[부동산 Q&A②]종부세, 공동명의가 무조건 유리하지 않다

세무사도 몰라요…헷갈리고 복잡한 부동산 대책 30문 30답②

문재인 정부에서 나온 23번의 부동산 대책으로 시장은 혼란 그 자체다. 각종 세제와 대출 규제 등이 얽히고설키며 규제 끼리 충돌하는 상황도 발생하고 있다. 

임차인들은 불붙은 전세난 속에 발을 구르고 있고, 집주인들은 매매 거래에 어려움을 겪고 있다. 지난 11일 “임차인이 살 수 있는 기간이 2년에서 4년으로 늘었다는 것을 전제로 세입자가 있는 집의 매매 거래가 바뀔 것”이란 김현미 국토교통부 장관의 국회 발언은 졸속으로 추진된 법과 제도의 후폭풍을 보여주는 단적인 사례다.   

국토부 게시판이나 부동산 커뮤니티 등에 쏟아진 부동산 관련 궁금증을 모아 4회에 걸쳐 30문 30답으로 정리했다. 1회는 최근 논란이 커지고 있는 임대차 계약과 2회는 부동산 보유ㆍ거주 상황, 3회는 부동산을 살 때, 4회는 팔 때를 다룬다. 답변은 각 대책의 일반적인 규정을 바탕으로 작성했다.

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집을 사고팔지 않고, 보유만 하고 있어도 신경 써야 할 일이 한둘이 아니다. 종합부동산세 등 세금이 대표적이다. 분양권이나 오피스텔은 법에 따라 ‘주택’으로 치기도 하고, 안 치기도 한다. 집 보유와 관련된 궁금증을 정리했다.

종합부동산세 관련 규정이 바뀌면서 과거처럼 공동명의가 반드시 유리하지는 않다. [셔터스톡]

1주택자인데 종부세가 대폭 올랐다. 부부 공동명의로 바꾸면 세금을 줄일 수 있을까.

“그간 공동명의는 대표적인 종부세 절세 방법으로 꼽혔다. 1주택 종부세는 공시가격 기준으로 9억원이 넘는 부분에 대해 부과한다. 공동 소유면 각각 6억원이 기준이 된다. 예컨대 14억원 주택을 남편 단독으로 보유하면 9억원을 뺀 5억원에 대해 종부세가 부과된다. 부부 공동명의이면 전체 가격을 둘로 나눈 7억원에서 6억원을 뺀 1억원이 과세 대상이다. 결과적으로 총 2억원에 대한 종부세만 내면 된다.

그러나 공동명의가 마냥 유리한 것도 아니다. 1주택 소유자가 60세 이상이거나 5년 이상 보유하면 고령‧장기보유 공제를 받아 세금을 줄일 수 있다. 그런데 부부 공동명의면 각각 0.5주택을 보유한 것으로 보기 때문에 이 혜택을 볼 수 없다. 내년부터 공제율이 10% 늘어나기 때문에 대체로 집값이 비쌀수록, 보유 기간이 길수록, 고령일수록 단독 명의가 공동명의보다 유리해질 수 있다.

다만, 나이·기간·집값 등에 따라 구체적인 세액이 달라지기 때문에 유·불리 여부는 세무사 등과 상담하는 것이 좋다. 공동명의를 단독으로 바꿀 때 발생하는 증여세 부담 역시 따져봐야 한다.”

1주택자다. 미혼인 20대 딸이 집을 사면 2주택자가 되는 건가.

“다주택의 기준은 세대다. 세대별 주민등록표에 함께 기재된 부모‧배우자‧자녀‧형제‧자매를 1세대로 본다. 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주해도 같은 세대로 간주한다. 20대 딸이 집을 사서 따로 거주해도 같은 세대이기 때문에 2주택이 된다.

미혼이고 30세 미만이라도 취업을 했다면 사정이 달라진다. 소득이 국민기초생활 보장법에 따른 기준 중위소득의 40% 이상이고 따로 산다면 별도 세대로 본다. 올해 1인 가구 중위소득은 월 175만원이므로 한 달에 70만원 이상 벌면 된다.”

세금 관련 문제에선 오피스텔도 주택으로 간주한다. 사진은 아파트와 오피스텔로 구성된 주거 단지의 모델하우스 모습. 뉴스1

오피스텔도 보유 주택 수에 포함되는 건가.

“법적으로 오피스텔은 업무시설이지만, 세금과 관련해서는 주택이라고 보면 정리가 쉬워진다. 매입 혹은 매도 시점이 중요하다. 취득세를 보자. 지난 8월 11일 이후 취득했다면 주택으로 보고 취득세 중과 이유가 된다.

예컨대 오피스텔을 보유한 상황에서 서울에 아파트를 사면 이 아파트의 취득세는 8%가 된다. 조정대상지역인 서울에서 두 번째 주택을 매입했다고 보기 때문이다. 단 오피스텔을 매입할 때는 취득세가 중과되지 않는다. 주거용으로 쓸지, 업무용으로 쓸지 확정되지 않았다고 보고 취득세 4%를 낸다.

양도소득세도 마찬가지다. 예컨대 사는 집과 세놓은 오피스텔을 보유하고 있는데 집을 판다고 하자. 오피스텔이 있어 2주택자로 간주해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 8월 11일 전에 매입했고 주거용이 아닌 업무용으로 쓰고 있다면 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

조심할 게 있다. 업무용으로 월세를 줬지만, 세입자가 주거용으로 사용했다면 ‘실질과세 원칙’에 따라 주택으로 본다. 이런 경우라면 오피스텔을 먼저 팔아 1주택자가 된 후 집을 팔면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 세금 외에 대출·청약 등 다른 규제에선 자유롭다.”

분양권은 주택으로 보는 건가.
“그간 분양권은 대출을 받거나 청약을 받을 때는 주택 수에 포함했다. 세제상으로는 주택으로 보지 않았는데 지난 7‧10 대책에서 양도세를 낼 때 분양권을 주택 수로 포함키로 했다. 1주택과 1분양권을 소유하고 있다면 2주택자로 간주하고 양도세를 중과하겠다는 것이다.

분양권도 매입 시점이 중요하다. 관련 관련 개정안이 시행되기 전에 분양권을 보유하고 있었다면 주택 수에 포함하지 않아 양도세가 중과되지 않는다. 단 오피스텔 분양권은 주택으로 보지 않는다. 완공해서 실제로 사용할 때까지 주거용으로 쓸지 업무용으로 쓸지 알 수 없어서다.

조합원 입주권은 대출·청약·세제 모두 주택 수에 포함된다. 단 입주권을 보유한 1주택자는 일시적 2주택 비과세 특례가 있다. 지역별로 다르지만, 입주권 취득일로부터 최장 3년 이내에 보유한 주택을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다.”

집 한 채가 있지만, 청약을 통해 새 아파트로 이사하고 싶다. 가능한가.

“청약은 기본적으로 무주택자를 위한 것이다. 민간 주택도 무주택자에게 당첨 우선순위를 준다. 그렇다고 유주택자가 아예 청약할 수 없는 건 아니다. 청약 제도는 크게 가점제와 추첨제로 나뉜다. 추첨제 물량은 주택이 있어도 당첨될 수 있다. 대개 전용 85㎡ 중대형은 추첨제 물량이 넉넉한 편이다.

추첨제 물량은 지역별, 단지별로 다르다. 투기과열지구인 서울에서 전용 85㎡ 이하는 추첨제 물량이 아예 없다. 85㎡ 초과는 절반이 추첨제다. 과천‧성남‧광명‧용인 수지 같은 청약과열지구는 중소형의 25%, 중대형 70%가 추첨제다. 정확한 물량과 청약 자격은 해당 아파트의 입주자 모집공고를 보면 확인할 수 있다.”

재건축 단지에 1년 살고 나머지 기간은 전세를 줬다. 1년만 더 살면 실거주 2년 조건을 채울 수 있는 건가.

“합산 거주가 조건이기 때문에 2년 연속 거주하지 않아도 된다. 재건축 단지를 보유하고 있던 기간 동안 실제 거주한 기간을 모두 합해 2년이면 된다. 이미 1년을 거주했다면 앞으로 1년만 더 거주하면 된다. 이미 조합 설립이 된 재건축 단지는 해당하지 않는다. 조합 설립 전 단계의 재건축 단지 소유자에게 해당하는 규제다.”

그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

20세에 주택청약통장 가입했고 계속 무주택으로 산 30대 중반 남성이다. 자녀도 3명이나 있는데 청약 가점이 낮다. 이유가 뭔가.

“나이가 어릴수록 무주택 기간이 짧기 때문이다. 국내 청약시장은 가점제 중심이다. 무주택 기간(32점), 청약통장 가입 기간(17점), 부양가족 수(35점)에 따라서 청약 가점이 주어지고 가점이 높은 순서대로 당첨자를 선정한다.

그런데 이 무주택기간은 만 30세부터 따진다. 예컨대 20세에 청약통장을 만든 35세라면 청약통장 가입 기간은 15년이지만, 무주택기간은 5년이다. 단 30세 전에 결혼했다면 결혼한 시점이 기준이 된다. 30대이고 자녀가 있다면 특별공급을 노리는 편이 유리할 수 있다.”

※문답은 일반적 규정을 설명한 것으로 세액 등 구체적인 유·불리는 주거 지역과 형태, 집값, 주택 수, 나이, 거주 기간, 세대 구성 등에 따라 달라질 수 있습니다.   

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr