18억 아파트 전재산인 70대, 생활비 버는 '9억+3억+6억 전략'

중앙일보

입력

서지명 기자

45년간의 직장생활을 그만두고 아내와 노후를 보내고 있는 민씨(70). 55세부터 받아온 개인연금은 2022년이면 수령이 끝나는데, 안정적인 노후소득을 만들기 위해 어떻게 하면 좋을지 고민이다. [중앙포토]

Q 서울시 강남구에 거주하는 민모(70)씨. 1년 전 약 45년간의 직장생활을 그만두고 아내와 단둘이 노후를 보내고 있다. 자녀는 결혼해 출가했다. 빚은 없지만 35년 전 분양 받아 지금까지 거주해온 도곡동 아파트(전용 84㎡) 1채가 재산의 대부분이다. 부부 합산해 150만원의 국민연금을 받고 있고, 55세부터 받아온 개인연금은 2022년이면 수령이 끝날 예정이다. 정부의 부동산 규제책이 강화되고 있어 향후 늘어날 재산세 등의 세금을 생각하면 걱정이 크다. 이참에 아파트를 정리한 뒤 목돈 중 일부는 자녀에게 증여하고 나머지는 금융자산으로 돌려 생활비로 쓰고 싶다. 안정적인 노후소득을 만들기 위해 어떻게 하면 좋을지 조언을 구했다.

소형 아파트로 옮기고 금융투자를

A 민씨가 노후 생활비를 해결하려면 일단 현재 살고 있는 지금의 도곡동 아파트를 팔고 시세 9억원 이하의 소형아파트로 옮길 것을 권한다. 소형아파트 매수 후 남은 자금 중 3억원은 자녀에게 증여하고, 나머지 6억원을 금융자산에 굴려 노후생활비를 마련하자.

◆딸 부부와 손주에 분산증여하면 절세=민씨가 거주하고 있는 아파트는 재건축을 진행하고 있다. 2015년 조합설립인가를 받았지만 새 아파트 입주까지는 6~7년은 족히 소요될 것으로 보인다. 매매가는 18억~20억원 선이지만 앞으로 이보다 내려갈 가능성이 크다. 코로나19사태로 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었기 때문이다. 게다가 최근 15억원 초과 주택은 대출이 전면 금지되면서 수요가 줄었다. 재건축 사업 역시 분양가상한제 시행 예고로 가격 약세를 피할 수 없다.

민씨는 보유 아파트를 18억원에 판다면 이중 3억원을 결혼한 딸에게 미리 증여하고 싶어 한다. 그러나 자녀에게 3억원을 증여할 경우 3880만원의 증여세를 내야 한다. 딸에게 2억원, 사위에게 1억원으로 나눠 증여하길 추천한다. 분산증여할 경우 증여공제 1000만원을 더 받을 수 있고, 적용되는 세율도 낮출 수 있다. 분산증여하면 증여세가 딸은 1940만원, 사위는 873만원으로 총 2813만원이 된다. 자녀 혼자 증여받는 것보다 1000만원가량 줄어드는 것이다. 손주 2명을 활용하면 증여세 부담을 더 줄일 수 있다. 딸에게 1억 5000만원, 사위에게 1억 1000만원, 손주 2명에게 각 2000만원씩 증여하면 딸과 사위는 각 970만원의 증여세를 내면 된다. 손주는 2000만원씩 증여 공제돼 증여세 부담이 없다. 분산증여와 증여공제를 활용하면 증여세 부담이 총 1940만원으로 더 줄어든다.

◆부동산 펀드, KP물에 투자=민씨의 노후자산은 부동산을 제외하고는 예전에 사놓은 2000만원 상당의 주식이 전부이며, 현금성 자산은 거의 없는 편이다. 개인연금은 앞으로 2년 정도 받으면 전액소진될 예정이다. 부동산 매각 후 일부 증여한 뒤 남은 자산으로 노후생활비 마련해야 하는 이유다.

장기적으로 3년 이상 보유할 수 있는 자금이라면 6억원 중 2억원은 부동산 펀드 매수를 고려해 볼 만하다. 부동산 펀드의 경우 대부분 장기임대차 계약을 바탕으로 예측 가능한 현금흐름을 발생시키므로 장기 투자가 가능하다. 최근 글로벌 증시 조정에 따라 하락한 상장부동산 펀드를 매수하면 기존 부동산 펀드 가입자보다 높은 4%의 배당을 받을 수 있다. 추후 부동산 가격 상승 시 추가적인 자본수익도 가능하다.

2억원은 외화표시채권(KP(Korean Paper)물)에 투자를 고려해보자. KP물은 국내 회사나 공기업 채권 중 달러로 표시된 채권을 의미한다. 달러 기준으로 거래된다는 점을 제외하면 해당 회사의 원화 채권과 동일하다. 최근 전 세계적인 유동성 경색 속에 외화조달 목적으로 KP물의 발행이 급증했는데, 우량회사채권을 달러로 매입하기에 적기라 판단된다. 다만 달러로 투자하므로 만기시점의 환율에 따라 환차익 또는 환손실이 발생할 수 있다는 점은 유념해야 한다.

나머지 2억원으로는 전자단기사채를 매수해 단기적으로 보유해볼 만하다. 전자단기사채란 만기 1년 미만의 단기자금을 전자방식으로 발행과 유통이 이뤄지는 금융상품으로 금리는 2% 수준이다. 만기가 짧아 지금처럼 변동성이 심한 상황에서 다른 투자 기회를 찾기 전에 잠시 대기하는 상품으로 가입해볼 만하다.

◆ 지면 상담= 재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆ 대면 상담= 전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 10만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.