[더오래]양도세 때문에 위장전입? 국세청은 알고 있다

중앙일보

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[더,오래] 최용준의 절세의 기술(65)

Q 1주택자인 김씨는 분양받은 아파트를 전세로 주고 부모님 댁에서 함께 거주하고 있다. 그러나 향후 주택 양도 시 양도세 비과세를 받기 위해 주소는 세입자가 거주하는 본인 명의의 집에 둔 상태다. 김씨처럼 이렇게 주소만 옮겨 놓으면 거주 요건을 갖춘 것에 해당해 양도세 비과세를 받는데 문제가 없는 걸까?

A 주소로만 따지면 김씨와 부모님은 각자의 집에 거주하고 있으므로 각각 1세대 1주택자로서 양도세 비과세 요건을 갖춘 것처럼 보일 수도 있다. 그러나 실제로는 김씨가 부모님과 함께 거주하며 생계를 같이 하고 있으므로 1세대 2주택에 해당해 양도세 비과세 대상이 되지 않는다. 이처럼 실제로 거주하지 않으면서 주소만 옮겨놓는 이른바 ‘위장 전입’으로 양도세 부담을 줄이려는 것은 위험하다. 실제로 거주했는지에 따라 양도세 부담이 크게 달라지는 만큼 거주 요건에 대해서도 미리 알아둘 필요가 있다.

촘촘해진 국세청 거주 사실 조사망

거주기간 계산은 주민등록표등본 상의 전입일부터 전출일까지의 기간으로 하지만 주소만 옮겨 놓는 위장전입이 드러날 경우 거주한 것으로 인정받지 못한다. 김씨의 경우처럼 거주요건을 채우기 위해 임대 중인 집에 김씨 뿐 아니라 세입자와 함께 주소가 되어 있다면 국세청은 김씨의 거주 사실을 의심할 가능성이 높다.

물론 집주인과 세입자가 다른 공간에서 각자 생활할 수 있는 다가구주택이라면 집주인이 실제로 주소를 옮겨 거주할 경우 당연히 거주기간으로 인정될 것이다. 그러나 세대분리형이 아닌 아파트에서 면적이나 거주인의 수 등을 고려할 때 다른 두 세대가 함께 거주했다고 보기 어려운 경우라면 과연 집주인의 거주 사실을 믿어줄 수 있을까?

원칙적으로 1세대 1주택자가 양도세를 비과세 받으려면 꼭 거주까지 해야 할 필요는 없었다. 그러나 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 새로 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야만 비과세를 받을 수 있도록 요건이 강화되었다. [사진 pixnio]

억지로 거주요건을 채우기 위한 위장전입 등의 꼼수를 막기 위해 향후 국세청은 거주 사실 여부를 꼼꼼히 점검할 예정이다. 가령 입주자 관리대장이나 관리비 납부내역, 수도·전기·도시가스 요금 납부 내역, 우편물 수령지, 자녀의 취학 상황, 직장의 출퇴근 가능 거리 및 출퇴근 관련 교통비 증빙, 심지어는 통화기록 등까지 확인해 실제 거주 사실을 검증할 수 있으므로 실제 거주하지 않더라도 주소만 옮겨 놓으면 될 거라는 생각은 매우 위험하다.

원칙적으로 1세대 1주택자가 양도세를 비과세 받으려면 꼭 거주까지 해야 할 필요는 없었다. 그러나 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 새로 취득하는 주택은 2년 이상 거주해야만 비과세를 받을 수 있도록 요건이 강화되었다.

물론 조정대상지역 내에서 2017년 8월 2일 이전에 취득했다면 거주 요건이 필요치 않으므로 비과세를 받기 위해 2년 이상 거주해야 할 필요는 없다. 또한 조정대상지역 내 주택이 아닌 경우에는 취득 시점이 언제인지를 불문하고 거주 여부를 고민할 필요가 없다.

그러나 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다고 해도 양도가액이 9억원을 넘는 고가주택이라면 2년 거주 요건을 반드시 갖춰야 한다. 비과세 대상 고가주택도 9억원 초과분에 대해서는 양도세를 내야 하는데 거주기간 2년을 채우지 못할 경우 장기보유특별공제율이 연간 8%가 아니라 연간 2%로 크게 줄어들기 때문이다. 더구나 10년 이상 보유하면 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있는 혜택도 2년 거주 요건을 갖추지 못했다면 10년을 보유해도 20%, 15년을 보유해야 간신히 30%만 공제받게 되므로 양도세 부담이 크게 늘어나게 된다.

이처럼 1세대 1주택자이더라도 고가주택은 2년 거주요건을 반드시 갖춰야 하며, 이는 언제 취득했느냐를 따지지 않는다는 점을 명심해야 한다. 즉, 고가주택을 오래 보유했더라도 거주한 적이 없다면 1주택자임에도 불구하고 양도세 부담이 더 무거워지기 때문이다.

2년 못 채우면 양도세만 1억여원

앞으로 고가주택은 양도세 부담을 줄이려면 거주기간을 최대한 늘려야 한다. 보유기간 뿐 아니라 거주기간도 10년을 채워야 비로소 최대 80%까지 공제가 가능해진다. [중앙포토]

2년 거주 요건에 따라 세부담이 얼마나 달라질까? 가령 1세대 1주택자로서 양도가액 15억원 중 양도차익이 10억원이라면 그중 60%가 비과세 되고, 나머지 40%, 4억원에 대해서만 양도세가 과세된다. 10년 이상 보유했을 뿐 아니라 2년간 거주했다면 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 결국 과세대상 양도차익 4억원 중 80%(3억 2000만원)를 공제받은 결과 양도세로 약 1470만원(지방소득세 포함) 정도 된다.

그러나 만일 거주기간 2년을 채우지 못했다면 어떻게 될까? 2017년 8월 2일 이전에 취득해 10년간 보유했으므로 거주한 적이 없더라도 1세대 1주택 비과세 대상은 맞다. 다만 과세대상 양도차익 4억원에 대해 장기보유특별공제로 8000만원(20%)만 공제되므로 나머지 3억2000만원에 대해 약 1억1180만원(지방소득세 포함)의 양도세를 내야 한다. 즉, 거주기간 2년을 채우지 못해 약 9710만원이나 양도세 부담이 더 늘어나는 결과가 된다.

앞으로 고가주택은 양도세 부담을 줄이려면 거주기간을 최대한 늘려야 한다. 올해까지는 보유기간별로 연 8%의 공제율이 적용되다가 내년부터는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 구분 적용해 보유기간과 거주기간에 따라 각기 다른 공제율을 적용하기로 했기 때문이다. 즉, 앞으로는 보유기간 뿐 아니라 거주기간도 10년을 채워야 비로소 최대 80%까지 공제가 가능해진다.

위 사례의 경우 10년을 보유하는 동안 2년만 거주하고 내년에 양도한다면 장기보유특별공제는 48%로 급감해 6450만원(지방소득세 포함)의 양도세를 부담하게 된다. 1년 더 거주할 때마다 장기보유공제율이 4%씩 늘어나니 가급적 거주기간을 늘려야 조금이라도 양도세 부담을 줄일 수 있는 셈이다.

세무사 theore_creator@joongang.co.kr