월 30일까지 입주자모집 공고, 착공신고, 관리처분인가를 시행한 사업장의 잔금대출은 이번 DSR 규제는 적용 받지 않는다.
DSR 규제에 따른 소득별 주택담보대출과 소득추정 방식을 활용한 대출 한도.

DSR 규제에 따른 소득별 주택담보대출과 소득추정 방식을 활용한 대출 한도.

소득이 없는 전업주부는 대출이 불가능한가.
전업주부나 학생 등 소득이 없는 경우 연금과 건강보험료, 신용카드 사용액 등을 토대로 소득을 추정해 대출해주게 된다. 금융위가 지난 4월 발표한 사례에 따르면 연간 1500만원씩 신용카드를 이용 중인 전업주부는 소득을 3000만원으로 보고, 신용대출 9200만원을 받을 수 있다.  
이미 DSR 40%를 채웠는데 병원비 등으로 목돈이 필요하면 어떻게 하나.  
병원비 등 긴급한 생활안정자금 목적이라고 입증하면 1억원 한도 내에서 40%를 초과해 대출을 받을 수 있다. 대신 신청한 목적 범위 내에서 자금을 사용한다는 약정을 체결해야 한다.
대출 가능 금액 얼마나 줄어드나_그래픽=김영희 02@joongang.co.kr

대출 가능 금액 얼마나 줄어드나_그래픽=김영희 02@joongang.co.kr

대출한도가 정말 줄어드나.
주담대는 상환 기간이 길고 담보인정비율(LTV) 규제가 있어 DSR의 영향은 적다는 평가도 많다. DSR 규제에 따른 소득별 주담대 한도(원리금균등상환, 연 금리 2.5%, 만기 30년)를 보면 연소득 2000만원(대출한도 1억6900만원), 5000만원(4억2200만원), 8000만원(6억7500만원), 1억원(8억4400만원) 등이다. 다만 소득이 적은 저소득층이나 주담대 외에 신용대출 등 여러 채무가 있는 경우 대출한도가 줄 가능성이 높다.   
대출을 더 받으려면 어떻게 하는 게 좋나
신용대출은 개인 소득으로, 주담대는 부부 합산 소득으로 DSR을 산정하도록 하는 게 좋다. 신용대출을 먼저 받은 뒤 주담대를 받으면 DSR 산정 소득에 여유가 생겨 신용대출을 줄이지 않고 주담대를 받을 수 있다. 마이너스통장은 한도를 줄이는 게 좋다. 상환기간을 늘리는 것도 방법이다. 금융당국은 주담대 만기를 최대 40년까지 늘린 초장기 모기지 상품도 내놨다. 무주택자가 10년 이상의 비거치식 분할상환대출을 이용할 경우 배우자의 장래소득 증가분도 DSR 산정에 반영해 대출금액이 늘어난다.  
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