[더 오래]기존 계약도 '임대차 3법' 적용…전세시장 영향은

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(35)

‘주택임대차보호법’ 개정안이 법사위 상임위를 통과함으로써 곧 시행에 들어갈 것으로 보인다.[중앙포토]

7월 29일 임대차3법으로 알려진 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 법사위 상임위를 통과함으로써 곧 시행에 들어갈 것으로 보인다. 개정안의 주요 내용을 살펴본다.

임대차3법이란

주택임대차와 관련한 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제를 묶어 임대차3법으로 불린다.

계약갱신청구권: 임차인의 계약갱신요구권을 보장함으로써 ‘주택임대차보호법’에서 규정하고 있는 2년의 임대차계약기간을 추가로 갱신 할 수 있도록 하는 하도록 하는 규정
전월세상한제: 계약갱신청구권으로 인해 갱신되는 경우 전월세의 인상 폭을 제한하는 규정
전월세신고제: 전월세 거래내용을 의무적으로 신고하도록 하는 규정

이들 규정은 전세가격 급등에 따른 주택임대차시장의 불안을 해소하기 위한 대안으로 추진돼 왔으나 임대인과 임차인의 첨예한 입장차이로 논란이 되어왔다. 최근 부동산 가격의 급등과 함께 전세시장 또한 지속해서 불안한 모습을 보임에 따라 서둘러 개정이 추진됐다.

그럼 개정안 어떤 내용이 담겨 있을까?

계약갱신청구권과 관련해 기본적으로 1회(2년)에 한해 임차인의 계약갱신청구권을 부여하고 이 경우 전월세의 상한률을 5% 이내로 제한하고 있다.

[자료 국회 법제사법위원회]

그 구체적인 내용은 아래와 같다.

1) 임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 (제6조의3)

2) 임대인은 임차인의 귀책(차임 연체 등)이 있거나, 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다 (제6조의3)

3) 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 계약갱신청구권에 의해 갱신되었을 기간만료(2년) 전에 제3자에게 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인한 임차인의 손해를 배상하여야 한다(제6조의3)

4) 임차인의 손해 배상액은 갱신거절시의 월차임(보증금의 경우 월차임으로 환산)의 3개월분, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 월차임의 차액 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 한다(제6조의3)

5) 전월세의 인상률은 5% 이내의 범위 내에서 지자체가 조례로 정할 수 있다 (제7조 제2항)

6) 공포한 날부터 시행하며, 법 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 적용한다 (부칙)

7) 법 시행 전 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용하지 않는다 (부칙)

개정안에서는 임대인이 실거주를 핑계로 임차인에게 계약갱신을 거절하고 새로운 임차인에게 임대하는 경우 배상해야 하는 임차인의 손해액에 대해 구체적으로 명시했다.

임대차 기존 계약도 적용될까?

기존 계약도 개정안을 적용토록 부칙에서 규정하고 있으므로 시행 이후에 계약기간이 만료된다면 개정안의 인상률과 계약갱신권을 적용받을 수 있다. [중앙포토]

법 시행 시점에 계약이 유지되고 있는 기존 계약도 개정안을 적용토록 부칙에서 규정하고 있으므로 시행 이후에 계약기간이 만료된다면 개정안의 인상률과 계약갱신권을 적용받을 수 있으므로 임차인은 5% 인상제한을 주장하고 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있으며 계약갱신 또한 가능하다.

과거 1989년 주택임대차계약 보장기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때 발생했던 전세가격 폭등과 같은 부작용을 방지하기 위한 방안으로 공포한 날부터 시행하는 것으로 돼 있다.

임대인은 무조건 임차인 요구 들어줘야 할까? 

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로는

1) 임차인이 2기의 차임임액에 해당하는 금액의 연체를 한 사실이 있는 경우

2) 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

3) 상호 합의에 따라 임대인이 정당한 보상을 한 경우

4) 임대인의 동의없이 전대한 경우

5) 임차인이 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6) 임차한 주택이 멸실되어 임대차목적을 달성하기 어려운 경우

7) 주택을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유 회복이 필요한 경우

8) 임대인이 실제 거주하려는 경우

개정안에서는 앞서 설명한 임대인의 실거주 사유 외에도 계약갱신을 거절할 수 있는 임차인의 귀책사유를 명확히 했다. 본 계약갱신 거절사유는 ‘상가임대차보호법’의 계약갱신 거절 사유와 비슷하다.

전세시장 안정될까

최근 전세가격의 지속적인 상승으로 재계약을 앞둔 임차인 입장에서는 이번 개정안이 단비와 같은 소식이지만, 공포 즉시 시행되게 됨에 따라 당분간 임대인과 임차인의 혼란 및 분쟁이 급증할 것으로 예상된다. [중앙포토]

최근 전세가격의 지속적인 상승으로 재계약을 앞둔 임차인 입장에서는 이번 개정안이 단비와 같은 소식이지만, 공포 즉시 시행되게 됨에 따라 당분간 임대인과 임차인의 혼란 및 분쟁이 급증할 것으로 예상된다. 또한 임차인은 기본적으로 4년을 거주할 수 있으나 4년 계약이 끝난 후에는 재계약 및 인상률에 제약이 없으므로 전세가격이 4년 단위로 급등할 가능성은 우려할 만하다.

하지만, 추후 현재의 개정안이 자리 잡는다면 임대차시장 안정에 많은 도움이 될 것으로 예상된다. 임대차3법이 자리잡는 동안 나타날 부작용만으로 이번 개정안을 평가하기에는 아직 이르다 할 것이다.

하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr