[더오래]‘세금폭탄 공장’ 부동산 투자, 수익보단 절세가 승부처

[더,오래] 조현진의 세금 읽어주는 여자(2)  

서울 지역 아파트 1채의 중위가격이 9억원을 돌파한 지금, 세금은 더이상 부자만의 전유물이 아니다. 부자는 매매에 대한 의사결정 시점에 세후 수익률을 고려한다. 부자가 되고 싶다면 세전이 아닌 세후수익률을 따져야 한다. 절세가 재테크의 성패를 좌우할 정도로 세금 폭탄이 쏟아지는 시대다. 똑소리 나는 부동산 절세 전략을 짤 수 있는 예비 부자로 거듭날 수 있도록 안내한다. 〈편집자〉

오랜만에 친구, 회사 동기들을 만나면 안부 인사와 함께 최근 근황을 주고받는다. 누구는 여자친구가 생겼다더라, 누구는 이번에 영혼까지 끌어모아 대출을 받았다더라…. 회사 생활한 지 몇 년 되지도 않았는데 서울 어디 지역의 집을 샀다는 소식에 입맛이 약간 쓴 것은 그저 그런 일상이다. 친구들을 만나고 집으로 돌아오는 길에 결혼하든, 독신을 선언하든 집 하나쯤 있어야 든든한 기분이 들것 같아 부동산 앱으로 집 시세를 검색하곤 한다.

공시가격, 각종 세금·건보료 산정 기준 

취득 단계의 취득세, 소유 단계에서의 종합부동산세 및 재산세, 매각 단계의 양도소득세 모두를 고려한 세후 수익률로 계산하는 습관을 들여야 부자가 될 수 있다. [사진 pixabay]

시세의 90%로 공시가격을 현실화하겠다는 방침을 국토교통부가 2020년 11월 발표했다. 부동산 가격은 두 가지 측면에서 정리할 수 있다. 하나는 시장에서 거래되는 가격, 우리가 흔히 아는 시세다. 그리고 다른 하나는 정부가 표준적으로 이용할 목적으로 조사해 공시하는 공시가격이다. 좀 더 표준화한 가격이라고 생각하면 이해하기 편하다. 공시가격을 이용해 정부는 종합부동산세를 부과하기도 하며, 건강보험료 산정기준으로 삼기도 한다. 거래 건마다 변하기도 하는 시세와 달리 행정적인 목적으로 사용할 기준이 바로 공시가격이다. 공시가격이 현실화한다는 것은 시세에 가깝게 올리겠다는 것이며 종합부동산세, 상속세, 증여세도 인상하겠다는 의미다. 정부 입장에서 세율을 올리지 않고 세금을 올리는 좋은 방법이다.

지난해 종합부동산세 세수가 2018년 1조9000억원에서 2019년 3조원으로 증가한 것에 영향을 미치지 않았다고 할 수 있을까. 정부는 지출 예산을 충당하기 위해 세수를 늘려야 한다. 이건 부정하기 어렵다. 비교할 수 있는 사례가 많은 아파트와 달리 단독주택의 경우 비슷한 사례가 드물고, 찾아도 그 가격을 바로 참고하기에도 현실적인 어려움이 따른다. 강남에 있는 아파트 단지 가격은 바로 알 수 있지만, 한남동에 있는 단독주택 가격은 시세 대비 낮은 현실화율을 보인다. 청년세대가 단독주택을 선호하지는 않더라도 해당 정책이 청년세대에게 미치는 영향은 작지 않을 것이다.

정부는 10~15년에 걸쳐 시세의 90%에 도달하게끔 현실화 목표를 세웠다. 공동주택은 10년, 단독주택은 15년을 목표 기간으로 뒀다. 현재 시세 12억 원, 공시가격은 8억4000만원, 즉 현실화율이 70%인 아파트를 예로 들어 보겠다. 1세대 1주택자라면 현재 공시가격 8억4000만원의 아파트는 종합부동산세를 내지 않는다. 9억 원을 초과해야 종합부동산세 납부 대상이 되기 때문이다. 현실화율이 90%라면 어떻게 될까? 12억 원의 90%, 10억 8000만 원이 되며 순식간에 종합부동산세 납부 대상이 된다.

차츰차츰, 천천히 세금은 올라가고 있다. 부동산에 투자할 때, 세전 수익률만 계산하는 우를 범하지 않아야 한다. 취득 단계의 취득세, 소유 단계에서의 종합부동산세 및 재산세, 매각 단계의 양도소득세 모두를 고려한 세후 수익률로 계산하는 습관을 들여야 부자가 될 수 있다.

세무리스크를 최소화하며 세금을 줄이는 방법인 절세는 간단하다. 뻔한 말이지만 때로는 돌아가는 길이 더 멀리 가는 길일 수 있다. [사진 pixabay]

꼼꼼하게 절세하는 것이 재테크

절세와 탈세는 모두 납세자가 개인 부의 극대화를 목적으로 한다는 점에서는 같다. 방법론적으로 국가가 허락한 테두리 내에 있으면 ‘절세’이고, 사기 등 부정한 방법으로 세금부담을 줄이는 것을 ‘탈세’라고 한다. 이 두 가지를 혼동해 질문하는 사람이 많다.

‘세금을 줄이려면 가공의 영수증을 발급받아 비용 처리를 해준다는데 그건 어떻게 하나요’라는 질문을 받으면 해줄 수 있는 말이 많지 않다. 부정한 방법으로 세금을 일시적으로 줄이는 탈세의 경우 적발되면 처벌받는 범죄라는 것을 알려주곤 한다. 세무리스크를 최소화하며 세금을 줄이는 방법인 절세는 간단하다. 뻔한 말이지만 때로는 돌아가는 길이 더 멀리 가는 길일 수 있다.

·평소 증빙자료를 철저히 수집하고, 장부 정리를 꼼꼼하게 하여 세법에서 정한 비용을 인정받을 것
·세법에서 인정받는 각종 소득공제, 세액공제, 충당금 등의 조세 지원제도를 활용할 것
·세법이 정하는 의무사항을 성실히 이행함으로써 가산세 등의 불이익을 받지 않을 것
·세무전문가와 사전에 상담해 어떤 세무리스크에 노출되어 있는지 검토할 것
·세법에 나오는 기본적인 단어를 어려워하지 않을 것

탈세 대신 세무계획을 세우자

무리한 탈세를 하려다가 신고불성실가산세, 납부불성실가산세까지 불필요한 조세 부담을 하는 것만은 피해야 한다. 수익을 벌어들이는 것보다 중요한 것이 불필요한 세금을 막는 것이다.

회계사 theore_creator@joongang.co.kr