[더오래] 2주택자 1채 팔까, 자녀에게 증여 할까

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(66)

Q 2주택자인 유씨는 향후 보유세 부담이 늘어날 것을 염려해 1채를 양도하거나 자녀에게 증여하는 방법을 검토하고 있다. 그러나 혹시 양도할 때 양도세 부담이 커지는 것은 아닌지 자녀에게 증여해도 괜찮은 것인지 조심스럽다.

A 만일 유씨가 세법에서 정하는 일시적인 2주택자로서 양도세 비과세 요건을 갖추고 있다면 양도세 부담은 크게 줄일 수 있다. 다만 미리 그 요건을 꼼꼼히 점검해 보아야 한다. 또한 자녀에게 부담부증여를 고려하고 있다면 동일한 세대원인지 아닌지에 따라 세 부담이 달라질 수 있으니 각별한 주의가 필요하다.

2주택자가 되더라도 세법에서 정한 요건을 갖추어 양도하면 다주택자가 아닌 ‘일시적 2주택자’로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택이 주어진다. [사진 pexels]

주택 1채(기존주택)를 보유하다가 이를 매도하기 전에 다른 주택 1채(신규주택)를 매입하거나 분양을 받아 2주택이 되는 경우가 있다. 이렇게 2주택자가 되더라도 세법에서 정한 요건을 갖추어 양도하면 다주택자가 아닌 ‘일시적 2주택자’로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택이 주어진다.

일시적 2주택으로 양도세가 비과세 되려면 세 가지 요건을 모두 다 갖춰야 한다. 첫째, 기존주택(A) 취득 후 최소 ‘1년’이 지난 뒤에 신규주택(B)을 샀어야 한다. 이는 단기간 여러 주택에 투자하지 못 하게 하기 위한 것이다. 둘째, 기존주택(A)은 최소 ‘2년’ 이상 보유했어야 한다. 셋째, 신규주택(B)을 산 날로부터 ‘3년’ 내에 기존주택(A)을 팔아야 비로소 비과세가 된다.

그러나 ‘9·13 대책’으로 2018년 9월 14일 이후부터는 조정대상지역 내 기존주택(A)이 있는 상태에서 추가로 조정대상지역 내에서 신규주택(B)을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 3년이 아닌 ‘2년’ 내에 기존주택(A)을 팔아야 비과세를 받을 수 있도록 변경됐다. 그 후 ‘12·16 대책’으로 2019년 12월 17일 이후부터는 1년 이내에 신규주택(B)으로 전입하고 1년 이내에 기존주택(A)을 양도해야만 비과세가 가능하도록 개정됐다. 단, 신규주택(B)에 기존 임차인이 있는 경우에는 2년을 한도로 임대차계약 종료일까지 전입 및 양도 기한 연장이 가능하다.

만일 유씨가 위와 같은 요건을 갖춘 일시적 2주택자라면 기한 내에 양도해 양도세 부담을 줄이는 것도 가능하다.

동일 세대원에게 부담부증여나 양도는 안 돼

'1세대 1주택' 비과세를 받고자 한다면 주소를 같이 둔 가족 중 다른 주택을 보유하고 있는지를 반드시 점검해 보자. [사진 pixabay]

그러나 유씨는 기존주택(A)을 자녀에게 증여하면 어떨지 고민 중이다. 다만 집값이 비싸다 보니 전세를 끼고 증여하는 ‘부담부 증여’를 염두에 두고 있다. 유씨의 계획대로 부담부 증여를 할 경우 전세금과 같은 채무가 공제되면서 증여가액이 낮아지고, 이에 따라 자녀의 증여세 부담도 크게 낮아진다. 물론 자녀에게 승계되는 채무액에 대해서는 유씨가 양도세를 내야 하지만, 일시적 2주택 요건을 갖춰 양도할 경우 양도세가 비과세 되므로 양도세 부담이 없다. 9억원을 초과하는 고가주택이더라도 양도세 부담이 상대적으로 가벼운 편이다.

유씨와 같이 일시적 2주택 요건을 갖춘 상황에서 앞으로 내야 할 보유세와 양도세 부담을 줄이기 위해 이를 타인에게 양도하려는 경우도 있지만, 막상 타인에게 팔자니 아깝기도 하고 더구나 양도세가 비과세 된다는 점을 충분히 활용하기 위해 가족에게 부담부 증여를 해 주려는 경우도 많다.

다만 일시적 2주택자로서 양도세 비과세를 받고자 한다면 반드시 염두에 두어야 할 것이 있다. 동일 세대원인 배우자나 자녀에게 부담부증여를 하거나 양도할 경우 여전히 1세대가 2주택을 보유하는 셈이므로 양도세 비과세 적용을 받지 못한다는 점이다. 물론 별도 세대인 자녀에게 시가대로 양도하거나 부담부증여를 한다면 양도세 비과세를 적용받을 수는 있다. 따라서 유씨의 자녀에게 부담부 증여를 고려하고 있다면 우선 자녀가 동일 세대원인지 아닌지부터 먼저 따져 보아야 한다.

주소만 달리 둔다고 별도 세대일까?

세법에서 말하는 ‘1세대’란 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말하는데 가족의 범위에는 직계존비속과 형제자매를 모두 포함한다. 따라서 1세대 1주택 비과세를 받고자 한다면 주소를 같이 둔 가족 중 다른 주택을 보유하고 있는지를 반드시 점검해 보자.

만일 유씨의 자녀가 유씨와 주소를 달리하고 있다면 별도 세대에 해당할까? 반드시 그런 것은 아니다. 만일 주소를 달리한 자녀가 부모와 독립된 별도 세대의 요건을 갖추려면 다음의 세 가지 요건 중 하나를 갖추어야 한다. 첫째, 자녀가 만 30세 이상이거나, 둘째 자녀가 결혼(배우자의 사망 또는 이혼 포함)을 했거나, 셋째 월 일정 소득(약 70만 2900원) 이상의 소득이 있는 성인이어야 한다. 만일 이 요건을 갖추지 못한다면 주소를 달리했더라도 자녀는 부모와 여전히 동일한 세대이므로 유씨가 자녀에게 부담부 증여를 할 경우 유씨는 양도세 비과세를 받지 못한다. 따라서 유씨와 같은 일시적 2주택자로서 가족들에게 부담부 증여나 양도를 계획하고 있다면 보다 신중하게 미리 검토해 보는 것이 중요하다.

세무사 theore_creator@joongang.co.kr