[부동산 Q&A④]1주택자도 거주 않고 1년 보유했다 팔면 '세폭탄'

세무사도 몰라요…헷갈리고 복잡한 부동산 30문 30답④

팔 때도, 살 때도, 보유할 때도, 전세를 놓을 때도 겹겹의 규제가 골치다. 문재인 정부 출범 후 3년여간 23번의 부동산 대책이 쏟아져 나오면서다. 국토교통부 게시판이나 부동산 커뮤니티 등에 쏟아진 관련 궁금증을 모아 4회에 걸쳐 30문30답으로 정리했다. 
1회는 최근 논란이 커지고 있는 임대차 계약, 2회는 부동산 보유ㆍ거주 상황, 3회는 부동산을 살 때, 4회는 팔 때를 다룬다. 답변은 각 대책의 일반적인 규정을 바탕으로 작성했다. 

각종 부동산 대책으로 1주택자의 양도세 비과세 요건도 까다로워졌다. 셔터스톡

1주택자는 집을 팔아도 양도소득세(양도세)가 없나.  

“아니다. 최근 양도세 비과세 요건이 강화돼 1주택자도 안심할 수 없다. 가장 큰 변수는 실거주 요건이다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 주택은 2년 거주와 2년 보유 조건을 동시에 충족해야 9억원(실거래가)까지는 양도세를 물지 않는다. 그 이전에 취득한 주택과 비규제지역은 2년 보유 조건만 채우면 된다.

또 1주택자라도 집값이 9억원을 넘으면 9억원 초과하는 금액에 대해서는 양도세를 매긴다. 이때 장기보유특별공제로 세금 부담을 낮출 수 있다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산을 양도하는 경우 양도 차익에서 장기보유특별공제액을 차감하는 제도다. 보유기간 1년당 8%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다. 이때도 ‘2년 실거주 요건’을 채워야 한다.”

내년 양도세 비과세 요건은 더 깐깐해지나.  

“그렇다. 우선 내년 1월 1일부터 장기보유특별공제 우대조건이 달라진다. 연 8% 공제율이 ‘보유기간 연 4%+거주기간 연 4%’로 바뀐다. 보유뿐 아니라 실제 거주해야 공제 혜택을 받을 수 있다는 의미다. 올해까지는 10년 보유, 2년 거주하면 최대 80% 장기보유특별공제를 누릴 수 있지만 내년에는 같은 조건이면 공제율이 48%로 줄어든다. 또 단기간 주택을 사고팔면 1주택자라도 세 부담이 크게 늘어난다. 소득세법 개정안을 보면 내년 6월 1일부터 1년 미만 보유 주택의 양도세율은 70%, 2년 미만 보유주택은 60%가 된다. ”

싼 집부터 내년 6월 전에 처분해야 절세  

올해 정부는 집을 사고, 팔고, 보유할 때 내는 모든 세금을 인상했다. 사진은 서울 송파구 공인중개업소. 뉴스1

2주택자다. ‘양도세 폭탄’을 피하려면 집을 처분할 때 어떤 점을 고려해야 하나.

“다주택자는 주택을 정리할 때 팔 시기와 주택 처분 순서를 정해야 한다. 우선 규제지역 내 주택을 팔 때는 내년 6월 전에 파는 게 낫다. 내년 6월 1일 기준으로 2주택자의 양도세 중과세율이 20%로 올해보다 10%포인트 더 오르기 때문이다. 또 양도차익이 적고 상대적으로 저렴한 주택부터 먼저 파는 게 기본적인 절세 전략이다. 시세 차익이 가장 많은 주택을 마지막에 정리해야 비과세 혜택을 볼 수 있어서다. 주의할 점은 있다. 내년 1월 1일부터는 최종 주택이 1주택이 된 시점부터 2년 이상을 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.”

조정대상지역 일시적 2주택자는 기존 주택을 1년 안에 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있나.  

“조정대상지역 내 일시적 2주택자의 비과세 혜택 요건은 기존 주택 처분이다. 문제는 새 집 구매 시점에 따라 기존 주택의 처분 기간이 달라져 꼼꼼하게 따져야 한다. 우선 2019년 12월 17일 이후 새 주택을 산 일시적 2주택자는 기존 주택을 1년 내 팔고 1년 안에 새집으로 옮겨야 한다. 2018년 9월 14일부터 2019년 12월16일 안에 신규 주택을 취득했다면 기존 주택 처분기간은 2년이다. 마지막으로 2018년 9월 14일 전에 집을 구매한 경우는 3년 안에 기존 주택을 팔아야 비과세 혜택을 누릴 수 있다.”

2년 미만 보유 주택 양도세율 인상. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

부모와 합가, 10년 간 양도세 비과세 혜택  

맞벌이 부부가 육아 문제로 부모집으로 이사했다. 부부가 보유한 집을 팔면 1가구 2주택자로 양도세가 중과되나.

“조건부 비과세 혜택을 받을 수 있다. 세법에서는 자녀가 60세 이상 부모와 함께 살면 10년간 주택 수를 합치지 않는다. 사례처럼 집 한 채를 보유한 부부가 부모집으로 주소를 옮겨도 1가구 2주택자로 분류하지 않는다. 10년 안에 먼저 파는 집은 양도세 비과세 혜택도 준다. 이때 주의할 점은 부모 중 한 분의 나이가 만 60세를 넘어야 한다.”

1주택자로 분양권이 있다. 집을 팔 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없나.

“
최근 세법 개정으로 분양권도 주택 수에 포함한다. 취득세는 법 시행일인 지난달 12일 이후 취득한 분양권도 주택 수에 포함해 계산한다. 양도소득세를 따질때는 내년 취득한 분양권부터 주택 수에 들어간다. 따라서 분양권이 있으면 2주택자로 간주할 수 있다.”

1가구 2주택자로 보유세 부담이 크다. 집 한 채를 파는 게 나을까, 아니면 증여할까.

“처분할 주택의 몸값에 따라 선택이 달라질 수 있다는 게 세무사들의 공통된 답변이다. 적어도 5~6년 뒤에도 집값이 오를 것으로 예상한다면 증여가 낫다. 증여는 집값 취득가액을 높여 양도세를 줄일 수 있다. 집을 자녀에게 넘기면 집값 취득가액은 구입 시점이 아니라 증여 시기로 평가하기 때문이다. 다만 최근 증여 취득세율이 최고 12%까지 오른 것이 부담이 될 수 있다. 자녀가 증여세를 낼 돈을 마련하기 어렵거나 수년째 집값이 하락하고 있다면 처분하는 것도 방법이다. 내년 5월 전에 처분하면 양도세 중과 부담을 줄일 수 있다.”

※문답은 일반적 규정을 설명한 것으로 세액 등 구체적인 유·불리는 주거 지역과 형태, 집값, 주택 수, 나이, 거주 기간, 세대 구성 등에 따라 달라질 수 있습니다.    

염지현 기자 yjh@joongang.co.kr