[더오래]건물 증여하고 신축할까, 신축 후 증여할까

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(61) 

Q. 윤씨는 낡은 단층 건물을 보유하고 있다. 좋은 위치이다 보니 그동안 매도하라는 제안도 많이 받았지만 윤씨는 향후 가치 상승을 기대하고 지금까지 보유해 왔다. 문제는 그동안 공시지가가 꽤 올랐다는 점이다. 지인들은 지금이라도 미리 가족들에게 증여하라고 권유하고 있다. 그러나 윤씨는 이를 철거하고 건물을 신축하려 하는데 그 전에 먼저 증여해 두는 것이 좋은지, 아니면 신축한 뒤에 증여하는 것이 좋은지 고민이다. 어떻게 하는 것이 좋을까?

A. 국토교통부가 발표한 2020년 전국 표준지 공시지가는 6.33%의 상승률을 보인다. 지역별로 서울은 7.89%, 광주 7.6%, 대구 6.8%로서 전국 평균보다 높고, 부산(6.2%), 경기(5.79%), 세종(5.05%) 등은 전국 평균보다 낮은 편이다. 공시지가가 상승한다는 것은 재산세 뿐 아니라 향후 증여세와 상속세의 부담도 늘어난다는 의미이므로 공시지가의 변화에 관심을 가질 필요가 있다.

2020년 공시지가는 5월 29일에 새롭게 공시되므로 증여를 염두에 두고 있다면 가급적 공시지가가 오르기 전에 미리 증여하는 것이 좋다. 공시지가 상승률이 5~6% 정도 되더라도 결코 가볍게 보아서는 안 된다. [사진 pexels]

공시지가 오르기 전에 미리 증여해야 절세

2020년 공시지가는 오는 5월 29일에 새롭게 공시되므로 만일 증여를 염두에 두고 있다면 가급적 공시지가가 오르기 전에 미리 증여해 두는 것이 좋다. 윤씨의 토지는 올해 약 10% 정도 공시지가가 오를 것으로 보인다. 공시지가가 오르게 되면 증여세 부담은 얼마나 늘어날까? 지금 윤씨의 토지 공시지가는 7억 원인데 이번에 7억 7000만 원(10% 인상)으로 오르게 되고, 증여세율을 약 30%로 가정할 경우 증여세 부담은 지금보다 약 2000만 원이나 늘어난다. 5월 29일 전에 증여하면 증여세 2000만 원을 줄일 수 있는 셈이다.

공시지가 상승률이 5~6% 정도 되더라도 이를 결코 가볍게 보아서는 안 된다. 윤씨의 토지 공시지가가 매년 평균 5~6%씩 7년간 꾸준히 올랐다고 가정해보자. 7년 전 공시지가는 4억 5000만 원이 채 되지 않았지만 지금은 7억 원으로 약 1.5배나 올라 있는 상황이다. 그 당시 미리 증여해 두었다면 약 6700만 원의 증여세만 냈겠지만, 지금은 약 1억 3100만 원의 증여세를 내야 하므로 세 부담만 약 6400만 원이나 늘어난 것이다. 따라서 토지를 증여 또는 상속할 계획이라면 가급적 공시지가가 오르기 전에 미리 어느 정도 증여해 두는 것이 세 부담을 줄일 수 있는 길이라 할 수 있다.

증여 후 신축할까, 신축 후 증여할까

윤씨는 낡은 건물을 헐고 새 건물을 신축한 뒤 증여하는 것이 좋을지 아니면 그 전에 자녀들에게 미리 증여한 후 건물을 신축하는 것이 좋을지 고민이다. 만일 윤씨가 지금 증여하지 않고 새 건물을 신축해 이를 자녀들에게 증여한다면 어떻게 될까? 윤씨의 자금으로 철거 및 신축 공사 비용과 취득세 등이 지출되고, 건물의 공실 위험 등도 모두 윤씨가 떠안게 된다. 그 이후 자녀에게 증여하면 자녀가 취득세를 또 한 번 내야 하고, 새 건물이 들어선 만큼 그동안 공시지가도 올라 증여세 부담은 지금보다 훨씬 더 커질 수 있다.

또한 꼬마빌딩을 기준시가로 증여할 경우 향후 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 증여세를 더 추징할 수 있다는 점도 주의해야 한다. 본래 상가 건물을 증여할 경우 비교 가능한 시가를 파악하기 어려운 경우가 많아 대개 개별공시지가 등의 ‘기준시가’로 증여세를 계산했다. 그러다 보니 시가 파악이 비교적 용이한 아파트나 금융자산 등을 증여하는 것보다 상가 건물을 증여하는 것이 증여세 부담이 훨씬 작은 편이었다.

자녀의 증여세 부담을 줄이기 위해 윤씨는 건물이 아닌 토지만 증여할 생각이다. 건물은 낡아서 곧 철거해야 하니 굳이 증여세까지 내면서 증여할 필요가 없기 때문이다. [사진 pixabay]

이러한 점을 개선하기 위해 납세자가 기준시가로 증여세 신고를 하더라도 추후 국세청이 결정기한(증여세 신고기한으로부터 6개월) 내에 직접 감정평가를 의뢰해 기준시가가 아닌 감정평가액으로 증여세를 추징할 수 있도록 한 것이다. 즉, 윤씨가 신축 후 건물을 증여한다면 부동산의 가치가 늘어나는 등 여러모로 증여세 부담이 늘어날 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다.

윤씨가 공사 비용을 모두 부담한 후 신축건물의 명의를 자녀와 공동으로 등기하는 방법도 가능할까? 얼마 전 국세청이 발표한 편법 증여에 대한 세무조사 내용에 따르면 이러한 경우 자녀의 신축 비용을 부담 여부를 따져 증여세가 추징된 사례가 있으니 주의가 필요하다.

토지는 자녀 명의로, 건물 신축은 부모가

만일 윤씨가 신축하기 전에 지금 증여한다면 일단 공시지가 등이 오르기 전에 증여할 수 있어 증여세 부담은 줄일 수 있다. 오래되고 낡은 건물이라 기준시가로 증여하더라도 추후 감정가액으로 추징될 가능성은 높지 않은 것도 장점이다. 문제는 자녀가 증여세뿐 아니라 신축 비용까지 감당할 수 있는 자금이 있느냐이다.

자녀의 증여세 부담을 줄이기 위해 윤씨는 건물이 아닌 토지만 증여할 생각이다. 건물은 낡아서 곧 철거해야 하니 굳이 증여세까지 내면서 증여할 필요가 없기 때문이다. 그리고 증여받는 대상을 자녀뿐 아니라 며느리, 그리고 손주들까지로 분산해 증여세 부담을 낮추고, 연부연납을 활용해 증여세도 5년간 천천히 나누어 내도록 할 예정이다.

건물 신축에 비용이 많이 들어가는 만큼 공사비는 윤씨가 모두 부담하기로 했다. 물론 신축하는 건물도 모두 윤씨의 명의로 한다. 즉, 토지는 자녀 세대가, 신축 건물은 윤씨가 보유하는 것이다. 신축 건물에서의 임대료는 윤씨의 노후자금으로 활용할 예정이지만 토지의 소유자인 자녀 세대에게도 적정한 임대료를 지급해야 한다. 자녀 세대는 이러한 임대료를 받아 소득세 신고 후 매년 내야 하는 증여세의 재원으로 활용하면 된다.

세무사 theore_creator@joongang.co.kr