[더오래]코로나19가 부동산 하락 신호탄 될까

중앙일보

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[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(29)

4월 10일 발표한 한국감정원 주간 아파트 매매가격 동향(4.6일 기준)에 따르면 서울 아파트 가격 주간변동률은 -0.04%로 나타났다. 작년 7월 첫째 주 상승을 시작한 이후 지난주 39주 만에 하락 전환한 데 이어 2주 연속 하락한 것이다.

감정원은 지난 4월 2일 발표한 시장 동향에서 서울 아파트 가격의 하락 전환에 대해서 코로나19 사태로 촉발된 대내외 경제 불확실성과 자금출처 증빙 강화, 보유세 부담증가 등으로 크게 위축된 매수심리를 주요 원인으로 꼽았다.

코로나 사태 또한 종식될 것이고 이에 따라 시장은 빠르게 회복할 것이다. 막연한 불안감보다는 부동산 시장이 현재 어느 구간을 지나고 있는지에 대해 고심해야 한다. [사진 pixabay]

한편, 현장에서는 급급매로 수억 원이 하락한 가격에 거래되는 아파트가 있지만 일부 고액 아파트는 신고가를 갱신하는 등 부동산 시장 또한 코로나19 사태로 인한 혼란이 가중되는 양상이다. 과연 코로나19사태는 부동산 하락의 신호탄이 될 수 있을까?

3월 부동산 시장, 하락의 시작으로 봐야 할까? 결론부터 말하자면 3월에 나타난 아파트 시장의 흐름은 코로나 사태로 인한 하락의 신호라기보다 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예’ 조치에 따른 조정 장세로 보는 것이 더 타당할 듯하다. 이는 12·16대책이 발표된 이후 어느 정도 예상됐던 바이다.

2월 초 하락 전환 된 강남 4구의 하락 폭은 유지 또는 확대되는 가운데 준강남으로 분류되는 마·용·성(마포·용산·성동구)은 최근 하락 전환된 반면, 노·도·강(노원·도봉·강북구)과 경기·인천권은 상승 폭이 축소됐을 뿐 여전히 상승하고 있는 모습에서도 알 수 있다. 하락이 시작됐다는 일부의 주장과 달리 아직은 코로나 사태에 따른 하락의 신호탄이라고 확대하여 해석하기에는 무리가 있다고 보는 이유이다. 다만 3월 말에 가까워질수록 코로나 사태의 장기화 우려에 따른 불안감이 시장에 서서히 반영되는 모습을 보인다.

2008년 금융위기와 2020년 코로나 사태

지난 3월 세계보건기구(WHO)는 코로나19에 대해 펜데믹 선언을 함으로써 이 전염병이 전 세계적인 대유행이 진행되고 있음을 공식화하였다. ‘사상초유’라는 수식어를 몰고 다니고 있는 코로나 사태는 부동산 시장에도 많은 영향을 줄 것으로 예상된다.

그렇다면 코로나 사태로 인한 부동산 시장의 흐름은 어떻게 될까? 지금까지 한 번도 겪어보지 못했다는 점에서 코로나 사태는 부동산 시장에도 사상 초유의 사태임이 틀림없다. 따라서 이후의 부동산 시장이 어떤 흐름을 보일지 예측하기는 쉽지 않다. 다만 큰 위기로 인해 시장이 흔들렸던 2008년 금융위기에서 간접적으로 유추할 수 있다.

과거 2000년대 후반의 부동산 시장흐름을 이야기할 때 빠지지 않는 것이 2008년 금융위기로 인해 국내 부동산 시장 또한 하락기로 접어들었다는 부분이다. 전체적인 흐름을 놓고 보면 일견 틀리지 않은 말이다. 그렇지만 서울, 수도권 등 지역별 부동산 가격의 흐름을 세부적으로 살펴보면 금융위기로 인해 부동산 시장의 하락이 시작됐다고 단언하기에는 지역별로 온도 차가 있음을 알 수 있다.

부동산114 자료에 따르면 강남 3구는 2007년 상승세가 끝나고 하락이 시작된 이후 금융위기를 맞은 것을 알 수 있다. 반면 부동산 상승세가 정점에 도달하지 못한 상태에서 금융위기로 인한 하락을 겪은 지역의 경우 위기가 끝난 후 다시 회복한 이후 정상적인 시장 흐름을 찾아 움직이는 모습을 보인다. 위기는 시장에 큰 충격을 주지만, 위기가 끝나면 다시 회복하는 모습을 보이는 것이다. 코로나 사태 또한 종식될 것이고 이에 따라 시장은 빠르게 회복할 것이다. 막연한 불안감보다는 부동산 시장이 현재 어느 구간을 지나고 있는지에 대해 고심해야 한다.

부동산 시장은 단기적으로는 보합 또는 약보합 흐름이 나타날 가능성이 커 보이며, 사태가 종식된 이후 다시 회복하는 V자형 흐름을 보일 것으로 예상된다. 경제위기와 같이 극단적인 상황이 발생하지 않는 한 수요와 공급의 불균형, 유동성 공급 과잉, 저금리 등 아직은 부동산에 우호적인 요인들이 더 우세하기 때문이다.

물론 코로나 사태가 장기화함에 따라 더 큰 위기를 촉발할 가능성도 있기 때문에 부동산 시장 또한 흐름을 예측하기 힘든 변동성이 내재되어 있다. 하지만 현재 시장을 가장 불안하게 만들고 있는 것은 언제 끝날지 모른다는 과도한 공포감이 아닐까 싶다. 하락에 베팅할지, 다시 회복하는 것에 베팅할지는 각자의 선택에 달렸다. 어느 때보다 더 냉철한 판단과 이성이 필요한 시기인 것은 분명하다.

하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr