중대형 주택형으로 이뤄진 서울 서초구 반포동 주공1단지. 기존 주택 전용면적 범위 내에서 두 채를 받는 '1+1' 분양이 인기를 끌었으나 다주택자 종부세 강화 이후 골칫거리가 됐다. 중앙포토
정부가 2·4대책의 도심 공공주택 확대를 위해 추가한 인센티브가 위헌 가능성까지 제기된 ‘세금 폭탄’이어서 논란을 낳고 있다.
[안장원의 부동산노트] #도심공공주택복합사업 선도 사업장에 #집 두 채 받는 '1+1'을 당근책으로 도입 #재건축·재개발 현장에선 기피하는 제도 #재건축 조합원 일부 헌법소원 제기
정부는 지난달 31일에 이어 지난 14일 2차례에 걸쳐 서울 도심공공주택복합사업 선도사업 후보지 34곳을 선정해 발표했다. 총 건립 예정 물량이 3만8000가구다. 2·4대도시권주택공급대책에서 도입키로 한 도심공공주택복합사업은 공공 주도로 건축 등 규제를 대폭 완화해 주택 공급을 늘리기 위한 것이다.
정부는 2·4대책에서 사업을 활성화하기 위해 선도 사업장에 민간 재개발 사업보다 훨씬 높은 수익률을 보장하겠다고 했다. 2차 후보지들의 수익률을 민간 방식보다 28.2% 올라간 64.4%로 제시했다. 사업장 주민은 시세의 66% 수준에 새 아파트를 분양받는다. 민간 방식보다 10%포인트 더 저렴하다. 시세가 10억이면 분양가가 6억6000만원인 셈이다.
정부는 14일 2차 발표 때 인센티브를 늘리기로 했다. “민간 재개발사업에 비해 불리하지 않도록 추가 지원방안을 마련할 예정”이라며 집을 두 채 받을 수 있는 ‘1+1’ 주택공급을 허용하겠다고 밝혔다. 1인 1주택 원칙이지만 집이나 땅이 큰 주민의 참여를 늘리기 위해서다. 종전 자산 가격 평가액이나 종전 주택 전용면적 범위 내에서 두 채로 나눠 받을 수 있다. 종전 자산가격이 20억원이면 두 채 분양가 합계가 15억원, 5억원 등 20억원 이하면 된다. 종전 집 전용면적이 150㎡이면 150㎡ 이하에서 90㎡+60㎡ 식으로 나눌 수 있다. 다만 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 하고 3년간 팔지 못한다.
이는 이미 민간 재건축·재개발 방식에 시행 중인 제도다. 2012~13년 도입됐다. 당시 정부는 종전 큰 집을 두 채로 짓기 때문에 주택 공급 확대 효과도 기대했다.
주민 반응이 좋았다. 가격이 비싸 집값 상승률이 상대적으로 떨어지고 세대원 수보다 너무 큰 집을 가진 것보다 한 채를 더 받아 임대하거나 자녀에게 줄 수 있어서다. 기존 주택이 큰 강남 재건축 추진 단지들도 선호했다.
‘1+1’ 세금 중과. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr
하지만 ‘1+1’은 현 정부의 종합부동산세(종부세) 강화 역풍을 맞았다. 2주택이어서 높은 세율을 적용받기 때문이다.
서울 서초구 반포동 삼호가든 3차 재건축조합원들은 지난달 29일 도시 및 주거환경 정비법의 ‘1+1’ 조항에 대해 헌법소원을 냈다. 집값 급등으로 종부세 부담이 커졌지만 3년간 전매 금지로 기본권을 침해받는다는 요지다. 이 단지 조합원 60여명이 ‘1+1’로 분양받았다. 오는 6월 입주 예정이어서 내년부터 2주택 종부세를 내야 한다.
이승원 법무법인 정률 변호사는 “2018년 조합원들이 분양받을 시점엔 종부세 다주택자 중과가 도입되기 전이었다”며 “정부 정책을 따랐다가 꼼짝 못 하고 엄청난 세금 부담만 안게 됐다”고 말했다.
전용 84㎡+59㎡를 받는 조합원의 경우 내년에 낼 종부세가 1억3000만원 정도로 추정된다. 다주택자 중과를 적용받지 않으면 5000만원 정도다. 8000만원가량 차이 난다. 종부세가 오르지 않더라도 3년이면 2억4000만원이다.
삼호가든3차 조합 관계자는 “종부세를 줄이려면 원래 거주하려고 분양받은 집을 팔 수밖에 없다”며 “팔거나 증여하더라도 세금이 만만찮다”고 말했다.
삼호가든3차 ‘1+1’ 재건축. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr
2주택자여서 양도세에 20%포인트 가산세율이 붙고 증여하면 증여받는 사람이 내는 증여 취득세율이 1주택자에 증여받는 세율(3.5%)의 3배가 넘는 12%다.
아직 일반분양하지 않은 사업장들에선 ‘1+1’ 포기가 잇따르고 있다. 지난해 6월 착공에 들어간 서초구 반포동 신반포15차의 조합원 180명 중 당초 150여명이 '1+1' 분양을 신청했다. 조합은 조합원들의 요청에 따라 현재 주택형 변경 신청을 받고 있다. '1+1'을 원했던 조합원 상당수가 신청할 것으로 보인다.
백준 J&K도시정비 대표는 "아직 착공에 들어가지 않은 사업장들은 '1+1'을 줄이는 설계 변경을 추진하고 있다”며 “재건축·재개발에서 한때 인기가 높았으나 지금은 기피 대상이 됐다"고 전했다.
권대중 명지대 교수는 “다주택 보유를 투기로 보고 세제를 대폭 강화한 현 정부가 '1+1'을 당근책이라고 내놓은 것은 앞뒤가 맞지 않다"며 "주택공급을 더 늘릴 수 있는 '1+1'이 실효를 거두려면 불리한 세제부터 손봐야 한다"고 말했다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
