30평대 최고 8억 싸다···'청약 패자' 30대·1주택자에 로또 기회

중앙일보

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조성된 지 10년이 가까워 기반시설 등을 제대로 갖춘 남양주 별내지구. 3기 신도시인 '왕숙' 인근으로 청약 문턱을 낮춘 막바지 분양물량이 나온다.

조성된 지 10년이 돼가는 경기도 남양주시 별내지구. 별내아이파크 2차 전용면적 84㎡ 실거래가가 8억원을 넘어섰다. 지난 5월만 해도 6억원 이하였다. 4개월 새 2억원가량 뛰었다.

[안장원의 부동산노트] #수도권 공공택지 민영주택 1만5000가구 분양 #남양주 별내, 하남 감일, 과천지식정보타운 등 #생애최초 특별공급 신설에 소득 요건은 완화돼 #30대 내집마련 문턱 낮아지고 1주택자도 기회

수도권 동부권 주택시장이 요즘 '핫플레이스'다. 남양주·구리·하남 등이다. 정부가 잇단 고강도 대책을 내놓은 6월 이후 이 지역 아파트값 상승세가 두드러진다. 한국감정원에 따르면 6월 대비 지난달 아파트값 상승률이 지역에 따라 최고 6.8%로 수도권 평균(2.4%)의 2배가 넘는다.

사전예약 계획이 가시화하며 개발 본궤도에 오른 3기 신도시 후광효과다. 남양주에 3기 신도시 중 가장 큰 '왕숙', 하남엔 '교산'이 들어선다. 별내지구는 왕숙으로 가는 길목이다.

분양시장 온도도 빠르게 오르고 있다. 분양가가 주변 시세보다 저렴해 ‘로또’로 꼽히는 데다 청약 문턱이 낮아졌기 때문이다. 남양주시 별내지구 마지막 분양물량인 ‘별내자이 더 스타’의 경우 분양가가 3.3㎡당 1500만원으로 주변 시세보다 3.3㎡당 1000만원 가까이 저렴하다. 이 단지는 전용 85㎡ 이하 중소형과 초과 중대형이 섞여 있는 단지로 1주택자뿐 아니라 청약가점이 낮은 30대도 당첨 기회가 있다. 박희석 분양소장은 “그동안 신규 분양을 거의 포기했던 30대와 새 아파트로 갈아타려는 1주택자의 문의가 대폭 늘었다”고 전했다.

추첨으로 뽑는 생애최초 특별공급

가을 수도권 분양시장이 ‘청약 패자’인 30대와 1주택자에 문턱을 확 낮춘다. 7월 말 민간택지 분양가 상한제 시행 이후 분양물량이 급감한 서울 도심 재건축·재개발과 달리 경기·인천 택지지구 등 공공택지에 민간이 짓는 민영주택 분양이 쏟아지면서다.

업계에 따르면 연말까지 수도권 공공택지에 나올 민영주택이 1만5000가구 정도다. 주요 공공택지로 서울 고덕강일지구, 과천 과천지식정보타운, 하남 감일지구, 파주 운정신도시, 인천 검단신도시, 인천 송도 등이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “3기 신도시 분양 전에 분양을 마무리하려는 2기 신도시 등 공공택지의 막바지 물량이 밀어내기로 나오고 있다”고 말했다.

수도권 주요 공공택지 민영주택 분양 계획. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

공공택지 민영주택은 분양가상한제 적용으로 가격이 저렴해 '로또'로 불린다. 분양가가 비싸도 서울 평균보다 낮은 3.3㎡당 2500만원 이하다. 주변 시세보다 최고 3.3㎡당 2500만원 가량 저렴해 전용 84㎡ 기준으로 8억원까지 싸다. 중대형 일부를 제외하곤 분양가가 9억원 이하여서 중도금 대출 걱정을 하지 않아도 된다.

그동안 로또를 구경만 하던 30대와 1주택자가 이번 분양시장에 들어갈 수 있다. 이제까진 청약가점이 낮거나 물량이 거의 없어 당첨이 ‘하늘의 별 따기’였으나 이달부터 30대 무주택자를 위한 물량이 대폭 늘어나고, 1주택자에도 당첨 기회가 돌아오는 중대형이 많이 나오기 때문이다.

지난달 말 관련 규정이 바뀌어 공공분양에만 있던 생애최초 특별공급이 민영주택에 신설됐다. 태어나서 집을 한 번도 가진 적이 없는 무주택자를 대상으로 하고, 물량이 택지지구·신도시 등 공공택지에서 전용 85㎡ 이하의 15%다. 혼인 기간 7년 이내인 신혼부부 특별공급(20%)을 합치면 35%다. 생애최초와 신혼부부는 청약가점을 많이 따지지 않기 때문에 청약가점이 낮은 30대가 주된 수혜자다.

자녀 수가 적거나 혼인기간이 길면 생애최초가 유리하다. 무주택·혼인 등 일정한 자격만 갖추면 추첨으로 뽑기 때문이다. 신혼부부 특별공급은 자녀 수, 혼인기간 등을 기준으로 한 점수순으로 당첨자를 가린다.

공공택지 민영주택 공급 비율. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

여기다 그동안 30대 특별공급 신청을 어렵게 한 소득요건이 이번에 완화했다. 공공분양에서 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%인 생애최초 소득요건이 민영주택에선 130%로 확대했다. 생애 처음으로 주택을 사는 신혼부부의 경우 분양가 6억~9억원이면 소득요건이 맞벌이 기준으로 기존 130%에서 140%로 10%포인트 올라간다.

3인 이하 가구 기준 130%이면 월 722만원이고 140%가 778만원이다. 4인 가구 신혼부부는 872만원으로 연봉 1억원에 해당하는 소득이다. 이월무 미드미네트웍스 대표는 “자녀 수가 적거나 자녀가 없는 맞벌이 부부인 딩크족이 새로 생긴 민영주택 생애최초 특별공급에 관심을 많이 둘 것 같다”고 말했다. 연말까지 1만5000가구 중 생애최초·신혼부부 특별공급 물량이 3500가구 정도로 예상한다.

최장 10년 전매제한으로 재산권 제약

그동안 뜸하던 중대형 물량이 쏟아지면서 1주택자 몫이 늘었다. 5000가구 넘게 나올 전망이다. 현재 중소형은 전량 무주택자에 우선 공급하고 중대형은 절반을 1주택자에도 청약 기회를 줘 추첨으로 당첨자를 뽑는다. 다만 1주택자는 입주 후 6개월 이내 기존 주택 처분 조건을 지켜야 한다.

민영주택 생애최초·신혼부부 특별공급 소득요건. 그래픽=박경민 기자 minn@joongang.co.kr

수도권 공공택지 민영주택은 특히 주변 시세 대비 분양가 격차가 많이 나는 남양주 별내, 하남 감일, 과천지식정보타운 등에서 이번 주말부터 분양 릴레이에 들어가 청약 돌풍을 일으킬 전망이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “청약 수요자는 최장 10년간 전매제한을 받을 수 있고 입주 후 직접 거주해야 세금 혜택을 볼 수 있다는 점을 고려해야 한다”고 강조했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr