[단독]"작년 판 집, 8억 토하라니" 징벌세금 맞는 임대사업자

거주하던 주택의 양도세 비과세 혜택을 받은 임대주택사업자가 7.10대책으로 세금 '폭탄'을 안게 됐다. 사진은 서울 영등포구 63스퀘어 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트. [뉴스1]

서울에서 소형 아파트 2가구를 2년 전 임대주택으로 등록한 박모씨는 정부의 7·10부동산대책을 보고 “뒤통수를 얻어맞은 기분”이라고 말했다. 정부가 임대주택등록제도를 폐지해 앞으로 세금 감면을 받지 못해서가 아니다. 지난해 처분한 주택의 양도세 비과세 금액을 토해내야 할 판이기 때문이다. 이미 낸 세금의 15배에 이르는 8억원 정도다.

[안장원의 부동산노트] #7·10대책으로 임대기간 끝나면 자동 말소 #4년 단기임대, 거주주택 비과세 조건 5년 못채워 #비과세 감면받은 세금 추징당해 #3주택자 10억 올라도 세금 내면 ‘마이너스’

7·10대책의 예기치 못한 후폭풍이 임대주택사업자로 몰아치고 있다. 임대주택 이외 본인이 거주하던 주택에 주어지던 양도세 비과세가 무효가 되기 때문이다. 비과세로 거주주택을 판 임대사업자는 뒤늦게 양도세 ‘폭탄’을 안게 됐다.

이번 대책으로 세제가 ‘징벌’ 수준으로 강화되면서 다주택자는 ‘갭투자’로 오히려 손해를 볼 것으로 예상된다.

5년 이상 임대하면 거주주택 비과세 

지난 10일 정부는 최소 임대의무기간(4, 8년)이 끝나면 기존 임대주택의 등록을 자동으로 말소하기로 했다. 말소 전까지는 종합부동산세 합산 배제 등 혜택을 유지한다.

문제는 임대사업자가 거주하다 판 주택의 양도세 비과세다. 2011년 임대주택 활성화를 위해 정부는 본인이 거주하는 주택 외의 나머지를 임대주택으로 등록하면 거주주택 양도 때 1주택으로 보고 비과세 혜택을 줬다. 5년 이상 임대 조건이다. 임대주택 등록을 늘리려는 파격적인 혜택으로 5년 임대기간이 끝나기 전에 파는 거주주택에도 미리 비과세를 적용했다. 대신 5년 조건을 채우지 못하면 감면받은 세금을 추징당한다.

기존 4년 단기임대 등록 임대사업자들이 비상이다. 임대주택 자동 말소로 5년 조건을 채울 수 없기 때문이다. 비과세에서 제외되면 다주택자 중과 적용을 받아 추징 세금이 상당하다.

박씨는 13억원에 15년 전 구매해 살던 강남 아파트를 지난해 27억원에 팔았다. 비과세 감면 덕에 세금이 5000여만원에 불과했다.

박씨가 2018년 등록한 임대주택이 4년 단기임대여서 2022년이면 임대기간이 끝난다. 비과세 혜택이 없어지면 3주택자 중과로 양도세가 8억3000여만원이다. 7억8000만원을 더 내야 한다.

박씨를 포함해 임대주택 등록 제도가 폐지될 때까지 임대기간 5년을 채우지 못하는 임대사업자들이 타격을 받는다.

김종필 세무사는 “2017년 8·2대책 후 양도세 중과로 다주택자 양도세 부담이 크게 늘면서 임대주택 등록 후 비과세 조건으로 거주주택을 매도한 경우가 많았다”고 전했다.

취득세, 양도세

종부세

단기임대의무기간 4년과 거주주택 비과세 조건 5년의 시차는 노무현 정부의 다주택자 양도세 중과 도입 때로 거슬러 올라간다. 2004년 3주택 이상 양도세 중과를 시행할 때 주택 수 산정에서 제외한 주택의 하나가 5년 이상 임대하는 주택이었다. 2011년 임대사업자 거주주택 비과세를 만들면서 이 ‘5년’ 기준을 활용했다. 2015년 임대주택 등록 제도를 손볼 때 임대의무기간을 줄인 4년 임대를 도입했다. 지금까지는 4년 임대라도 임대기간 후 말소하지 않으면 자동으로 연장돼 5년 요건을 충족하는 데 문제가 없었다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “제도의 불일치로 인한 선의의 피해가 없도록 제도 보완이 필요하다”고 지적했다.

역대 최고 세율 

7·10대책의 세제 강화가 다주택자의 주택 매수 발목을 잡을 전망이다. 최고 12배로 올라가는 3주택 이상의 취득세율 12%는 과거 ‘사치성 재산’으로 불렸던 별장과 고급주택(전용 245㎡ 초과 공동주택 등)에 적용하는 중과 세율과 같다.

최고 20%포인트 올린 양도세 최고 세율 72%(3주택 이상 중과)는 현재 3년 이하 징역, 1억원 이하 벌금에 처할 수 있는 범죄인 미등기양도 세율(70%) 수준이다. 노무현 정부에 못 미치던 다주택자 양도세 부담이 더 무거워진다.

이제까지 세율(최고 62%)이 노무현 정부(최고 60%)보다 높기는 했지만 금액 구간별로 적용돼 실제 세금 금액은 적었다. 과세표준(세금부과기준금액)이 10억인 3주택자의 경우 노무현 정부의 세율 60%를 적용한 세금이 5억9900만원이고 현재 62% 세율로 5억8300만원이다. 7·10대책(72%)에 따른 세금이 6억8300으로 1억원 더 많다.

취득양도세

보유세

앞으로 다주택자 세금이 시세차익보다 더 많을 수 있다. 2주택자가 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 59㎡를 현재 24억원에 사서 5년 뒤 34억원에 팔 경우 취득세·양도세가 8억1000만원이다. 5년간 보유세(종부세 재산세)가 연평균 7000만원 이상으로 추정된다. 취득세·양도세까지 합한 총 세금이 11억6000만원으로 시세차익보다 1억6000만원 더 많다.

7·10대책 전 세금 기준으로 보면 총 8억2000만원으로 1억8000만원 정도를 손에 쥔다.

김종필 세무사는 “이번 세제 대책은 이전과 달리 취득·보유·양도에 이르는 모든 단계의 세금을 한꺼번에 대폭 올린 것”이라며 “집값이 뛰어도 세금 때문에 별 이득을 보지 못한다”고 설명했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr