또 규제 풍선효과···'한번에 3채 계약' 오피스텔에 눈 돌렸다

중앙일보

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지난 11일 인천 부평구에 있는 e편한세상 시티 부평역 분양홍보관. 지난달 19일 계약이 시작된 후 이날 홍보관은 가장 북적였다. 전날 아파트 임대사업자에 대한 강력한 규제가 나오면서 오피스텔로 눈을 돌린 수요자가 몰려서다.

이날 한 방문객은 혼자서 오피스텔 3실을 계약했다. 이 오피스텔 분양을 맡은 도시와내일 문성훈 본부장은 “1208실 대단지라 통상 3개월 이상 걸릴 것으로 예상했는데 순조롭다”며 “여유자금은 있고 주택은 세금 부담이 커지니 오피스텔에 대한 관심이 커지고 있다”고 말했다.

부동산 규제의 풍선효과로 오피스텔 가격이 오르고 있다. 사진은 지난 2월 분양한 한 오피스텔의 견본주택 전시장. [중앙포토]

한 달 새 두 번의 강력한 아파트 규제안이 나오면서 규제 불똥을 피한 오피스텔‧빌라 시장에 ‘풍선효과’가 나타나고 있다. 오피스텔 미분양이 줄고 연립·다세대 같은 빌라 몸값이 오르고 있다.

한국감정원에 따르면 지난달 연립‧다세대 매매가격 변동률은 0.06%로 전달(-0.05%)과 다르게 상승세로 돌아섰다. 오피스텔 매매가격 변동률도 0.03%로 상승세로 돌아서며 전달(-0.02%)보다 올랐다.

대출·세금 규제 피해

서울 서초구 방배동 29㎡(이하 전용면적) 빌라는 지난 13일 3억원에 계약이 진행됐다. 두 달 전 이 빌라 같은 크기의 몸값은 2억8500만원이었다. 서울 송파구 석촌동의 한 중개업소 관계자는 “(다가구) 집주인이 맘을 바꿔 지난달 내놓은 가격보다 1억원을 올렸는데 사겠다는 사람이 나타나서 이번 주말에 계약할 예정”이라고 말했다.

경기도 김포시 고촌동 G1 헤센스마트 오피스텔(412실)은 지난 일주일새 계약률이 20% 늘었다. 분양 관계자는 “7‧10대책 직후 주말에 문의가 3배 이상 늘었다”고 전했다.

그간 주택시장에서 비주류로 꼽히던 오피스텔‧빌라에 대한 관심이 커지는 데는 규제 영향이 크다. 우선 대출이 자유롭다. 이달부터 1주택자도 3억원 초과 아파트를 구매하면 전세자금대출을 갚아야 한다. 하지만 오피스텔이나 빌라는 해당하지 않는다. 전세를 살면서 3억원이 넘는 오피스텔이나 빌라를 살 수 있다는 의미다. 오피스텔은 규제지역에서도 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%다.

세금 부담도 덜하다. 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되지 않아 재산세나 종합부동산세 같은 보유세 중과 대상에 해당하지 않는다. 단 주거용으로 신고하면 주택으로 간주된다. 오피스텔·빌라는 아파트처럼 거주 요건을 채우지 않아도 된다.

아파트보다 가격이 낮은 것도 이유다. 고가주택 기준인 9억원을 넘지 않는 매물이 많아 갭투자에 따르는 자금 부담이 적다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 9억1000만원으로, 하위 20%의 평균 가격도 3억9000만원이다. 반면 빌라 중위가격은 2억 원 선이다.

아파트 전세수요 몰려

수요도 늘고 있다. 아파트 전셋값이 뛰면서 자금 압박을 견디지 못한 전세수요가 오피스텔이나 빌라로 몰리고 있어서다. 부동산 중개 플랫폼인 다방에 따르면 지난달 다세대‧연립‧다가구 30㎡ 이하 전세보증금은 1억4673만원으로, 1월보다 5%(714만원) 올랐다.

여기에 아파트 임대주택사업이 사실상 폐지된 영향까지 더해졌다. 정부는 7‧10대책으로 4년 단기 임대와 아파트 장기(8년) 임대를 폐지했지만, 나머지 오피스텔‧빌라에 대한 임대 세제 혜택은 유지키로 했다. 전국 등록임대주택(160만채)의 75%가 오피스텔‧빌라다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 “빌라 등은 그야말로 서민 주택으로, 75%를 남겨두며 임대주택 규제가 ‘반쪽 개편’이라는 비난을 피할 수 없게 됐다”고 지적했다. 투자 신중론도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “임대수익이 아니라 시세차익을 노린 접근은 위험 부담이 크다”며 “오피스텔을 팔 때는 양도소득세 중과 대상이 된다는 것도 알아둬야 한다”고 말했다.

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr