반퇴시대

[반퇴시대 재산리모델링] 시세 5억 군포 아파트 팔고, 안양 단독주택 증여를

중앙일보

입력 2021.06.15 00:03

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경제 05면

Q 경기도 안양시에 사는 박모(64)씨. 부인과 사별 후 자녀 2명과 함께 살고 있다. 현재 사는 단독주택 외에 안양시와 군포시에 아파트 2채를 보유한 3주택자다. 보유한 자산이 대부분 부동산인데, 아파트 공시가격 급등 영향으로 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 더욱 커질 것으로 보여 걱정이 크다. 이참에 보유세 부담도 줄일 겸 매각하거나 자녀에게 주택을 증여 또는 양도할 계획이다. 현재는 소일거리를 통해 200만원가량의 급여를 받고 있지만, 올해 말이면 일을 그만둬야 하는 상황이다. 이에 대비해 안정적으로 노후에 현금흐름을 만드는 방법이 무엇인지 궁금해 상담을 요청했다.

순자산 15억 보유한 60대 3주택자
은퇴 후 생활비 200만원 만들려면

A 박씨가 보유한 주택 3채 중 시세 5억 원인 군포 아파트를 매도해 노후자금으로 쓰길 권한다. 증여세 부담을 줄이기 위해서는 박씨가 거주하는 단독주택을 자녀에게 증여하는 게 좋다.

재산리모델링 6/14

재산리모델링 6/14

◆단독주택 증여 시 세금 유리=시세 7억원인 안양 소재 아파트는 비교적 신축 아파트에 속하고, 교통·학군을 고려했을 때 계속 보유하는 것이 좋겠다. 군포 아파트는 시세 5억원으로 매도하면 전세보증금과 세금 등을 제외하고 2억 7000만원의 노후 자금이 확보된다.

아파트를 양도 또는 증여할 때 시가를 기준으로 하지만, 단독주택은 비교 가능한 매매사례가액을 파악하기 어렵기 때문에 대부분 개별주택공시가격으로 하게 된다. 박씨의 단독주택 공시가격은 3억5000만원으로 시가 7억원의 안양 아파트에 비해 증여세 부담이 가볍다. 단독주택으로 자녀에게 매매할 경우 가격을 낮추기가 더 용이하다는 장점이 있다. 박씨의 자녀는 막 직장 생활을 시작한 상태라 주택을 매입할 만한 자금이 부족한 상황이다. 이 경우 매매보다는 증여하는 것이 낫다. 이때 박씨는 자녀 대신 자녀 명의의 주택에 거주하게 되는 셈이므로 자녀에게 적정한 보증금을 지급하고 전세로 거주할 수 있다. 자녀는 받은 보증금으로 취득세와 증여세 등을 납부하면 된다. 다만 이때 자녀가 따로 살아야만 자녀와의 임대차 계약이 인정된다는 점을 주의하자.

◆배당금 주는 글로벌리츠 ETF 활용=박씨는 국민연금에 더해 안정적인 노후 기본생활비를 준비하는 것이 가장 시급하다. 장기적인 관점에서 부동산 매각 후 확보한 2억 7000만원과 정기예금 중 5000만원을 더해 글로벌리츠 ETF에 투자해 볼 만하다. 글로벌리츠 ETF에 편입된 부동산의 경우 대부분 5년 이상의 장기임대차계약을 바탕으로 예측 가능한 현금흐름을 발생시키기 때문에 연 5% 수준의 배당수익을 기대할 수 있다. 최근 경기침체 장기화 우려로 글로벌부동산 ETF의 가격이 하락한 상태이기에 추후 자본 수익도 가능하다고 판단된다. 보유 부동산의 종류에 따라 월배당 및 분기배당 등 여러 가지 형태로 글로벌부동산 ETF 포트폴리오를 구성해 다양한 현금흐름을 창출할 수 있다.

박씨가 보유한 정기예금을 활용해 일시납 연금보험에 가입한다면 현재 받고 있는 이자소득보다 좀 더 많은 금액을 매월 수령할 수 있다. 무엇보다 종신토록 지급받을 수 있다는 점이 장점이다. 개인별 비과세 한도인 1억원을 가입하면 매월 약 30만원의 연금을 받을 수 있다.

◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆  대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.

김남수, 이동현, 한춘식, 최용준(왼쪽부터).

김남수, 이동현, 한춘식, 최용준(왼쪽부터).

◆  재무설계 도움말=김남수 미래에셋대우 수원 WM 수석매니저, 이동현 하나은행 부동산자문센터장, 한춘식 푸르덴셜생명 빅스타지점 지점장, 최용준 세무법인 다솔 WM센터 3본부 대표 세무사

◆  후원=미래에셋대우·하나은행

서지명 기자 seo.jimyeong@joongang.co.kr

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