강남 재건축 분양가 1억 오르는데 전매제한 7년 더 늘린다고?

중앙일보

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안장원 기자

안장원의 부동산 노트

분양가상한제 지역에 이어 공공재개발 단지에도 전매제한 강화와 거주의무가 적용될 전망이다. 사진은 서울 아파트. [연합뉴스]

앞으로 서울 대부분 지역에서 분양받은 아파트를 길게는 10년까지 팔지 못하고 3년간 의무적으로 들어가 살아야 할 전망이다. 분양가가 내려가지 않는 데도 재산권 행사에 대한 규제가 더 강화된다.

[안장원의 부동산노트] #분양가상한제 이어 공공재개발도 #최장 10년 전매제한 추진 #강남 재건축 분양가 올라도 #전매제한 기간 대폭 늘어 #재산권 제약, 시장 왜곡 우려 높아

정부는 실수요자 보호를 명분으로 내세우고 있지만 불합리하고 과도한 조치인 데다 시장을 더욱 불안하게 할 우려가 크다는 지적이 나오고 있다. 도심에 이르기까지 10년 전매제한을 적용한 것은 역대 처음이다.

전매제한 10년, 거주의무 5년

국회에 따르면 천준호 더불어민주당 의원이 공공재개발 단지의 전매제한 기간을 최장 10년으로 늘리고 5년 이내에서 거주를 의무화한 주택법 개정안을 대표 발의해 계류 중이다. 이는 정부가 지난 5월 ‘공공재개발’을 도입키로 한 수도권 주택공급 기반 강화 방안의 후속 입법이다.

공공재개발은 집을 더 많이 짓게 하고 분양가상한제에서 제외해 사업성을 높이는 대신, 공공이 사업에 참여하고 임대주택 등으로 개발이익의 일부를 환수하는 방식이다. 공공재개발 도입을 위한 도시및주거환경정비법 개정안도 천 의원이 대표 발의해 국회에 함께 올라가 있다.

천 의원은 제안 이유로 “투기 수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하기 위해 전매제한을 강화하고 거주의무를 부과해야 한다”고 설명했다. 현재는 상한제 적용을 받지 않으면 전매제한 기간이 입주 때까지(3년)이고 거주의무 조건이 없다. 전매제한 기간이 10년이면 입주 후 7년간 팔지 못한다.

천 의원이 발의한 공공재개발 전매제한과 거주의무는 민간택지 상한제 단지를 기준으로 했다.

거주의무 기간은 최근 국토부가 입법예고한 내용.

공공재개발을 포함하면 서울 대부분 지역이 강화된 전매제한과 거주의무 적용을 받는다. 이미 위례신도시·택지지구 등 공공택지와 민간택지 중 강남구 등 18개구 266개동(전체 동의 43%)에서 상한제가 시행되고 있다. 후보지 공모에 70곳이 신청해 공공재개발 사업장도 적지 않을 것으로 예상된다.

공공재개발 70곳 신청

전매제한 기간은 주변 시세 대비 분양가 비율로 정해지는데 인기 단지는 10년, 그렇지 않더라도 8년을 예상해야 할 것 같다. 100% 이상 5년, 80~100% 8년, 80% 미만 10년이다. 거주의무 기간은 100% 미만에만 적용되고 2~3년이다.

지난 6월 분양한 강동구 고덕강일지구와 지난달 위례신도시 공공분양이 모두 10년이었다. 지난 10월 서초구와 강동구에 분양한 민간택지 상한제 단지들의 전매제한 기간이 각 8년이었지만 소규모 단지였다.

김정아 내외주건 상무는 “인기 지역 대단지는 ‘로또’로 불릴 만큼 주변 시세보다 매우 저렴하기 때문에 전매제한 기간이 충분히 10년이 될 것”이라며 “시세차익이 크지 않더라도 주변 시세보다는 낮을 것으로 예상되는 만큼 8년 이상이 일반화할 수 있다”고 말했다.

전매제한 강화와 거주의무가 논란을 낳고 있다.

그동안 전매제한 강화는 분양가 인하와 함께 도입됐다. 단기 시세차익을 노린 수요를 억제하기 위해 전매를 제한하는 것이다. 그런데 공공재개발과 민간택지 상한제가 적용되면 분양가 인하 효과가 없거나 오히려 올라갈 수 있기 때문이다.

다른 주택과 마찬가지로 공공재개발 분양가도 기존 주택도시보증공사(HUG) 규제를 받기 때문에 분양가가 내려갈 이유가 없다.

권대중 명지대 교수는 “당첨자가 분양가에서 아무런 혜택을 받지 못하는데도 전매제한을 강화하고 거주의무를 두는 건 이해할 수 없다”고 말했다.

정부가 HUG 분양가보다 더 낮추기 위해 민간택지에 상한제를 도입했지만 일부 지역에선 분양가가 오히려 오를 것으로 예상된다.

서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 단지가 한국부동산원이 승인한 택지비 감정평가 금액을 기준으로 준비하고 있는 분양승인 신청 가격이 3.3㎡당 5000만원이 넘을 것으로 예상된다. 택지비 감정평가금액이 3.3㎡당 4200만원이다. 건축비는 대개 3.3㎡당 900만~1000만원이다. 지난 10월 분양한 서초구 서초동 서초자이르네의 상한제 분양가(3.3㎡당 3252만원) 중 건축비가 990만원이었다.

택지비 가산금액 등을 합치면 신반포3차·경남 분양가가 3.3㎡당 5300만원 안팎이 될 것으로 업계는 예상한다. 강남에서 HUG 규제 분양가는 3.3㎡당 4892만원이다. 3.3㎡당 300만원 이상, 국민주택 규모인 전용 84㎡ 기준으론 1억원가량 분양가가 오르는 셈이다.

이월무 미드미네트웍스 대표는 "HUG 규제 분양가가 몇 년째 제자리걸음을 하는 동안 땅값이 많이 올라 인기 지역에서 상한제 가격이 오히려 더 비쌀 수 있다"고 말했다.