강남 아파트 절세용 전세 낀 증여 못한다…6·17 토지거래허가제 '후폭풍'

중앙일보

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안장원의 부동산 노트

정부가 6·17 대책에서 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 부지와 그 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정했다. 잠실 롯데월드타워 서울 스카이전망대에서 바라본 잠실 개발 부지 일대.

서울 강남을 중심으로 급증하던 전세 낀 증여가 정부의 6·17부동산대책 된서리를 맞게 됐다. 전세 낀 증여는 임대보증금 같은 채무를 같이 넘겨주는 부담부증여를 말한다. 부담부증여도 토지거래허가구역에서 거래 허가를 받아야 하기 때문이다.

[안장원의 부동산노트] #토지거래허가제 Q&A #임대차 기간 남은 주택 #다가구주택·상가건물 #아파트·오피스텔 분양

최근 증여가 크게 늘었고 상당수 부담부증여다. 한국감정원에 따르면 4월 서울 아파트 증여 건수가 1386건이다. 지난해 4월(914건)보다 50% 늘었고 4월 건수로 집계를 시작한 2006년 이후 최대다. 5월엔 더 증가한 것으로 예상된다. 법원등기 자료를 보면 아파트 외에 다세대 등을 포함한 집합건물 기준으로 5월 1940건이다. 4월 1686건보다 많다.

강남3구(강남·서초·송파구) 증여 증가세가 두드러진다. 5월 807건으로 4월 593건의 1.4배다.

절세 '두 마리 토끼' 잡는 부담부증여

증여는 대부분 종부세 강화, 공시가격 급등 등으로 대폭 늘어날 보유세를 줄이기 위한 목적이다. 이달 말까지 한시적인 다주택자 양도세 중과 제외도 증여를 부채질했다. 부담부증여의 채무가 양도에 해당해 양도세가 나오는데 이달 말까지는 마찬가지로 중과에서 빠진다.

업계는 부담부증여가 증여세와 양도세를 한꺼번에 줄일 수 있어 부모가 자녀에게 하는 증여의 대부분을 차지할 것으로 본다.

무상으로 소유권을 넘겨주는 단순증여는 토지거래허가 대상이 아니다. 무상인 상속도 마찬가지다.

자료: 국토부

부담부증여는 다르다. 토지거래허가 관련 법은 “대가를 받고 허가구역에 있는 토지의 소유권을 이전하는 계약은 자치단체장의 허가를 받아야 한다”고 명시하고 있다.

단순증여와 상속은 대가 없는 계약이지만 부담부증여는 채무를 넘겨받는 대가로 증여를 받는(증여하는 대가로 채무가 없어지는) 계약이다.

부담부증여 허가를 받으려면 부담부증여를 받는 사람이 주택이 필요하고 해당 주택에 들어가 살아야 하는 조건이어야 한다. 거주 목적 없는 절세용 부담부증여는 허가를 받을 수 없다.

국토부 관계자는 “세입자를 계속 두고 임대해서는 토지거래허가 이용 목적 위반이 된다”고 말했다.

김종필 세무사는 “증여받는 자녀가 임대보증금을 돌려주려면 상당한 부담이 되기 때문에 임대보증금을 부모가 떠안고 부담부증여가 아닌 단순증여를 선택하지 않겠느냐"고 말했다.

과거에도 부담부증여가 허가 대상에 들어가 있었지만 그동안은 허가구역 내 주택 부담부증여가 거의 없어 쟁점이 되지 않았다. 이번에 토지거래허가구역에 들어간 강남권은 아파트 등 주택의 부담부증여가 성행한 곳이다.

용산 한 달 새 허가 신청 5건

토지거래허가제가 용산에선 지난달 20일부터 시작했고, 강남에선 23일부터 시행하지만 세부 기준을 두고 혼선이 많다. 국토부와 서울시·용산구청 관계자들의 도움말을 바탕으로 토지거래허가제 세부 기준을 정리했다. 용산 토지거래허가제 시행 한 달 동안 5건의 허가신청이 들어와 2건을 허가했고 1건은 허가대상이 아니어서 반려했으며 나머지 2건을 처리 중이다.

주택 임대차계약 기간 중이면 임대가 끝난 뒤 입주하면 되나.

“임대차 중에 허가받을 수 없다. 임대차 계약을 승계하는 것은 실거주 목적으로 보지 않기 때문이다. 거래허가 신청을 할 때 임대차계약 기간이 남아있더라도 거래허가를 받은 뒤 잔금을 치르고 소유권 이전을 할 때까지는 임대차 계약이 끝나 집이 비어야 한다. 임대차 계약이 6개월이든, 1년이든 남아있으면 허가받지 못한다.”

(정부는 6·17대책에서 들어가 거주할 계획이라도 임대차 계약 기간이 남아있는 ‘미리 사두기’ 매수를 실수요로 보지 않고 규제했다. 토지거래허가에서도 ‘바로 들어가 살 집’ 기준을 적용하는 것이다. 자치단체 관계자는 "정부의 투기 억제 정책이 강화되면서 주택 거래허가 기준이 과거보다 엄격해졌다"고 말했다.)

무주택자 이외 1주택자나 다주택자는 주택 거래허가를 받지 못하나.

“서울·경기도 등 수도권에 집을 가진 사람이 토지거래허가구역 내 추가로 집을 살 수 없다. 직장 등의 이유로 거주하겠다고 해도 안 된다. 수도권이 같은 생활권으로 기존 주택에 살면서 해결할 수 있기 때문이다. 꼭 토지거래허가구역 내 집을 사려면 기존 집을 처분해야 한다.”

자료: 국토부

세대원 전원이 거주해야 하나.

"주민등록 기준이다. 허가구역 내 주택에 주민등록이 돼 있는 사람만 살면 된다. 주민등록을 모두 옮기지 않는다면 이전 집에 살던 세대원 전원이 들어가 거주하지 않아도 된다."

오피스텔은 대개 상업용지에 들어서는데 거래허가 기준이 상업용인가.

“오피스텔이 법적으론 주택이 아니고 업무시설로 분류되지만 주거용으로 쓰면 주택으로 간주한다. 주거용 거래허가 기준을 적용한다. 거주해야 하기 때문에 임대할 수 없다. 주거용 오피스텔로 임대수익을 올리지 못한다.”

자료: 국토부

다가구주택이나 꼬마건물을 사서 세를 놓는 것은 가능한가.

“다가구주택은 주거용으로 주인이 실거주하고, 상가는 직접 영업해야 한다. 다만 다가구주택이나 꼬마건물이 여러 가구나 점포로 나뉘어 있기 때문에 주인이 모두 쓸 필요가 없다. ‘일부 임대’가 가능하다. 주인이 일부를 직접 주택이나 점포로 쓰고 나머지를 임대할 수 있다. 주인이 쓰는 부분이 전체에서 차지하는 비중이 어느 정도 돼야 하는지에 대한 기준은 없다.”

아파트나 오피스텔·상가를 분양받을 때도 허가를 받나.

“아파트·오피스텔·상가를 분양받아 분양계약할 때는 허가를 받을 필요 없다. 최초 분양계약은 허가 대상이 아니다. 분양권이나 입주권을 넘겨받는 경우엔 허가를 받아야 한다. 그런데 신축 다세대주택을 분양받을 땐 허가를 받아야 한다. 이는 법령에서 분양 방식에 따라 허가 여부를 구분해놓은 데 따른 것이다. 재건축·재개발을 다루는 도시 및 주거환경 정비법과 아파트 등과 관련한 주택법, 오피스텔·상가 규정인 건축물 분양 법률에 따라 분양하는 경우엔 허가 대상에서 빼게 돼 있다. 다세대주택과 같은 건축법으로 짓는 건물은 허가 대상이다.”