[더오래]상속 전 부동산 양도, 상속세 부담 더 키울 수 있어

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(70)

Q 강 씨의 어머니는 부동산을 처분해 자녀들에게 나눠 주고 싶어 한다. 사후에 상속해 주는 것보다 지금 처분해 마련한 현금으로 자녀들과 손주들에게 골고루 나눠 주고 싶다는 것이 어머니의 뜻이다. 그러나 강 씨와 형제들의 의견은 서로 갈린다. 어머니의 뜻대로 따르자는 의견과 그냥 두면 가격도 더 오를 것이고 추후 자연스럽게 그대로 상속받는 것이 낫다는 의견이 서로 팽팽하다. 과연 어떤 결정이 더 현명한 것일까?

A 강 씨의 어머니가 미리 부동산을 처분해 자녀들에게 나눠 주는 것이 과연 좋은 결정인지는 어떤 관점으로 볼 것이냐에 따라 매우 달라질 것이다. 어떤 가치를 더 우선순위로 할 것인지에 따라 지금 처분해 현금화하거나, 그대로 계속 보유하다가 상속을 하게 될 것이다. 여기서는 세부담 면에서 어떨지 비교해 보자.

부동산의 상속재산가액은 기준시가로 평가하는 경우가 대부분이다. 그런데 기준시가가 실제 거래시가보다 낮은 편이다 보니 상속세 면에서 큰 차이가 나는 원인이 되곤 한다. [사진 pikist]

부동산 처분, 자칫 상속세 부담 더 키울 수 있다

상속을 앞둔 고령의 부모라면 상속세 걱정을 하지 않을 수 없을 것이다. 아무래도 자녀들이 거액의 상속세를 내야 한다면 마음이 편치 않기 때문이다. 그렇다면 더욱이 부동산 처분은 신중할 필요가 있다. 부동산을 처분할 경우 상속세 부담이 더 커질 수 있기 때문이다.

왜 그런지 이해하려면 상속세를 계산할 때 부동산 평가를 어떻게 하는지 알고 있어야 한다. 부동산의 상속재산가액은 시가로 평가하는데 정확한 시가를 파악하기 어려운 경우가 많아 부득이하게 개별공시지가나 주택공시가격 등과 같은 기준시가로 평가하는 경우가 대부분이다. 그런데 이러한 기준시가가 실제로 거래되는 시가보다 낮은 편이다 보니 상속세 면에서 큰 차이가 나는 원인이 되곤 한다.

만일 강 씨 어머니가 소유한 부동산의 기준시가가 10억원이고 이를 처분할 경우 20억원을 받을 수 있다고 가정해 보자. 어머니가 이를 매도하지 않고 그대로 부동산으로 상속한다면 기준시가인 10억원에 대한 상속세가 과세되지만 이를 매도해 현금화한 후 상속이 된다면 약 20억원에 대한 상속세가 과세될 것이다(단, 양도세 및 생활비 등으로 감소될 수 있음). 조금 과장하자면 부동산으로 상속하는 것보다 이를 매각해 현금화할 경우 상속재산 가액이 10억원 증가하는 셈이다. 강씨 어머니가 그 외에 다른 재산도 있어 상속세율 40%가 적용된다면 상속세 부담이 무려 4억원(=10억원×40%)이나 더 늘어나는 결과가 된다.

따라서 어머니가 고령으로서 건강이 좋지 않거나 질병 등으로 인해 머지않은 시기에 상속이 걱정되는 상황이라면 가급적 부동산을 매각하는 것은 신중히 해야 한다. 특히 부동산의 기준시가와 시가의 차이가 큰 경우라면 임종을 앞둔 상황에서 부동산을 매각하는 것은 자칫 상속세 부담을 더 키울 수 있어 좋지 않다.

부동산 매각대금 어디에 썼는지 더 꼼꼼히 조사한다

부동산 매각자금을 자녀들에게 몰래 나누어 주는 것은 매우 위험하다. 사망 전에 처분한 부동산이 있을 경우 추후 상속세 세무조사 과정에서 국세청은 그 매각자금의 흐름을 매우 꼼꼼히 조사한다. [사진 pixabay]

그럼에도 불구하고 강 씨의 어머니는 부동산을 상속하기보다는 왜 미리 처분하려고 하는 것일까. 부동산을 처분하고 받은 현금으로 어머니도 생활비, 병원비 등으로 사용할 수 있고 일부는 자녀들에게 나눠주거나 더 마음이 쓰이는 자녀에게 다른 자녀 몰래 더 챙겨줄 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 특히 부동산으로 물려줄 경우 공동으로 상속받은 자녀들 간에 다툼이 있을까 봐 걱정해 가급적 미리 팔아서 생전에 나눠 주고 싶어하는 경우도 많다.

그러나 이렇게 현금을 미리 증여하더라도 증여 후 10년 이내에 어머니가 돌아가실 경우 미리 증여한 금액도 상속재산에 모두 합산되므로 상속세를 피해갈 수 없다. 더구나 부동산 매각자금을 자녀들에게 몰래 나누어 주는 것은 매우 위험하다. 사망 전에 처분한 부동산이 있을 경우 추후 상속세 세무조사 과정에서 국세청은 그 매각자금의 흐름에 대해 매우 꼼꼼히 조사하기 때문이다. 혹시 매각자금의 일부가 자녀들의 계좌로 흘러 들어가지는 않았는지, 자녀들의 부동산 취득 등에 동원된 것은 아닌지, 현금 등으로 인출해 자녀들이 유용한 것은 아닌지 등에 대해 철저한 검증을 받게 된다.

그 과정에서 증여세 신고 없이 자녀들에게 증여한 사실이 드러난다면 증여세와 상속세, 그리고 거액의 가산세까지 추징되어 되레 세부담이 커질 수 있다는 점을 주의해야 한다.

손주 등에게 분산 증여 후 5년 지난다면 상속세 크게 줄어

상속 전에 부동산을 매각하는 것이 세금 면에서 무조건 불리하기만 한 것은 아니다. 특히 아파트의 경우는 시가 파악이 용이하기 때문에 아파트를 그대로 상속하더라도 이를 매각해 현금으로 상속하는 경우와 큰 차이가 나지 않는다. 따라서 향후 아파트값이 더 오르지 않을 거라 판단된다면 미리 매각한 후 생활비, 병원비 등으로 사용해 상속재산가액을 조금이라도 줄이는 것이 절세 면에서 더 유리할 수 있다.

만일 부득이하게 상속 전에 부동산을 매각해야 한다면 향후 세부담을 줄일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 이때 부동산 매각자금을 자녀들에게 증여하기보다 손주나 며느리·사위에게 최대한 분산 증여할 수 있다면 증여세뿐 아니라 상속세 면에서도 절세효과를 극대화할 수 있다. 자녀들에게 증여할 자금을 손주나 며느리·사위에게까지 대상을 확대해 증여가액을 나누어 증여한다면 증여가액이 분산되면서 증여세 부담이 크게 줄어든다.

그 후 5년이 지나 상속이 개시된다면 손주나 며느리·사위에게 증여한 금액은 상속재산에 합산되지 않으므로 상속세 부담까지 크게 줄일 수 있다. 그러나 이 방법은 증여 후 최소 5년이 지나 상속이 개시되어야 하므로 상속이 임박한 상황이라면 활용할 수 없다는 점은 유의해야 한다.

세무사 theore_creator@joongang.co.kr