전셋값 급등에 ‘핀셋규제’ 부작용…아파트값 8년7개월만에 가장 많이 올라

중앙일보

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아파트값이 널을 뛰고 있다. 전국 아파트값이 8년 7개월 만에 가장 많이 올랐다. 정부가 24번째 부동산 대책을 내놓은 지 3주가 지났지만, 약발이 먹히지 않는 모양새다. 오르는 전셋값이 집값을 밀어 올리고 있다.

10일 한국감정원에 따르면 이달 둘째 주 전국 아파트값은 0.27% 올라 전주(0.24%)보다 상승 폭이 커졌다. 감정원이 해당 통계를 시작한 2012년 5월 이후 가장 큰 상승 폭이다. 서울 등 수도권 아파트값도 0.18% 올라 전주(0.16%)보다 많이 올랐고 지방도 전주(0.31%)보다 상승 폭이 커져 0.35% 올랐다.

경기도 김포시 전경. [연합뉴스]

정부의 잇따른 고강도 규제에 주춤했던 집값이 다시 오르는 데는 전셋값 급등 영향이 크다. 전국 아파트 전셋값은 0.29% 올랐다. 지난달 셋 째주(0.30%) 이후 상승 폭이 가장 크다. 서울 아파트 전세값은 0.14% 오르며 77주 연속 상승세를 이어갔다.

전셋값 급등이 아파트값 밀어 올려

시장에선 아파트 전셋값 급등 이유로 규제를 꼽는다. 지난 7월 31일 ‘임대차2법’(전‧월세상한제, 계약갱신청구권)이 국회 상정 3일 만에 시행된 뒤 전세물건이 확 줄어서다. 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면서 기존 전세물건이 시장에 나오지 않는다. 여기에 부동산 관련 세율을 확 높이면서 보유세 부담이 커진 집주인이 당장 현금을 받을 수 있는 월세나 반전세를 선호하고 있다.

서울시에 따르면 서울 아파트 전세 거래량은 7월 1만3349건에서 8월 1만221건으로 줄어든 뒤 9월(7982건)과 10월(7887건)에는 절반 이하로 감소했다. 11월에는 거래량이 5404건으로 급감했다. 지난해 8~11월엔 월평균 1만1000건의 전세 거래가 이뤄졌다.

전세물건이 줄면서 전셋값은 계속 오르고 있다. 5월 0.06%, 6월 0.24%에 그쳤던 서울 아파트 전셋값 상승률은 임대차2법이 시행된 7월 0.45% 오른 데 이어 8월(0.65%)과 9월(0.60%)까지 지속적으로 증가했다. 지난 10월(0.48%) 증가 폭이 일시적으로 줄었지만, 11월에는 0.78% 상승하며 크게 올랐다.

이처럼 전세를 구하기도, 전셋값도 비싸지자 대출을 끼고 아예 집을 사려는 수요가 꿈틀대면서 아파트값이 오르고 있다. 전세에서 매매로 눈을 돌린 이들은 일반적으로 대출받을 수 있는 9억원 이하 아파트를 찾는다. 한국감정원은 “중저가 단지 위주로 매수세가 유입되며 (아파트값이) 상승하고 있다”고 밝혔다.

12월 둘째주 전국 아파트값 변동률. [한국감정원]

눈에 띄는 것은 지난 11‧19대책에서 ‘핀셋 규제’를 피해간 지역의 상승세다. 부산이 대표적이다. 지난달 부산 전 지역이 아니라 해운대‧수영‧동래‧연제‧남구 등 5곳만 조정대상지역으로 지정됐다. 이들 지역 아파트값은 상승 폭이 줄었지만, 주변 지역이 뛰고 있다.

지난달 첫째 주 0.45% 올랐던 부산진구 아파트값은 지난주에 0.89% 올랐다. 동구 상승률도 0.12%에서 0.28%로 커졌고, 금정구(0.16%→0.76%), 기장고(0.04%→0.80%), 강서구(0.17%→0.68%)도 아파트값이 급등했다.

'핀셋규제'에 주변 지역 급등

수도권에선 파주가 많이 올랐다. 지난 6‧17대책에서 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 지정됐지만, 파주‧김포시 등지는 접경지역이라는 이유로 규제 대상에서 빠졌다. 하지만 이후 김포 아파트값이 급등하자 11‧19대책에서 김포만 조정대상지역으로 지정됐고, 이후 파주 아파트값이 뛰고 있다. 지난달 첫째 주 0.37% 오르는데 그쳤던 파주 아파트값은 이달 둘째주 1.18% 오르며 상승폭이 확 커졌다.

전문가들은 ‘시장의 왜곡’을 우려한다. 그동안 시장에서 공식처럼 통했던 이론이나 현상과 다른 상황이 빚어져서다. 시장의 불확실성이 커지면 혼란이 확대될 수 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “일부분만 규제를 하면 다른 쪽으로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타나게 된다”며 “‘오르기 전에 사자’는 분위기가 형성된 것도 가격 상승의 이유”라고 말했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “서울에서 수도권으로 옮기는 수요자에게 세금 감면 혜택을 주는 식으로 규제가 아니라 수요 분산을 위한 정책적 배려가 필요한 시점”이라고 말했다.

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr