[더오래]1주택자도 자칫하면 양도세 폭탄 맞는다

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(68)

Q 2주택자인 김씨는 주택을 모두 처분할 계획이다. 그 과정에서 가급적 양도세 부담을 줄이기 위해 김씨는 오랜 고민 끝에 올해 하반기에 1채, 내년 초에 1채를 순차적으로 양도하려고 한다. 그러나 김씨의 이런 계획으로 인해 오히려 양도세 부담이 더 커질 수 있다는 조언을 듣고 계획을 급히 수정하기로 했다. 김씨가 계획한 절세 방법이 잘못된 이유는 무엇일까?

A 부동산 관련 세금에 대한 관심이 어느 때보다 높아진 듯 하다. 세부담을 조금이라도 줄이기 위해 다양한 방법을 찾아보지만 세법이 너무 복잡해 여의치가 않다. 특히 주택과 관련된 세법이 자주 변경되다보니 전문가조차 혼동할 때가 많다. 자칫하면 세부담이 감당하기 어려울 정도로 커지므로 미리 충분한 시간을 두고 신중한 검토가 필요하고, 가급적 전문가에게도 검증을 받아보길 권한다.

부동산 관련 세금은 자칫하면 감당하기 어려울 정도로 커지므로 미리 충분한 시간을 두고 신중한 검토가 필요하다. 2주택자의 경우 양도세 부담을 최소화하려면 양도 순서를 잘 정해야 한다. [사진 pixabay]

양도 순서에 따라 세금부담 달라져

2주택자인 김씨가 양도세 부담을 최소화하려면 무엇보다 양도순서를 잘 정해야 한다. 조정대상지역 내 다주택자라면 양도세가 중과되는 만큼 우선 양도차익이 비교적 작은 집을 먼저 팔고, 양도차익이 큰 집을 나중에 팔아 1주택 비과세 요건을 갖춤으로써 양도세 부담을 최소화하는 것이 일반적인 전략이다.

그래서 김씨도 양도차익이 작은 A주택을 먼저 팔고, 그 다음에 양도차익이 큰 B주택을 팔면서 1주택자로서 양도세 비과세를 받고자 한다. 그런데 김씨는 B주택의 양도시기를 굳이 내년으로 계획한걸까?

B주택은 10년간 보유했지만 거주기간 2년을 다 채우지 못했기 때문이다. B주택은 양도가액이 9억원을 넘는 고가주택이기 때문에 9억원 초과분에 대해서는 양도세를 내야 한다. 이 경우 김씨가 양도세를 줄이기 위해서는 B주택에 최소 2년 이상 거주해야 장기보유특별공제를 최대 80%(연 8%, 10년 보유)까지 받을 수 있다. 만일 김씨가 2년 거주기간을 채운 후 올해 양도한다면 양도가액 9억원을 초과하는 과세대상 양도차익이 4억 원에서 장기보유공제 3억2000만원(80%)을 공제한 8000만원에 대해 양도세로 약 1470만원(지방소득세 포함)을 내면 된다.

그러나 2년 거주기간을 채우지 못한다면 장기보유공제로 8000만원(20%, 연 2%) 밖에 공제받지 못하므로 양도세로 약 1억1180만원의 양도세를 내야 한다. 2년 거주요건을 갖추었는지 여부에 따라 양도세 부담이 약 9710만원이나 차이가 나는 셈이다.

김씨는 B주택을 10년 넘게 보유하는 동안 아직 2년을 채 거주하지 못했기에 거주기간 2년을 채우게 되는 올해 연말까지 거주하다가 내년 초에 양도할 계획이었던 것이다.

1주택 비과세를 위한 보유요건이 내년부터 달라진다. 다주택자가 다른 주택을 모두 양도해 1주택자가 된 날부터 새로 보유기간을 계산해 2년을 더 채워야만 비과세를 위한 거주요건이 갖춰진다. [사진 pixabay]

그러나 거주요건을 갖춘 후 내년에 B주택을 팔아 양도세 비과세를 받고자 하는 김씨의 계획은 매우 위험하다. 절세는 커녕 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다. 김씨의 생각과 달리 세부담이 커지는 이유는 무엇일까?

그건 바로 1주택 비과세를 위한 보유요건이 내년부터 달라진다는 점을 놓쳤기 때문이다. 본래 김씨와 같은 다주택자도 다른 주택을 먼저 양도한 후 비과세 요건을 갖춘 주택을 가장 마지막에 양도하면 1주택자로서 양도세 비과세가 가능했다. 그러나 내년부터는 다주택자가 다른 주택을 모두 양도해 1주택자가 된 날부터 새로 보유기간을 계산해 2년을 더 채워야만 비과세를 위한 거주요건을 갖춘 것이 된다. 단, 일시적 2주택자인 경우 등은 예외다. 즉, 내년부터는 다른 주택을 양도한 후 최소 2년은 더 기다려야 비로소 1주택자로서 비과세가 가능해지는 셈이다.

다시 김씨의 사례로 돌아가 보자. A주택을 미리 양도해 B주택 1채만 남았지만 다주택자인 김씨로서는 B주택 1채만 남은 날부터 앞으로 2년을 더 채워야 비과세 요건을 갖춘 것이 된다.

더 까다로워진 장기보유공제 조건

김씨가 B주택을 2년 뒤 양도한다면 거주기간이 4년에 불과해 장기보유공제율 상한선인 80%까지 다 공제받을 수 없다. 세부담만 생각한다면 B주택의 거주기간 2년을 채우는 올해 연말에 양도하는 것이 가장 좋다. [사진 pexels]

그럼 김씨가 A주택을 오는 9월에 양도한 후 2년을 더 기다렸다가 B주택을 양도하면 문제가 없는걸까? 물론 그때는 1주택자로서 양도세가 비과세 되지만 9억 초과분에 대한 양도세 부담이 커진다는 것이 문제다. 내년부터는 고가 1주택자의 장기보유공제율 적용이 까다로워지기 때문이다.

올해까지는 2년 이상 거주, 10년 이상 보유한 경우 80%(연간 8%)까지 장기보유공제를 받을 수 있지만 내년부터는 보유기간 4%, 거주기간 4%로 장기보유공제율이 달라지므로 10년 이상 거주 및 보유해야 비로소 80%까지 공제를 받을 수 있게 된다. 즉, 보유기간 뿐 아니라 거주기간이 짧으면 양도세 부담 면에서는 불리해지는 셈이다.

김씨의 경우 B주택을 2년 뒤 양도한다면 거주기간이 4년에 불과해 장기보유공제율 상한선인 80%까지 다 공제받을 수 없게 된다. 따라서 세부담만 생각한다면 B주택의 거주기간 2년을 채우는 올해 연말에 양도하는 것이 가장 좋다. 올해까지는 다주택자에서 1주택자로 변환되는 2년의 기간을 기다릴 필요가 없을 뿐 아니라 장기보유공제율을 적용할 때도 거주기간 10년을 채우지 않아도 되기 때문이다.

세무사 theore_creator@joongang.co.kr