[더오래]건설회사와 집 공사계약 할 때 반드시 받아야 할 이것

중앙일보

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[더,오래] 손유정의 알면 보이는 건설분쟁(4)

건물을 신축하기 위해 한 건설회사와 공사계약을 체결한 김씨. 완공 단계에서 현장소장으로부터 회사에서 월급과 공사비를 주지않아 더 이상 공사를 할 수 없다는 연락이 와 난감해졌다. [사진 pixnio]

김아영씨는 건물을 신축하기 위해 여러 건설회사를 물색했습니다. 한 건설회사의 홈페이지에는 과거에 시공한 건물의 사진, 평면도가 깔끔하게 정리돼 있었습니다. 이 회사에서 운영하는 인스타그램 계정에는 대구, 제주도, 평택 등 전국 각지에서 진행되는 공사현황 사진이 실시간으로 올라왔습니다.

김씨는 여러 건설회사에서 상담하고 견적을 받은 끝에 위 회사와 공사계약을 체결했습니다. 시공사가 내민 반질반질한 종이로 만들어진 책자형식의 계약서에는 공사이행보증에 관한 문구가 없었습니다. 김씨는 지인의 조언을 받아 시공사에 공사이행보증서를 발급해달라고 요청했고, 계약서에 공사대금의 10%를 보증하는 내용의 문구를 삽입하고, 건설회사로부터 보증보험증권을 받았습니다.

완공단계에 이른 시점에 현장소장으로부터 전화가 왔습니다. 회사에서 월급과 공사비를 주지 않아 더 이상 공사를 할 수 없다고 했습니다. 김씨는 수차례 회사에 찾아가 따졌지만, 친절히 상담을 해줬던 대표이사는 사무실에 나타나지도 않았습니다. 공사 관리를 도와주었던 직원 역시 월급이 두 달 치 밀렸다고 했습니다. 김씨는 현장소장과 함께 법무법인의 문을 두드렸습니다.

공사계약을 체결할 때 건축주는 반드시 건설회사로부터 ‘계약이행 보증보험증권’을 받아야 합니다. 계약이행보증이란 수급인, 즉 건설사가 계약을 이행하지 않을 때를 대비해 공사대금의 일정비율(통상적으로 공사대금의 10% 내지 20%)을 보증금으로 납부하게 하는 것입니다. 현금으로 받을 수도 있지만, 통상적으로 시공사는 공제조합이나 보증보험회사가 발행한 공사이행보증보험증권을 건축주에게 교부합니다. 시공사가 정당한 이유 없이 공사를 이행하지 않아 공사계약이 해제되는 보험사고가 발생하면, 건축주는 시공사와 다툴 필요 없이 바로 보증보험회사에 보험금을 청구해 손해를 보상받을 수 있습니다.

건축공사에는 큰 비용이 듭니다. 특히 공사 초기에 많은 자재와 인력이 투입되기에 건축주는 공사계약 시 계약금액의 10% 내지 30%를 계약금 또는 선금으로 지급하는 것이 일반적입니다. 그렇기에 건축주 입장에서도 건축회사로부터 공사계약 이행보증증권, 선급금보증증권을 받아 공사의 실질적인 이행을 담보 받을 필요가 있습니다.

민간건설공사 표준도급계약서는 계약보증금에 대해 정하고 있습니다. 김씨가 계약한 건설회사가 최초 김씨에게 제시한 공사계약서와 같이 공사이행보증에 관한 내용이 아예 없거나, 이행보증에 관한 내용이 명시되어 있어도 보증보험증권을 교부하지 아니하는 경우도 상당합니다.

건축주는 공사계약 체결 시 반드시 ‘공사이행보증보험증권’을 받아야 한다. 건축주를 상대로 사기를 작정한 사람이 이행증권까지 위조한 경우도 있어 위조 여부도 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. [사진 pixabay]

건축주는 공사계약을 체결할 때 계약보증금의 처리에 관하여 수급인의 채무불이행 시 보증금이 건축주에게 귀속하며, 초과 손해가 발생할 경우 이를 청구할 수 있다는 점을 명시하여야 합니다. 특히 건축주의 입장에서는 이를 위약벌로 명시하고, 계약보증금과 별도로 발생한 손해 전부에 대하여 배상을 청구할 수 있도록 하는 것이 더 유리합니다.

김씨가 선택한 시공사는 겉만 번지르르한 시공사였던 것 같습니다. 특히 시공사의 재무상태는 매우 중요한데, 김씨가 회사에 문제제기를 할 당시 이 회사는 이미 직원들의 임금을 체불할 정도로 경영상태가 안 좋았습니다. 기존 대표이사는 해임 후 다른 대표이사를 내세우며 책임을 피했습니다.

김씨는 공사계약을 해제하는 내용증명을 발송하고, 보증보험회사에 보험금을 청구해 계약보증금 전액을 지급받았습니다. 김씨는 위 보증금으로 남은 공사를 할 수 있었습니다. 김씨가 사전에 공사이행증권을 교부받지 않았다면, 손해가 컸을 것입니다. 시공사를 상대로 소를 제기해 손해를 보상받기까지는 상당한 시간과 비용이 소요됩니다. 더욱이 위 건설사처럼 임금조차 지급하지 못하는 법인이라면 최종적으로 승소한다고 하더라도 돈을 받지 못할 가능성이 높습니다.

따라서 건축주는 공사계약 체결 시 반드시 ‘공사이행보증보험증권’을 받아야 합니다. 또 보증보험증권이 위조되었는지도 확인할 필요가 있습니다. 극히 이례적이기는 하나 건축주를 상대로 사기를 작정한 사람이 이행증권까지 위조한 경우도 있습니다. 이행보증보험증권에는 증권번호와 증권발급 대리점의 담당자 이름, 전화번호가 기재되어 있으므로 증권 위조 여부를 쉽게 확인할 수 있습니다.

변호사 theore_creator@joongang.co.kr