지난달 29일 금융위원회가 발표한 ‘가계부채 관리방안’ 후폭풍이 거세다. 대부분의 실수요자는 대출 한도 영향이 크지 않다는 금융당국의 해명에도 ‘영끌(영혼까지 끌어모음) 대출’이 막힐 수 있다는 불안감에 규제 시행(7월) 전에 미리 대출을 받으려는 움직임까지 나타나고 있다. 이번 방안의 주요 궁금증을 문답으로 정리했다.
6억 이상 집 DSR 40% 적용 Q&A #연소득 5000만원 주담대 3.6억 가능 #마이너스 통장 0.3억 땐 3.1억으로
- 총부채원리금상환비율(DSR)은 어떻게 구하나.
- “DSR은 원리금(원금+이자) 상환액이 연소득에서 차지하는 비율이다. 연소득이 5000만원이고 매년 갚아야 할 원리금이 2500만원이라면 DSR은 50%로 계산된다. DSR은 원칙적으로는 모든 가계대출의 원리금을 더해 구한다. 다만 금융위는 소득 이외의 상환 재원이 있는 대출은 제외했다. 전세자금대출이나 보험약관대출 등이 대표적이다.”
- 주택담보대출(주담대) 한도가 정말 줄어드나.
- “소득에 따라 다르다. 연소득이 5000만원인 A씨와 8000만원인 B씨가 주담대(원리금균등상환, 금리 연 2.5%, 만기 30년)를 받아 집값 9억원짜리 아파트를 산다고 가정해 보자. DSR 40%를 적용하면 주담대 한도는 A씨는 4억2200만원, B씨는 6억7500만원이다. 두 사람 모두 주택담보비율(LTV) 40% 규제가 적용되는 투기지역 주담대 한도(3억6000만원)보다 대출 한도가 늘어난다. 다만 실제 대출 과정에서는 LTV와 DSR 규제를 적용해 나온 대출 한도 중 작은 액수로 대출이 나오게 된다.”
- 신용대출이 주담대 한도에 영향을 주나.
- “만기가 짧은 신용대출이 있을 경우 대출 한도는 줄어든다. A씨가 같은 조건에서 마이너스 통장(한도 3000만원, 금리 연 3%)을 이용해 서울 지역의 9억원짜리 아파트를 산다면 대출 가능 금액은 3억6000만원에서 3억1800만원으로 줄어든다.”
- 소득이 적은 청년층에 불리할 듯하다.
- “소득이 적은 청년층 등에게는 미래의 소득으로 DSR을 산정하게 해준다. 대출 만기 내에 소득이 20% 이상 늘어날 것이 예상되는 차주의 경우 소득 증가율을 반영한 장래소득으로 DSR을 산정한다. 현재 월급여가 250만원인 만 24세 무주택 직장인 C씨는 DSR 산정 때 연봉이 3000만원에서 4131만원으로 오른다. 대출 한도는 2억5000만원에서 3억4850만원으로 늘어난다. 연령이 낮고 대출 만기가 길수록 소득증가율을 많이 인정받는 구조로 설계됐다.”
- 소득이 없는 전업주부는 대출을 못받나.
- “연간 1500만원씩 신용카드를 이용 중인 전업주부의 경우 연소득 산정을 할 때 ‘최근 1년간 개인 신용카드 소득공제 금액(1500만원)÷신용카드사용률(45.5%) X90%’로 구하게 된다. 이렇게 되면 소득 추정액은 3000만원이고, 1년간 총대출 원리금 1200만원 수준의 대출을 받을 수 있다. 10년 만기 신용대출(연이자 3%)은 9000만원까지 받을 수 있다.”
안효성 기자 hyoza@joongang.co.kr