[임대차3법 Q&A]"법 시행전 5% 넘게 올린 전세금 환불 가능"

중앙일보

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617규제소급적용 피해자모임, 임대사업자협회 추인위원회 등 부동산 관련 단체 회원들이 1일 서울 여의도에서 정부의 부동산 규제에 반대하는 집회를 열고 임대차 3법 반대 구호를 외치고 있다. 임현동 기자

“법 시행 전에 이미 올려준 전셋값은 어떻게 되나?” “내 집인데 4년간 세입자 못 내보내나?” “집주인이 바뀌었는데 나가야 하나?”

‘임대차 3법’ 중 전‧월세 상한제와 계약갱신청구권제가 지난달 31일 전격 시행되면서 전‧월세 시장이 혼란에 빠졌다. 국회 법제사법위원회에 관련 법안이 상정되고 본회의를 통과한 뒤 시행까지 걸린 시간이 이틀에 불과했다. 충분한 논의나 정보 공개가 이뤄질 시간이 부족하다 보니 임대인도 임차인도 궁금한 점이 많다. 주요 궁금증을 문답으로 살펴봤다.

해당 법 시행 전에 재계약하며 전셋값을 20% 올렸다.

“계약만료일이 법 시행 이후라면 올린 전셋값을 다시 조정할 수 있다. 예컨대 계약만료가 9월 초고 7월 중순 재계약(1개월 전)하면서 5억원인 전셋값을 1억원(20%) 올렸다. 세입자 입장에선 두 가지 선택을 할 수 있다. 계약갱신권을 지난달 재계약에 적용해 20% 올린 전셋값 인상분을 2500만원(5%)으로 낮추는 것이다. 단 2년 뒤 집주인이 요구하면 퇴거해야 한다. 또 다른 선택은 지난달 계약을 유지한 채 2년 뒤 계약갱신권을 요구해 거주 기간을 2년 더 확보하는 것이다.”

집주인이 이미 새 세입자를 구했다고 나가라고 한다.

“집주인이 새 세입자와 계약한 날이 법 시행 이전이라면 퇴거해야 한다. 하지만 시행 이후 계약을 맺었다면 현재 세입자에게 계약갱신권이 부여돼 계약을 연장, 상한제(5%)를 적용해 2년 더 거주할 수 있다.”

현재 사는 전셋집에서 이미 4년 살았고 집주인이 바뀐다.

“이전 거주 기간과 상관없이 법 시행 이후 계약갱신권을 1회 사용할 수 있다. 계약 기간이 1개월 이상 남아있으면 된다. 집주인이 바뀌었어도 권리는 유지된다. 단 새 집주인이나 자식 혹은 친척이 직접 거주하면 퇴거해야 한다. 별다른 조율 없이 묵시적으로 재계약이 이뤄진 경우는 계약갱신권을 행사했다고 보지 않는다. 묵시적 계약 기간이 끝난 뒤 계약갱신권을 요구할 수 있다.”

전세를 줬는데 재계약하며 반전세(전세+월세)나 월세로 바꿀 수 있나.

“원칙적으로 계약갱신은 이전과 같은 조건으로 해야 한다. 하지만 세입자가 동의한다면 전환할 수 있다. 월세 전환율은 10% 또는 기준금리(현행 0.5%)+3.5% 중 낮은 수치를 적용한다. 예컨대 5억원인 전세를 반전세로 전환(4% 적용)한다면 보증금 2억원에 월 100만원이다.”

계약갱신요구권을 적용해 재계약하면 무조건 2년 살아야 하나.

“아니다. 세입자는 계약만료 전이라도 언제든지 집주인에게 퇴거 통지할 수 있다. 단 집주인에게 통지한 뒤 3개월은 계약이 유지된다. 월세를 살고 있다면 계약해지 통보일로부터 3개월은 월세를 내야 한다.”

집주인이 거주한다더니 새 세입자를 구했다. 손해배상 청구할 수 있나. 얼마나 받나.

“손해배상을 청구할 수 있다. 계약 당시 계약서에 손해배상 예정액을 정했다면 그 금액이 합의금이 된다. 약정한 금액이 없다면 재계약 거절 당시 3개월 치 월세나 새 세입자에게 올려받은 월세 차액의 2년 치에 해당하는 금액, 계약 갱신 거절로 세입자가 입은 손해액 중 큰 금액이 손해배상액이 된다. 퇴거해도 전세를 살았던 집에 집주인이 아닌 제3자가 임대 거주하는지 같은 임대차 정보를 열람할 수 있다. 현재는 임대인·임차인·소유자·금융기관 등이 임대차 정보를 열람할 수 있는데 앞으로 갱신거절 임차인이 추가된다.”

집주인이 산다고 나가라더니 팔았다. 손해배상 받을 수 있나.

“원칙적으로 계약갱신 거절 사유(직접 거주)가 허위라 손해배상을 청구할 수 있다. 하지만 집주인이 불가피하게 집을 팔 수밖에 없는 사정이 있고 그 사유를 입증한다면 손해배상 대상은 아니다.”

집주인은 4년간 세입자를 아예 내보낼 수 없나.

“다음 9가지 항목에 해당하면 계약만료 전이라도 집주인이 세입자를 내보낼 수 있다. 우선 ①집주인(직계 존‧비속 포함)이 직접 거주하는 경우다. ②월세가 2개월 연체됐거나 ③집주인의 동의 없이 인테리어 공사를 하는 등 세입자로서 의무를 위반했을 때다. ④세입자가 허위 신분으로 계약했거나 집을 주택 용도가 아니라 영업장같이 다른 용도로 사용하거나 ⑤집주인의 동의 없이 집 전부나 일부를 다른 사람에게 세를 놓은 경우도 해당한다. ⑥주택 일부를 무단으로 중‧개축, 개조하거나 화재 등으로 집이 파손된 경우도 있다. ⑦재개발‧재건축 등으로 주거 기능을 상실했을 때 ⑧주택 전부나 일부가 멸실돼 주거 기능을 잃었을 때도 계약만료 전에 세입자가 퇴거해야 한다. ⑨서로 합의해 집주인이 세입자에게 이사비 등을 제공하고 퇴거하는 경우도 있다."

전세 대출을 받아야 하는데, 집주인이 동의해주지 않으면 못 받나.

“전세대출은 세입자가 집주인에게 건넨 전세보증금을 담보로 대출하는 방식이기 때문에 전세보증금을 보유하고 있는 집주인의 동의가 필요하다. 국토교통부는 ‘전세대출금액의 증액이 필요한 경우 임대인의 동의가 반드시 필요한 것은 아니다’고 밝혔다. 하지만 실제 시장에서는 신규 대출이나 대출 연장 시 금액을 상향할 때 집주인의 동의가 필요하다. 은행권 관계자는 “집주인이 세입자가 아닌 은행에 전세보증금을 반환하도록 하기 위해 집주인 동의(질권 설정)가 필요하다”고 말한다. 특히 세입자의 소득 증빙이 어렵다면 집주인 동의 없이는 대출이 힘들다.”

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr