농지·주택 4채…부동산 정리하려는 40대 직장인의 절세법

중앙일보

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서지명 기자

다주택자인 김 씨는 부동산 가짓수는 많지만 각각은 크게 비싸지 않고 오를 가능성이 작아 보여 하나씩 처분하고 싶다. 어떤 순서로 부동산을 처분하는 게 좋을지 궁금하다. [사진 pxhere]

Q 경기도 평택에 사는 김모(46)씨. 배우자와 초등학생· 중학생인 두 자녀 등 4인 가족으로 외벌이다. 보유 자산은 부동산이 대부분으로, 김씨 명의 주택 4채와 배우자 명의 주택 1채 외에 상속받은 농지 등이 있으며 3개 주택에서 매달 월세를 받고 있다.

최근 부동산 세금 강화 정책으로 많은 수의 주택을 보유하기가 점점 부담스러워 지고 있다. 부동산 가짓수는 많지만 각각은 크게 비싸지 않고 오를 가능성이 작아 보여 하나씩 처분하고 싶다. 어떤 순서로 부동산을 처분하는 게 좋을지 궁금하다. 또 자산이 부동산 중심으로 되어 있는데 편중된 자산 구조에도 좀 변화가 필요할 것 같아 상담을 요청했다.

A 김씨는 자산의 80% 이상이 부동산에 쏠려 있다. 농가주택 외에 나머지 주택 4채의 경우 취득가액 대비 가격상승이 높지 않고 주택의 기준시가도 낮다. 종합부동산세 또한 부담되는 수준이라 볼 수 없기 때문에 단지 세금 이유만으로 매도할 필요는 없어 보인다. 다만 부동산으로 편중된 김씨의 자산 포트폴리오는 재조정이 필요하다.

◆농지는 배우자 증여 후 매도를=현재 김씨 전체자산에서 가장 큰 비중을 차지하는 농지는 2001년 상속받았다. 현재 시가 5억4000만원 수준이다. 약 3980㎡(1204평)로 상속 당시 별도의 감정평가를 받지 않았다면 취득가액은 2001년 개별공시가격으로 약 3600만원 정도다. 향후 앞으로 시세는 현재보다 좀 더 상승할 가능성이 있어 보인다. 현 시세인 평당 40만원보다 더 오를 수 있음을 가정해 보면 양도차익이 많은 상황이다. 양도 시 비사업용토지에 해당하면 일반세율(6~42%)에 추가 10%를 가산한다. 현 소득이 3700만원을 초과하기 때문이다. 비사업용토지의 세금 불이익을 피하는 방법은 두 가지다. 농지은행에 8년 이상 위탁 경영을 맡기거나, 은퇴 후 소득이 없는 상태에서 2년 이상 스스로 경작한 후 양도하면 비사업용토지에서 사업용토지로 전환할 수 있다. 또는 은퇴 후 소득이 없는 상태에서 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 감면받을 수 있다.

만약 은퇴 전에 배우자에게 증여하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도소득세가 과도하게 발생하는 이유는 취득가액이 낮기 때문인데, 배우자에게 증여하면 취득가액을 높여 양도차익을 줄일 수 있어서다. 일반적으로 농지를 증여하면 배우자의 취득가액이 개별공시가격으로 결정된다. 10년간 배우자 증여공제 한도인 6억원을 최대한 활용하고자 한다면 농지를 감정평가 받아 증여하는 것이 좋다. 감정평가를 받으면 현 시세와 비슷한 수준으로 증여세를 신고할 수 있다. 결국 배우자의 취득가액이 더 올라가기 때문에 향후 토지 양도 시 양도세 부담이 줄어든다. 다만 증여 후 5년 이내에 배우자가 토지를 매도하면 당초 김씨의 취득가액으로 양도소득세를 계산하므로 주의가 필요하다. 증여일로부터 5년이 지난 후에 매도해야 양도소득세를 줄일 수 있음을 명심하자.

◆한 해 여러 채 매도 피해야=농가주택 외에 나머지 주택 4채의 경우 배우자 소유의 아파트를 제외하고 김씨 소유의 주택 3채는 매도를 권한다. 부동산 처분 시 차익이 발생한다면 한 해에 여러 채를 처분하는 것은 피하도록 한다. 양도소득세는 누진세율이기 때문에 한 해에 여러 채의 양도차익이 발생하면 합산되어 양도소득세가 더 늘어날 수 있다. 양도소득세는 1월 1일~12월 31일까지 발생한 양도소득과 양도손실을 모두 합산해 연간 250만원을 공제한다.

현재 월세를 받는 주택 3채를 매도하면 주택에서 매월 받는 임대수입 70만원이 감소한다. 보증금을 상환한 뒤 3억원 정도의 운용자금이 생기므로 배당금이 나오는 투자자산에 활용해 부족한 현금흐름을 충당하자. 부동산 자산을 선호하는 김씨에게 부동산에 쉽게 투자할 수 있는 리츠(REITs)를 추천한다. 김씨 부부명의로 배당수익률 6% 수준의 공모리츠에 투자하면 분리과세를 적용 받고 세후 월 45만원의 수입을 예상할 수 있다. 또 월급처럼 매달 수익을 지급하는 월지급상품으로 해외펀드, 주식연계증권(ELS)도 있다. ELS는 매월 월수익지급 평가일에 각 기초자산의 종가가 모두 최초기준가격의 일정 수준 이상인 경우 월지급 수익률을 지급하는 구조다. 다만 매도나 만기 시 손실이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 한다.

적금으로 납입하고 있는 자금은 개인종합자산관리계좌(ISA)를 활용하자. ISA는 연간 2000만 원 한도에서 납입이 가능하며, 소득에 따라 최대 순소득의 400만원까지는 비과세 혜택을 볼 수 있다. 2021년 말까지만 가입이 가능하다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

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