‘출생신고’ 못한 아파트, 전세 계약 안전할까?

새 아파트는 언제나 '귀하신 몸' 대접을 받습니다. 특히 새 아파트 전세를 찾기는 '하늘의 별 따기'일 정도죠. 새 임대차법 시행 후 물건이 급감했기 때문입니다. 발품 끝에 어렵사리 매물을 구했는데, 그 집이 '소유권 보존 등기'가 나지 않은 미등기 상태라면 어떻게 해야 할까요. 많은 이들이 계약해도 되는 건지, 자칫 전세 보증금을 잃는 건 아닌지 불안해합니다. 찜찜하면 안 하는 게 맞습니다. 허나 전세난이 워낙 심해 집을 고르는 것도 '사치'로 느껴져 계약하기로 했다면 몇 가지는 챙겨야 합니다.

서울 교남동 ‘경희궁자이’도 등기 절차를 마치는 데 1년 6개월가량 걸렸다. 중앙포토

#미등기 아파트는

=말 그대로 다 지어졌는데도 소유권 보존 등기가 나지 않은 아파트다. 소유권 보존 등기는 갓 탄생한 건물을 처음으로 공시하는 것으로, 사람으로 따지면 '출생신고'인 셈이다. 등기 전까진 법적으로 소유권이 아직 정리되지 않은 상태란 얘기다.

[그게머니]

=재개발 사업을 거친 새 아파트에 이런 경우가 많다. 여러 사람(조합원)이 땅을 모아 아파트를 짓고, 다시 조합원에게 나눠주는 과정에서 잡음이 생겨서다. 소송 같은 법적 다툼도 적지 않다. 일부 단지는 준공 후 5년 이상 등기가 나지 않기도 한다. 서울 마포구 아현동 '공덕자이'(아현4구역 재개발)는 입주 후 6년째 미등기 상태다. 성동구 행당4구역을 재개발한 '행당두산위브'는 입주 8년 만에 등기 절차를 마쳤다.

#어떤 위험이 있나

=미등기 아파트는 등기부 등본이 존재하지 않는다. 소유자가 누구인지 확인하기도 어렵다. 실제 집주인과 서류상의 집주인이 다를 수도 있는 거다. 만약 아파트를 분양받은 A가 B에게 집을 팔았는데, A와 전세 계약을 하면 그 계약은 무효가 돼 돈을 날릴 수 있다.

#전세계약 안전한가

=미등기 주택도 주택 임대차보호법을 적용받는다. 세입자가 새집으로 이사하고 전입신고와 확정일자를 받으면 제삼자에 대해 대항력이 생긴다. 즉 전세금을 지킬 수 있단 얘기다. 은행에서 전세자금을 대출받는 데도 지장이 없다.

전세 계약. 셔터스톡

#안전장치는  

=다만 그 전에 유의할 점이 많다. 우선 실제 소유자를 확인해야 한다. 통상 소유자는 등기부 등본을 보면 알 수 있지만, 미등기 상태면 실제와 서류상의 집주인이 다를 수 있다. 가짜 집주인이 이를 악용해 전세금을 챙겨 잠적하기도 한다. 집주인이나 건설사(시공사)에 분양계약사 사본을 요청해 분양 계약자와 집주인이 동일인물인지 확인해야 한다. 신분증 확인도 필수다.

=분양대금이 완납됐는지도 살펴봐야 한다. 집주인이 분양대금을 모두 내지 않았다면 아직 소유자로 보기 어려워서다. 만약 집주인이 분양대금을 완납하지 못하면 최악의 경우 분양 계약이 해지될 수 있어 주의해야 한다.

=대출 비중이 어느 정돈지도 따져야 한다. 근저당, 가압류 등 권리관계 확인도 기본이다. 경매로 넘어가는 사태에 대비해 대출금과 전세금의 합이 집값의 70%를 넘지 않는 게 좋다.

=전세 계약서에 특약을 넣을 필요가 있다. 소유권 이전 등 문제로 피해를 보면 계약을 무효 처리하고 위약금을 지급한다거나, 입주 전후인 새 아파트의 경우 전세금으로 분양대금을 완납하라는 조항을 넣어야 한다.

황의영 기자