DSR 40% 적용하면…주담대 한도 축소? 신용대출 갚아야?

중앙일보

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금융위원회가 29일 발표한 가계부채 관리대책은 오는 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 차주(돈을 빌리는 사람) 단위로 적용하는 내용이다. 과거에는 담보물의 가치 등을 기준으로 대출을 내줬다면 앞으로는 소득에 맞춰서만 대출을 해주겠다는 취지다. 궁금증을 문답으로 정리해봤다.

금융위원회가 29일 가계부채 관리 방안을 발표했다. 연합뉴스

DSR은 어떻게 구하나.

"DSR은 원리금(원금+이자) 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다. 연 소득이 5000만원인 사람이 매년 갚아야 할 원리금이 2500만원이라면 DSR은 50%로 계산된다. DSR은 원칙적으로는 모든 가계대출의 원리금을 더해 구한다. 다만 금융위는 소득 이외의 상환재원이 있는 대출은 제외했다. 전세자금대출이나 보험약관대출 등이 대표적이다."

매달 이자만 내는 신용대출 DSR은 이자만 원리금으로 계산되나.

"그렇지 않다. 신용대출은 산정 만기를 사용해 원리금을 구한다. 현재 신용대출의 산정 만기는 보통 10년으로 계산하는데, 이를 단계적으로 7년(21년 7월)→5년(22년 7월)→실제 만기(23년 7월)로 낮추게 된다. 예컨대 한도 5000만원의 마이너스 통장(금리 3%)은 현재는 대출 원리금으로 650만원으로 본다. 한도 5000만원을 산정 만기 10년으로 나눠 매년 원금 500만원을 갚는다고 보고, 여기에 연간 이자 150만원을 더한 액수다. 이런 방식으로 원리금을 구하면 21년 7월 864만2857만원(원금 714만2857원+이자 150만원)→22년 7월 1150만원(원금 1000만원+이자 150만원) 등이다. 상환해야 하는 원리금이 늘어난 만큼 신용대출 한도도 줄게 된다. 다만 분할상환 방식의 신용대출을 받으면 한도가 줄어드는 것을 막을 수 있다. 신용대출을 분기 또는 월마다 상환할 경우 산정 만기를 최장 10년까지 연장해준다."

대출 가능 금액 얼마나 줄어드나_9억원 아파트. 그래픽=김영희 02@joongang.co.kr

주택담보대출 한도가 정말 줄어드나.

"소득에 따라 다르다. 연 소득이 5000만원인 A씨와 연 소득이 8000만원인 B씨가 주담대(원리금균등상환, 금리 연 2.5%, 만기 30년)를 받아 집값 9억원 짜리 아파트를 산다고 가정해보자. DSR 40%를 적용하면 주담대 한도는 A씨는 4억2200만원, B씨는 6억7500만원이다. 두 사람 모두 LTV(주택담보비율) 40% 규제가 적용되는 투기지역 주담대 한도(3억6000만원)보다 대출 한도가 늘어난다. 다만 실제 대출 과정에서는 LTV와 DSR 규제를 적용해 나온 대출 한도 중 작은 액수로 대출이 나오게 된다. 투기지역인 서울의 경우에는 두 사람 모두 3억6000만원만 대출받을 수 있다. 반면 LTV 50%가 적용되는 조정지역의 주담대 한도(4억5000만원)와 비교하면 A씨는 주담대 한도가 2800만원 줄어들고, B씨는 영향을 받지 않는다."

신용대출이 주담대 한도에 영향을 주나.

"만기가 짧은 신용대출이 있을 경우 대출 한도는 줄어든다. A씨가 같은 조건에서 마이너스 통장(한도 3000만원, 금리 연 3%)를 이용해 서울 지역의 9억원 짜리 아파트를 산다면 대출 가능 금액은 3억6000만원에서 3억1800만원으로 줄어든다."

소득이 적은 청년층에 불리할 듯하다.

"소득이 적은 청년층 등에게는 미래의 소득으로 DSR을 산정하게 해준다. 대출 만기 내에 소득이 20% 이상 늘어날 것이 예상되는 차주의 경우 소득증가율을 반영한 장래소득으로 DSR을 산정한다. 현재 월 급여가 250만원인 만 24세 무주택 직장인 A씨는 DSR 산정 때 연봉이 3000만원에서 4131만원으로 오른다. 대출한도는 2억5000만원에서 3억4850만원으로 늘어난다. 연령이 낮고 대출 만기가 길수록 소득증가율을 많이 인정받는 구조로 설계됐다."

소득추정이 어려운 차주에 대한 소득추정 방법 예시. 금융위원회

소득이 없는 전업주부는 대출이 불가능한가.

"신용카드, 적금납부액 등 다양한 방식으로 소득을 산정해 대출을 내주게 했다. 연간 1500만원씩 신용카드를 이용 중인 전업주부의 경우 연 소득 산정을 할 때 최근 1년간 개인 신용카드 소득공제 금액(1500만원)÷ 신용카드사용률(45.5%) X 90%로 구하게 된다. 이렇게 되면 소득 추정액은 3000만원이고, 1년간 총대출 원리금 1200만원 수준의 대출을 받을 수 있다. 10년 만기 신용대출(연이자 3%)은 9000만원까지 받을 수 있다."