전세대출 끼고 집 못 산다…3억 넘는 집 사면 바로 갚아야

중앙일보

입력

업데이트

조정대상지역·투기과열지구 추가 지정. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

문재인 정부의 21번째 부동산 대책이 나왔다. 주택담보대출을 받기 더 어려워지고 수도권을 비롯해 대전‧청주까지 규제 칼끝을 겨눴다. 재건축 규제도 강화한다. 서울 송파·강남구 일대는 토지거래허가구역으로 묶였다. 사실상 이들 지역에서 집을 사기 위해서 정부의 허가를 받아야 한다.

국토교통부‧기획재정부‧금융위원회는 17일 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’을 내놨다. 2개월 이어오던 서울 집값 하락세가 멈추고 일부 비규제 지역의 중저가 아파트 값이 오르는 ‘풍선 효과’가 나타나자 다시 규제 카드를 꺼내들었다. ‘투기수요 근절, 실수요자 보호’를 위해 주택시장 과열 요인을 미리 차단하겠다는 의도다.

김현미 국토부 장관은 “역대 최저 수준의 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기 수요의 주택 시장 유입 가능성이 큰 상황”이라며 “주택시장 과열 요인을 차단하고 기존 대책의 후속 조치를 차질 없이 추진할 것”이라고 밝혔다.

이달 19일 기준 규제지역. 국토부

수도권 대부분 규제…대출·청약 강화

규제 지역이 대폭 확대된다. 수도권‧대전‧청주 대부분 지역이 조정대상지역‧투기과열지구로 지정됐다. 이달 19일부터 적용된다.

수도권은 사실상 대부분 지역이 조정대상지역에 속한다. 김포‧파주‧연천‧동두천‧포천‧가평‧양평 등 자연보전권역과 접경지역 일부를 제외한 대부분 지역이다. 인천은 강화‧옹진을 대외한 전 지역이 조정대상지역으로 묶였다. 지방에선 세종시에 이어 대전 모든 지역, 청주(동 지역, 오창‧오송읍)가 해당된다. 수원‧안양‧구리‧군포‧의왕과 성남 수정구, 안산 단원구, 용인 수지‧기흥구, 화성 동탄2신도시, 인천 연수‧남동‧서구, 대전 동‧중‧서‧유성구는 투기과열지구로 규제가 강화됐다.

조정대상지역‧투기과열지구로 지정되면 주택담보대출을 받기 어려워진다. 1주택자가 신규 주택을 살 때 해당 주택을 담보로 대출 받을 수 없다. 단 기존 주택을 1~2년 안에 처분하고 신규 주택이 전입한다면 대출 받을 수 있다. 무주택자라도 9억원 초과 고가 주택을 구입하면 같은 규제가 적용된다. 또 9억원이 넘는 부분에 대해서는 대출이 제한된다. 다주택자 양도소득세 중과‧장기보유특별공제도 받을 수 없다. 분양권도 주택수에 포함돼 과세되며 분양권 전매제한도 대부분 소유권 이전 등기 시점으로 제한된다.

송파‧강남 일부 지역서 집 살때 허가

자금조달계획서 제출 대상도 확대된다. 현재는 투기과열지구‧조정대상지역 내 3억원 이상 주택 거래시 제출해야 한다. 앞으로는 금액에 상관없이 주택을 살 때는 자금조달계획서를 신고해야 하고 각 항목에 따른 증빙자료도 첨부해야 한다. 9월부터 적용 예정이다.

서울 송파‧강남구 일부는 토지거래허가구역으로 지정된다. ‘국제교류복합지구’(SID) 조성과 관련한 대규모 사업 계획이 추진되면서 땅값 상승을 차단하기 위해서다. 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정 지을 계획이다.

허가구역으로 지정되면 해당 토지나 주택을 살 때 구입 목적을 밝히고 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 특히 주거용 토지는 2년간 실거주(매매‧임대 금지)로만 이용할 수 있다.

담보대출받으려면 6개월 안에 전입

주택 관련 대출을 받기 더 어려워진다. 무주택자가 규제 지역(투기지역‧투기과열지구‧조정대상지역)에 집을 사고 담보대출을 받으려면 6개월 안에 해당 집으로 전입해야 한다. 현재는 9억원 초과 주택을 구입할 때만 1년(조정대상지역 2년) 안에 전입해야 했다. 1주택자는 규제 지역에서 신규 주택을 구입하면 6개월 안에 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입해야 대출을 받을 수 있다. 금융위 관계자는 “갭투자가 시장의 불안 요인으로 작용하고 있다”며 “관행상 이사갈 집 정해 놓고 매매에 나서는 6개월이 과도한 제한이 아니라고 판단했다”고 말했다.

전세대출도 강화된다. 투기지역‧투기과열지구에 있는 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입할 때 전세대출 보증 제한 대상에 해당한다. 만약 전세대출을 받고 투기지역‧투기과열지구에 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출을 바로 갚아야 한다.

주택임대사업자에 대한 대출은 아예 금지한다. 법인·개인 사업자 모두 해당한다. 현재는 주택담보대출비율(LTV)이 20~50%(비규제지역은 없음)였다. 대출 관련 규제는 다음 달 1일부터 적용한다.

법인이 보유한 주택에 대한 종합부동산세율도 높아진다. 현재는 개인이나 법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택을 따져서 종부세가 부과됐지만, 앞으로는 개인에 대한 세율은 3~4%로 적용한다. 또 종부세 공제를 폐지한다. 현재는 납세자별로 6억원(1주택자 9억원)까지 종부세를 감해줬다. 내년 종부세 부과분부터 적용한다.

투기과열지구‧조정대상지역 집을 살 때 자금조달계획서와 함께 항목별 증빙서류를 내야 한다. 최현주 기자.

재건축 조합원 되려면 2년 실거주

재건축 규제도 있다. 우선 조합원 자격이 강화된다. 조합원 분양 신청 시까지 2년 이상 거주한 경우만 새 아파트를 받을 수 있다. 오는 12월 이후 최초 조합 설립인가를 신청하는 사업부터 적용한다. 재건축 사업의 시작이라고 할 수 있는 안전진단의 선정‧관리 주체를 시‧군‧구가 아닌 시‧도로 변경한다. 1‧2차 안전진단 모두 해당이다. 건축‧설비 노후도 등 평가 분야를 개별‧분리 심의하는 등 평가가 엄격해지면 사업 기간이 늦어질 수 있다. 내년 상반기 시행한다.

재건축 부담금도 본격적으로 부여할 계획이다. 국토부는 서울 한남연립(17억원), 두산연립(4억원)을 시작으로 하반기부터 본격 징수한다고 밝혔다. 국토부 시뮬레이션에 따르면 예상 재건축 부담금은 강남(5개 단지)은 평균 4억4000만~5억2000만원이다. 국토부 관계자는 “당장 입주하겠다는 실수요 중심으로 주택 시장이 재편되길 바라는 마음으로 이번 대책을 마련했다”며 “청약열기에 대한 얘기가 나오는데 가점제 중심으로 운영돼 무주택자에게 당첨 기회가 주어지는 만큼 별도 규제를 준비하고 있지 않다”고 말했다.
최현주 기자 chj80@joongang.co.kr