광명시흥 신도시 예정지 '투기'…LH직원들 노린 건 '보상 로또'

중앙일보

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안장원의 부동산 노트

한국토지주택공사(LH)가 LH 직원의 광명시흥 신도시 땅 사전 투기 의혹과 관련해 대국민 사과문을 발표한 4일 오전 경기 시흥시 과림동 일대에 묘목이 식재되어 있다. 뉴시스

‘시세차익 6억’. 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴한 ‘로또’ 분양이 아니다. 살던 집이 경기도 하남시 공공택지인 감일지구로 개발되면서 예상할 수 있는 시세차익이다. 1층에 음식점 등을 들일 수 있는 4층 이하 단독주택을 짓는 용지(점포겸용 단독주택지) 265㎡의 분양가가 원주민은 5억7000만원, 일반인은 12억1000만원이다. 집을 잃는 원주민을 위한 보상 차원에서 땅값이 일반인 수요자의 반값 수준이다.

[안장원의 부동산 노트] #공공택지 개발 보상 어떻게 이뤄지나 #표준지 공시지가 기준 감정평가 보상 #이주자 택지 등 저렴하게 공급 #"토지거래허가구역 조기 지정해야"

한국토지주택공사(LH) 직원들이 경기도 광명시흥 신도시 예정지 내 땅을 매입한 것은 이런 ‘보상 로또’를 기대해서다. 공공택지에 편입되는 부동산을 가진 사람에게는 현금 보상에 더해 다양한 추가 보상이 주어진다.

현금 보상+주택용지·아파트 우선분양

우선 토지 보상 금액은 시세의 68%(올해 시세반영률)선인 표준지 공시지가를 기준으로 한 감정평가로 정해진다. 감정평가 시점은 지구지정일이다. 업계는 대개 공시지가 대비 보상가가 대지 1.5배, 농지 1.2~1.3배, 임야 1.0~1.1배로 보지만 사업지에 따라 천차만별이다.

땅 위에 있는 건축물은 건물을 짓는 데 들어가는 비용인 원가로 평가한다. 대개 건물을 짓는 것은 건물 보상가를 받기 위한 것이라기보다 경우 땅 용도가 농지나 임야에서 대지로 바뀌면서 보상금액이 많이 올라가기 때문이다.

묘목 등의 보상은 이전비를 기준으로 계산한다. 이전비는 말 그대로 묘목을 다른 곳으로 이전하는 데 들어가는 금액이어서 많지 않다.

자료: LH

공공택지에 수용된 부동산이 주택이냐 토지냐에 따라 이주대책으로 땅·아파트 등을 저렴하게 받을 수 있는 권리를 추가로 받는다. 주민공람일 기준으로 1년 전부터 집을 소유하면서 직접 거주한 경우 ‘이주자 택지’를 받을 수 있다. 이주자 택지는 단독주택 용지 등이다. 땅값이 조성원가 수준이다.

2018년 12월 감일지구 단독주택용 이주자 택지 분양가가 3.3㎡당 700만원이었다. 지난해 8월 일반 수요자를 대상으로 한 단독주택용지 분양가가 2배가 넘는 3.3㎡당 1500만원이었다.

이주자 택지를 받을 자격이 있는 사람으로 이주자 택지를 포기하고 이주자 주택을 분양받을 수 있다. 이주자 주택은 전용 85㎡ 이하이고 분양가가 분양가상한제로 책정한 일반 분양가격보다 저렴하다. 일반 분양가에서 생활기본시설설치비를 뺀다.

이주자 택지 자격에는 못 미치고 공람공고일 이전부터 1000㎡(수도권) 이상의 땅을 갖고 있으면 ‘협의 양도인 택지’를 받을 수 있다. 이주자 택지와 마찬가지로 단독주택 등을 짓는 땅이다. 분양가는 일반인에게 공급하는 가격과 같은 감정가격이다. 가격 조건은 일반인과 같아도 치열한 경쟁 없이 받기 때문에 메리트가 있다.

현금 대신 땅으로 보상받는 대토

현금 보상 대신 땅으로 보상받을 수 있다. 대토다. 보상금액 범위 내에서 같은 지구 내 개발되는 다른 땅을 받는 것이다. 보상금이 시중으로 흘러나가 부동산시장을 자극하지 못하도록 현금 보상을 줄이기 위한 목적으로 2007년 생긴 제도다.

자료: LH

주거지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 기타 60㎡ 이상이면 대토를 신청할 수 있다. 주택용지 990㎡ 이하, 상업용지 1100㎡ 이하의 땅을 받을 수 있다. 대토 공급가격은 감정평가금액이다.

대토 땅이 아파트 등을 지을 수 있어 덩치가 크다. 이달 말까지 신청을 받는 하남 교산신도시 대토보상계획에 따르면 공동주택·주상복합 용지가 7879~4만9991㎡다. 여러 명이 받은 뒤 현물출자한 리츠(부동산투자회사)가 땅을 개발해 수익을 나눠준다.

보상금이 장기간 묶이는 등의 이유로 현재 현금 보상보다 대토 보상 비율이 낮다. 국토부에 따르면 대토보상률이 2018년 29%다.

이주자 택지, 이주자 주택, 협의 양도인 택지, 대토 자격을 모두 갖추면 하나를 고를 수 있다.

LH 직원들이 신도시 예정지 내 주택에서 살고 있지 않아 이주자 택지나 이주자 주택은 받을 수 없다. 협의 양도인 택지나 대토만 가능하다.

공공택지 개발을 노린 투기를 막기 위해선 거래를 제한하는 토지거래허가제를 일찌감치 적용해야 한다는 주장이 나온다.

신태수 지존(토지개발정보회사) 대표는 “토지거래허가제 적용 시점을 공공택지 개발 기대감이 나오기 전인 내부 후보 단계로 앞당길 필요가 있다”고 말했다. 현재는 개발계획 발표 직후다. 이번 광명시흥도 정부가 지난달 24일 신도시로 발표한 직후 토지거래허가구역으로 묶었다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr