[부동산 Q&A①] 전셋값 10% 올려 재계약했다면 2년후엔?

세무사도 몰라요…헷갈리고 복잡한 부동산 대책 30문 30답①

문재인 정부에서 나온 23번의 부동산 대책으로 시장은 혼란 그 자체다. 각종 세제와 대출 규제 등이 얽히고설키며 규제 끼리 충돌하는 상황도 발생하고 있다. 

임차인들은 불붙은 전세난 속에 발을 구르고 있고, 집주인들은 매매 거래에 어려움을 겪고 있다. 지난 11일 “임차인이 살 수 있는 기간이 2년에서 4년으로 늘었다는 것을 전제로 세입자가 있는 집의 매매 거래가 바뀔 것”이란 김현미 국토교통부 장관의 국회 발언은 졸속으로 추진된 법과 제도의 후폭풍을 보여주는 단적인 사례다.   

국토부 게시판이나 부동산 커뮤니티 등에 쏟아진 부동산 관련 궁금증을 모아 2회에 걸쳐 30문 30답으로 정리했다. 1회는 최근 논란이 커지고 있는 임대차 계약, 2회는 부동산 보유ㆍ거주 상황, 3회는 부동산을 살 때, 4회는 팔 때를 다룬다. 답변은 각 대책의 일반적인 규정을 바탕으로 작성했다.

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임차인(세입자)의 계약갱신청구권(2년+2년)과 전·월세 상한제(5%)가 시행되면서 전세 시장이 격변하고 있다. 집주인과 세입자의 갈등도 커졌다. 전세를 둘러싼 궁금증을 문답으로 정리했다.

임대차 2법이 시행되면서 전셋집은 부족하고, 전셋값은 계속 뛰고 있다. 뉴스1

집주인이 집을 팔았는데 새 주인이 직접 들어와 산다고 한다. 나가야 하나.

“지난 7월 31일 계약갱신청구권(2년+2년) 시행 이후 논란이 큰 부분이다. 이에 대해 지난 11일 김현미 국토교통부 장관은 “현재 법으로는 (새 집주인의 거주가) 안된다”고 말했다. ‘실거주 목적이라도 등기가 안 되면 잔금 치르기 전 계약갱신청구권을 행사할 수 있냐’는 질문에 대한 답이다.

김 장관은 “앞으로는 계약갱신청구권제가 있기 때문에 길게는 4년까지 임차인의 거주 기간이 있다는 것을 전제로 매매 거래가 이뤄질 것”이라고 말했다. 현재 세입자가 사는 아파트를 사려는 매수자 입장에선 꼼꼼히 따져봐야 할 부분이다.

크게 두 가지 상황으로 나뉜다. 세입자가 현재 집주인에게 계약갱신권을 쓰지 않은 상황이라면 새 집주인이 소유권 이전 등기를 마치고 나서 세입자에게 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 수 있다.

하지만 현재 집주인(매도자)에게 계약갱신권을 써서 전세계약을 연장했다면 새 집주인은 실거주를 위해 매매계약 단계에서 세입자에게 동의를 받아야 한다. 세입자가 거절한다면 새 집주인이 입주할 수 없다.

세입자의 의사와 상관없이 실거주를 원하는 새 집주인에게 집을 팔려면 전세계약 만료 6개월 전에 거래를 끝내면 된다. 세입자는 전세계약 만료 6개월 전부터 계약청구권을 쓸 수 있기 때문이다.”

집주인과 상의해서 전셋값 10%를 올려주기로 하고 재계약했다. 2년 후에는 나가야 하는 건가. 

“7월 31일 계약갱신청구권(2년+2년)과 전‧월세 상한제(5%)가 시행됐다. 전셋값 인상 상한인 5%를 넘었기 때문에 새로운 임대차 계약을 체결한 것으로 보고 2년 뒤에 계약갱신권을 요구해 거주 기간을 2년 더 확보할 수 있다.”

집주인이 직접 살겠다고 해서 이사를 했는데, 집주인이 집을 비워 놓고 거주하지 않는다. 손해배상 청구할 수 있나.

“할 수 있지만, 현실적으로 쉽지 않다. 집주인이 인테리어나 집수리를 위해서 비워놨다고 할 수 있고 한 달에 한 번 집을 방문하며 실거주한다고 주장할 수 있다. 집주인이 실거주하지 않는다는 사실을 입증할 증거가 있다면 손해배상 청구 소송을 할 수 있다.”

가을 이사철을 앞두고 전세난 우려가 커지고 있는 가운데 지난 6일 송파구의 한 상가 부동산중개업소의 매물 정보란이 텅 비어있다. 연합뉴스

10년간 전셋값 변동 없이 전세를 살았다. 그래도 4년 더 살 수 있는 건가.

“규제 시행일 전에 해당 전셋집에서 거주한 기간은 상관없다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있는 권리를 부여하는 것이다. 전세계약 만료일을 기준으로 계약갱신권을 쓰면 2년 더 거주할 수 있다.”

월세 사는데 전세로 바꾸고 싶다. 전‧월세 전환율 2.5%를 적용해야 하나.  

“정부는 월세를 전세로 전환할 때는 2.5%가 아닌 시장 전환율을 적용하면 된다는 입장이다. 전세에서 월세로 바꿀 때는 2.5%를 적용하지만, 월세에서 전세로 바꿀 때는 집주인과 세입자 간 합의로 정하라는 것이다.

'전세→월세' 전환 시에도 분쟁 여지가 많다. 집주인이 전환율 2.5%를 어겨도 마땅한 처벌 규정이 없어서다. 집주인이 더 높은 전환율을 적용해서 재계약을 요구해도 과태료 같은 처벌을 받지 않는다. 하지만 강행규정이라 이를 위반하면 계약이 무효가 된다. 예컨대 전환율을 5%를 적용해서 재계약을 맺은 후 세입자가 2.5%에 대한 금액만 월세를 내도 계약 위반이 아니라는 의미다.”

결혼을 앞두고 있는데 부모님이 전셋집을 장만해주신다고 한다. 괜찮은 건가.
“부모에게 전세 보증금을 받는 것은 해당 금액만큼 증여를 받는 것이다. 5000만원까지는 증여세 없이 받을 수 있지만, 5000만원 초과분에 대해서는 증여세를 내야 한다. 증여받은 날을 기준으로 3개월 안에 신고‧납부하지 않으면 가산세가 붙는다. 증여세 세율은 1억원 이하는 10%, 1억~5억원 이하는 20%, 5억~10억원은 30% 등이다. 최대 50%까지 부과한다.

당장 자금은 부족하고 증여세는 부담된다면 전세 보증금을 부모에게 빌릴 수 있다. 이 경우 차용증을 써야 하고 돈을 빌려준 부모의 자금 출처가 증빙돼야 한다. 나중에 빌린 돈을 갚는다면 상환한 자녀의 자금 출처도 증빙해야 한다.”

전월세 전환율 하향 조정. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

집주인 동의 없이도 전세자금대출을 연장할 수 있는 건가.

“기존 전세대출을 금액 변동 없이 그대로 연장할 때는 물론이고 증액을 할 때도 집주인의 동의는 없어도 된다. 전세대출 보증기관은 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증이 있다. 세입자 신용 등을 기반으로 한 보증이어서 집주인의 부동산 소유권에는 영향이 없다.

은행에서 집주인 동의를 받아오도록 요청하는 경우가 종종 있었다. 그러나 이 역시 법적 요건이 아니라 관행처럼 해 온 것이다. 8월 27일 금융위원회가 ‘전세대출 연장에는 집주인의 동의가 필요 없다’는 방침을 전달한 후 시중 은행도 이런 관행을 없애고 있다.”

살 때는 3억원이 넘지 않았는데 아파트값이 점점 올라 3억원이 넘었다. 전세자금대출 갚아야 하나.  

“7월 10일부터 서울 등 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 사면 이미 받은 전세대출을 바로 갚아야 하지만, 예외 사항이 있다. 집 구매 시 3억원 이하였지만, 규제일 이후 3억원을 초과한 경우가 그렇다.

규제 시행일인 7월 10일 이후에 3억 초과 아파트를 구입한 것이 아니라서 규제 대상이 아니다. 마찬가지로 규제 시행일 이전에 3억원 초과 아파트를 구입한 경우도 규제를 받지 않는다. 아파트가 아닌 빌라나 다세대 주택은 대상이 아니라 3억원을 초과해도 규제를 받지 않는다.”

※문답은 일반적 규정을 설명한 것으로 세액 등 구체적인 유·불리는 주거 지역과 형태, 집값, 주택 수, 나이, 거주 기간, 세대 구성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr