‘로또분양’ 부부 공동명의, 10년 뒤 팔면 최대 9300만원 절세

중앙선데이

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부동산 세테크

집값 급등으로 관련 세금도 눈덩이처럼 불어나고 있다. 시세차익이 크면 양도세가 만만찮고, 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 커지게 마련이다. 이런 세금 ‘폭탄’을 피하기 위한 절세로 부부 공동명의에 대한 관심이 커졌다. 공동명의는 시세차익이나 세금 부과 기준 금액을 둘로 나누기 때문에 세금이 줄어들 수 있다.

단독·공동명의 세금 비교해보니 #양도세 각각 공제 받아 부담 줄어 #종부세도 과세 표준 낮아져 덜 내 #위례 공공분양은 3800만원 절감 #고령자·장기보유 땐 단독명의 유리

전매제한 기간에도 배우자 증여는 가능

집값이 급등하면서 분양권의 공동명의 변경도 늘어나는 추세다. 2017년 9월 분양해 지난 8월 입주한 서울 서초구 서초동 서초센트럴아이파크는 부부 공동명의가 두 가구 중 하나인 50%다. 이 아파트 80㎡(이하 전용면적) 분양가가 6억5500만원이었고 입주 후 실거래가가 12억6000만원이다. 분양가의 2배로 올랐다. 지난해 6월 입주한 서초구 잠원동 래미안신반포리오센트(2016년 12월 분양)의 공동명의 비율이 36%였다. 1년 새 공동명의가 14%포인트 늘었다. 이우진 세무사는 “1가구 1주택도 9억원 초과분에 양도세를 내는데, 공동명의이면 9억원 공제를 2번 받기 때문에 세금이 줄어든다”며 “양도세만 보면 부부 공동명의가 절대적으로 낫다”고 설명했다.

공동명의 변경은 분양 계약 후 바로 할 수 있다. 전매제한 기간에는 명의 변경을 할 수 없지만 예외적으로 배우자 증여를 통한 부부 간 명의 변경은 가능하다. 입주 후보다 분양권 상태에서 증여하는 게 낫다. 입주 후엔 시세를 기준으로 증여 금액을 매기기 때문이다. 시세가 12억원을 넘었을 때 절반을 증여하면 증여세를 내야 한다. 부부 간 증여 공제금액이 6억원이기 때문이다. 취득세도 있다. 하지만 분양권을 증여하면 납부한 분양대금으로 증여 금액을 산정한다. 또 분양권 증여엔 취득세가 없다.

그래픽=박춘환 기자 park.choonhwan@joongang.co.kr

그런데 양도세와 달리 종부세는 공동명의가 꼭 유리한 게 아니다. 보유 기간이 길고 나이가 많을수록 단독명의가 나을 수 있기 때문이다. 보유 기간 5년 이상, 60세 이상에 장기보유·고령자 공제 혜택이 주어진다. 이는 1가구 1인 1주택으로 단독명의만 해당한다. 1가구 1주택이더라도 공동명의로 2명이 한 채를 소유하면 공제 혜택이 없다. 단독명의·공동명의 중 어느 게 절세에 도움이 되는지는 양도세와 종부세를 합쳐 저울질해봐야 한다.

최근 청약돌풍을 일으킨 경기도 과천시 과천지식정보타운 민영주택과 다음 달 분양을 앞둔 서울 송파구 위례신도시 공공분양 물량을 대상으로 모의 계산해봤다. 이 단지들은 주변 시세 대비 분양가가 10억원 안팎이나 저렴하다. 나중에 팔 때 시세차익이 이보다 훨씬 더 많고, 입주 후 바로 공시가격이 9억원을 초과할 전망이어서 종합부동산세도 내야 할 것으로 보인다. 전매제한 기간이 10년(입주 후 7년)이어서 장기보유·고령자 공제를 받을 수 있다. 50대 초반에 분양받았다면 전매제한 기간이 끝나기 전에 장기보유·고령자 공제 모두 혜택을 본다.

모의 계산은 84㎡형을 기준으로 2022년 준공해 전매제한 기간이 끝난 2029년 매도하는 조건이다. 보유세를 2022년부터 2028년까지 7번 낸다. 고령자 공제는 적용하지 않았다. 김종필 세무사에 따르면 과천지식정보타운 84㎡형에서 공동명의가 단독명의보다 6300만~9300만원 세금을 줄이는 것으로 나타났다. 양도세와 보유세 모두 공동명의 세금이 적다. 분양가가 8억3000만원이고 양도가격을 26억원으로 예상했다. 단독명의·공동명의 외에 거주기간에 따라 양도세가 달라 단독명의·공동명의 간 세금 차이가 벌어진다.

위례신도시 공공분양은 준공 후 5년 거주의무 조건이 있어 9억원 이하에 양도세 비과세다. 6억8000만원에 분양받아 21억원에 판다고 보면 7년 거주 때 양도세가 단독명의 1억2800만원, 공동명의 1억500만원으로, 공동명의가 2000여 만원 적다. 7년간 보유세도 공동명의가 1800만원 적다. 보유 기간이 5년이 지난 2027년부터 단독명의가 종부세 장기보유 공제를 받지만 공제금액이 많지 않아 공동명의보다 세금이 더 많은 것으로 나타났다.

공동명의 공제 확대하는 법 개정 추진

김종필 세무사는 “보유기간 5~10년의 장기보유 공제 20%에 해당하는 감면 금액보다 공동명의로 과세표준이 낮아지면서 줄어드는 세금 액수가 더 크다”고 말했다. 이어 “나이가 많을수록, 보유 기간이 길수록 장기보유·고령자 공제가 대폭 늘기 때문에 이를 고려해 공동명의 여부를 판단해야 한다”고 덧붙였다. 보유 기간 15년 이상, 70세 이상이면 세액 공제가 최대 80%다. 오래 거주할수록 공제 효과가 커진다. 과천지식정보타운·위례신도시 아파트에 평생 산다고 생각하면 장기보유·고령자 공제를 받는 단독명의가 유리할 수 있다.

한편 부부 공동명의도 장기보유·고령자 공제 혜택을 받을 수 있는 종합부동산세법 개정안이 국회에 올라가 통과 여부가 주목된다. 윤희숙 의원(국민의힘)은 지난 8월 국회 기획재정위원회 전체회의에서 공동명의의 장기보유·고령자 공제 제외에 대해 “조선 시대도 아니고 굉장히 시대에 역행한다”고 비판한 바 있다. 개정안이 통과하면 종부세도 고민할 필요 없이 공동명의가 유리하다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr