[더오래]건물 신축할 때 넘어야 할 옆집 담장, 어찌할꼬?

[더,오래] 손유정의 알면 보이는 건설분쟁(10)

조한달씨는 노량진역 부근의 노후화한 건물을 철거하고, 근린생활시설을 신축하기로 결정했다. 그런데 공사를 수행하기 위해서 필요한 담 철거를 인접 건물주가 반대했다.[중앙포토]

조한달씨는 노량진역 부근의 노후 건물을 철거하고, 근린생활시설을 신축하기로 결정했습니다. 건축허가절차가 완료된 후 여러 시공사에 물량산출서를 보내 공사견적을 내고, 수차례 건설사와 회의를 한 후 공사계약을 체결했습니다. 조씨의 토지 동쪽에는 인접 토지와의 사이에 담이 있었는데, 조씨가 공사를 하려면 담을 철거해야 했습니다. 조씨는 시공사와 협의해 담을 철거하고, 담을 재축조하기로 했습니다.

그런데 담을 철거하는 공사가 진행되던 중, 인접 건물주 서비조씨는 담 철거에 반대하며 항의했습니다. 조씨는 조씨 토지 쪽으로 치우쳐 설치된 담을 철거하는 것이고 건물 완공 후 다시 담을 축조할 것이라고 해명했지만, 서씨는 반대하며 보상금을 요구했습니다. 조씨가 공사를 강행하려 하자, 건물주는 구청에 민원을 제기했습니다. 조씨는 공사를 중단한 상황에서 법무법인에 조언을 구했습니다.

공사신축에 관한 자문, 소송을 수행하면서 자주 보게 되는 분쟁 중 하나는 담장과 관련한 다툼입니다. 건물 신축과정에서 터파기 공사 등으로 담장에 금이 가는 경우도 있고, 안전성에 문제가 있을 정도로 담장이 기울어지는 경우도 있으며, 담장과 이어진 건물까지 함께 훼손되는 경우도 있습니다. 또한 조씨와 같이 공사수행을 위해 담의 철거가 필요하지만 협의가 되지 않는 경우도 있습니다.

담장 소유자는 누구냐
우선 담장에 대한 소유권이 누구에게 있는지를 확인해야 합니다. 담이 토지 경계에 설치되어 있다면, 상린자(경계와 인접한 토지의 소유자)와 공유하는 것으로 추정됩니다. 그러나 만약 담장이 상린자 일방이 단독으로 비용을 부담해 설치한 것이라면, 이는 비용을 지출한 토지소유자의 소유가 됩니다. 그리고 만약 담이 건물의 일부를 이루고 있다면 이는 건물소유자의 소유에 속하게 됩니다.

공사신축에 관한 자문, 소송을 수행하면서 자주 보게 되는 분쟁 중 하나는 담장과 관련한 다툼이다. 이 때담장에 대한 소유권이 누구에게 있는지를 확인하여야 한다.[사진 pixnio]

조씨 토지의 담장은 조씨의 고모가 인접토지 경계로부터 본인이 소유하고 있는 토지 안쪽에 신축한 것이고, 조씨는 고모로부터 토지와 건물을 상속받았습니다. 따라서 담장의 소유권은 조씨에게 있는 것으로 확인되었습니다. 그렇다면 조씨는 본인 소유의 담장을 철거할 수 있습니다.

조씨는 담장을 철거할 수 있고, 철거 후 인접 토지소유자인 서씨를 상대로 담장설치를 요청할 수 있습니다. 조씨는 우선 상대방에게 협력을 구하고, 상대방이 이에 응하지 않으면 협력할 것을 청구하는 소를 제기할 수 있습니다. 협력을 구하지 않고 단독으로 설치한 후에는 상대방에게 비용 분담을 청구하지 못한다고 보는 것이 타당합니다. 그리고 담의 설치비용은 쌍방이 절반씩 부담해야 하고, 경계의 측량이 필요하다면 그 측량비용은 토지 면적에 비례해 부담합니다.

조씨 측의 비용으로 담장을 설치했기에 조씨는 담장을 철거할 수 있고, 향후 설치하는 담장 비용에 대해서도 상린자를 상대로 분담을 청구할 수도 있습니다. 조씨는 법무법인의 도움을 받아 내용증명으로 위 내용을 설명하고, 향후 서씨에게 추가 비용청구를 하지 않고 조씨의 비용으로 담장을 축조할 의사를 밝혔습니다.

균열피해, 소음, 사생활침해 등의 민원은 공사현장에서 빈번하게 발생하는 문제이기 때문에 건축주는 건물을 신축할 때 민원에 충분하게 대비를 하여야 한다. [사진 pxhere]

양 당사자는 초기에 감정적으로 격하게 대립했지만 위와 같은 내용을 상세히 설명하고, 조씨 역시 사전에 서씨에게 담장 철거에 관해 양해를 구하지 않은 것을 정중하게 사과하자 서로의 마음이 누그러졌습니다.

건축주는 건물을 신축할 때 소음, 분진, 담장 철거 등의 민원에 충분하게 대비해야 합니다. 균열피해, 소음, 사생활침해 등의 민원은 공사현장에서 너무나도 빈번하게 발생하는 문제입니다. 건축주와 시공사는 사전에 이러한 민원에 철저히 대비할 필요가 있습니다. 조씨의 경우에도 사전에 담장철거에 관해 충분히 설명했다면, 서씨와 불필요한 감정적 대립과 공사 지연이 없었을 것입니다.

변호사 theore_creator@joongang.co.kr