[폴인인사이트] 집 부수고 다시 짓는 대신… 일본 부동산 시장은 OOOOO을 택했다

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건물주와 세입자의 아름다운 공생은 어려운 걸까요? 폴인에서 열린〈폴인스터디 : 공간 기획부터 운영까지, 미래 건물주 집중과정〉 강연 내용을 정리한 스토리북의 일부를 공개합니다. 지역을 살리고 변화를 이끌 건물주, 혹은 미래 건물주를 위한 콘텐츠입니다. 적절한 토지를 찾는 것부터 콘텐츠를 운영하는 방법까지 업계 전문가들의 노하우를 담았습니다. 이번화에서는 한국 리노베링의 이승민 대표가 일본의 사례를 바탕으로 지역과 상생하는 건물주의 마인드에 대해 설명합니다.

“건물주는 경영자입니다. 건물은 물론이고, 건물이 있는 그 지역의 경영자이며, 지속가능한 도시 만들기의 키플레이어죠. “

이승민 한국 리노베링 대표. 리노베링은 ‘리노베이션 마을만들기’에 필요한 기술과 지식을 배우는 ‘리노베이션 스쿨’을 중심으로 도시재생사업을 운영한다.

사회 변화가 삶의 패러다임을 바꿉니다.  

안녕하세요. 리노베링은 일본에서 시작한 회사입니다. 경제 황금기에 일본은 도시에서 부족한 주택을 교외에서 개발해 채웠습니다. 하지만 버블경제가 끝나자 기업은 구조조정에 들어가거나 통폐합됐으며 이와 함께 오피스의 공실률은 급증했죠. 부동산 시장의 붕괴는 도시의 쇠퇴를 불러왔습니다. 사람들은 ‘어떻게 지역을 다시 살릴 수 있을까’ 고민했죠. 한국보다 20년 전의 일인데요. 도시 재생의 여러 가지 흐름 가운데 나온 프로그램이 바로 ‘리노베이션 스쿨’입니다.

리노베이션 스쿨은 3~4일 동안 열리는 ‘실천적 단기 집중 워크숍’입니다. 커리큘럼은 지역 내 유휴 부동산(빈 건물 등)을 소유주가 제공하는 것부터 시작합니다. 디자인이나 건축, 마케팅, 사회적기업 전문가와 시민들이 함께 유닛을 구성해 유휴 부동산을 활용한 사업 아이템을 기획하는데요. 이 유닛이 부동산 소유주와 시민 앞에서 프레젠테이션 하면서 그 내용을 공개적으로 제안하죠. 그리고 저희는 발표한 제안이 실제 사업으로 연결될 수 있도록 서포트합니다.

이때 핵심은 ‘지역이 자립할 수 있도록 새로운 비즈니스의 씨앗을 뿌린다’는 겁니다. 이를 위해서 스쿨에서는 연속적인 프로젝트를 창출할 수 있도록 지속적으로 컨설팅합니다. 저희는 이 활동을 ‘리노베이션 마을 만들기’라고 부르는데요. 일본에서는 2009년 기타큐슈를 시작으로 전국 50개 지자체(2019년 기준)에서 ‘리노베이션 마을 만들기’를 추진해왔습니다. 저희가 개최한 리노베이션 스쿨만 100회 정도인 것으로 기억합니다. 한국은 2018년 제주에서 처음으로 리노베이션 스쿨을 열었습니다.

저는 초등학교 때부터 경기도 일산 신도시에서 살았습니다. 대학에서는 도시공학을 전공했죠. 그 무렵 막연하게나마 '대학을 졸업하고 일을 시작하면, 일산 같은 신도시를 짓는 일에 참여하지 않을까' 생각했어요. 토지를 설계할 수도 있고, 시행사나 건설사에 들어가거나, 부동산개발금융(프로젝트 파이낸싱, PF) 일을 하며 신도시 건설에 참여할 거라고 상상했습니다. 그런데 대학 졸업 무렵, 리먼 사태(2008년 9월 15일, 미국의 투자은행 리먼브라더스가 파산하며 시작한 글로벌 금융위기)가 터졌습니다. 경제 위기로 도시개발 수요가 급격히 줄어들었어요. 저는 제게 닥칠 미래를 생각했습니다. 가치관도 재검토했죠. 도시와 관련된 일은 계속하고 싶더군요. 그래서 우리보다 경제적으로 20년 정도 앞선 일본으로 유학을 갔습니다.

일본을 두고 ‘문제 선진국’이라는 말을 하는데요. 이 말은 사회적 과제를 많이 가지고 있는 선진국이라는 뜻입니다. 저는 유학하며 일본이 사회적 과제를 어떻게 해결하고 있는지 직접 보고 배울 수 있을 거라고 기대했어요. 제 공부의 테마는 정부 주도형이 아닌 ‘주민 참여의 마을 만들기’였죠. 그런데 제가 유학 간 시점에 "일본은 ‘주민 참여형 마을 만들기’에 실패했다"는 말들이 나오고 있었습니다. 현장에서는 실제로 실패를 인정하고 새로운 방법들을 시도하고 있었죠.

일본에서 어떤 방법을 시도했는지 소개하기 전에요. 먼저 도시의 쇠퇴가 어떤 사회 현상을 불러오는지 설명하겠습니다.

사진 한국리노베링 이승민 제공

도시가 쇠퇴하면 인구가 감소하고, 저출산과 고령화 문제를 겪게 됩니다. 현재 우리나라도 이런 문제를 겪고 있죠. 우리나라의 생산연령인구는 2017년부터 감소하고 있는데요. 지금과 같은 추세로 간다면 2020년부터 인구 감소가 시작된다고 합니다. 일본도 비슷한 상황이죠. 고령화가 진행되면 사회 보장 비용이 많이 들게 됩니다.

고령화로 인해 국민연금 재원의 경우 적립되는 돈보다 빠져나가는 돈이 많아집니다. 이런 현상으로 미래 세대가 내야 할 세금은 더 늘게 되죠. 사회보장비용이 급증하면서 공공시설, 다리, 상하수도처럼 기본적인 사회 인프라도 유지하기가 힘들어지는 미래가 올 수도 있고요.

사진 한국리노베링 이승민 제공

저희는 도시 쇠퇴의 문제를 경영 측면에서 해결하려고 합니다. 한 예로 지방 도시의 인구 감소는 지자체 재정 문제를 가져오는데요. 재정이 어려운 지자체는 공공시설 유지 관리나 재해 복구 같은 사회 서비스를 제공하는 데 어려움을 겪게 됩니다. 이렇게 되면 사람들은 좀 더 나은 환경을 찾아 떠나게 되는데요. 사람들이 떠난 곳에는 빈 건물만 남게 됩니다. 지자체는 지역 세수입만으로 운영될 수 없어서 중앙정부에서 교부금을 지원받는데, 지방에 재정 문제가 발생하면 중앙정부에까지 재정적인 부담을 줄 수 있죠.

빈 집을 다시 채우려면 어떻게 해야 할까요? 그 지역이 다시 사람이 살고 싶어지는 곳이 되어야겠죠. 결국 일자리를 고민해야 합니다. 일자리를 만들 수 있는 미래 산업의 씨앗을 뿌려야 하죠. 그러려면 자본이 필요합니다. 재정 상태가 바닥난 지역이 기댈 마지막 자본은 무엇일까요? 바로 유휴 부동산입니다. 빈 건물, 비어 있는 땅입니다.

회사에 입사한다고해도 계속 성장하는 회사에서 일하고 싶지 사양산업에서 종사하고 싶은 사람은 없을 겁니다. 사람들이 ‘어디서 살지’를 고민할 때도 이 같은 접근 방식이 필요합니다. 서울에 사람들이 계속 모이는 건 서울에 사회적 인프라도 충분하고, 일이 많고, 사람도 많기 때문입니다. 그래서 지방 도시의 쇠퇴를 ‘경영의 문제’로 해결해보자고 생각한 겁니다. 이는 리노베이션 스쿨이 등장한 배경이기도 합니다. ‘우리가 가진 자원은 사람과 유휴 부동산밖에 없다’는 현실을 직시하는 것에서 리노베이션 스쿨은 시작했습니다.

부동산 패러다임도 바뀌고 있습니다.

제가 어렸을 때만해도 단칸방에서 살림을 시작해 점점 주택의 규모를 키우며 이사하는 사람들이 많았습니다. 그런데 요즘은 이런 패턴이 점점 어려운 일이 되고 있죠. 주택의 규모를 키우기는커녕, 신축과 중고 주택의 가치 차이는 더 벌어지고 있죠. 부동산 시장의 거래 패턴은 매입에서 임대 위주로 바뀌고 있습니다.

일본에 신규 주택과 중고 주택 가격 차이를 비교한 통계가 있습니다. 주택 자산액이 주택의 실제 평가 가치라면, 주택 투자총액은 리노베이션 등을 통해 중고 주택에 투자한 비용의 평가 가치를 뜻하죠. 그런데 통계를 보면 중고 주택의 가격이 너무 낮습니다. 미국의 경우, 개인이 주택에 투자한 것 이상으로 주택 투자총액의 가치 평가를 받지만, 일본은 투자한 만큼 평가를 받지 못하고 있죠. 이로 인해 발생하는 비용이 약 500조 엔이라는 통계가 있습니다.

중고보다 신축이 낫다는 생각이 분명 존재했던 시대가 있었습니다. 예를 들어 주택의 수명이 30년이라 한다면 감가상각에 따라 현재의 가치는 제로이고, 그렇다면 부수고 신축하는 게 낫다는 생각이죠. 그런데 지금은 달라지고 있습니다. 부수고 신축하는 비용이 많이 들기 때문에 기존 주택을 가치 있게 활용하는 방법을 고민하는 시대로 가고 있죠. 일본의 경우 20년 전부터 이런 흐름이 온 상태인데요. 저는 우리나라도 점점 비슷해질 거라고 생각합니다. (후략)

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