[폴인인사이트] 경사진 땅을 매력으로 부각… 후암동 테트리스하우스는 어떻게 탄생했나

폴인 에디터의 추천

건물주가 조물주이던 시대는 지났습니다. 달라진 시대에 맞게 건물주도 바뀌어야 합니다. 색다른 관점으로 건물은 물론 지역의 가치까지 높인 이들을 폴인은 찾아나섰습니다.〈공간 기획부터 운영까지, 미래 건물주 가이드북〉이 그 결과물입니다. 스토리북에 등장한 여섯 혁신가 중, 오늘은 문주호 경계없는작업실 대표를 소개합니다. 후암동 경사지에 테트리스하우스를 짓고, 상권이 침체되고 있는 이화여대 근처에 주상복합을 만든 생생한 경험을 조금만 들려드립니다.

"공간을 골목길과 어떻게 연결할지 고민했습니다. 한 공간을 시작으로 길이 연결되면 사람을 모을 수 있고, 사람이 모이면 마을이 만들어지기 때문입니다."

길을 연결하면 건물과 도시의 가치가 바뀐다

서울 후암동 복합주거 프로젝트를 할 당시 저희는 “길을 연장한다”는 표현을 자주 썼습니다. 길을 연장하는 단순한 이유는 사람들을 불러 모으기 위해서입니다. 상업공간은 사람들이 많이 찾아와야 하니까요. 사람들은 길을 따라 공간을 찾아옵니다. 즉 열려 있는 길, 연결된 길이 중요하죠. 길이 연결돼 있느냐 아니냐는 건물의 가치를 결정짓는 요인인데요. 길은 도시 활성화에도 영향을 미칩니다. 그런 면에서 후암동 복합주거는 길을 어떻게 연결하면 좋은지 잘 보여주는 프로젝트라고 할 수 있습니다.

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길을 연장하는 단순한 이유는 사람들을 불러 모으기 위해서입니다. [사진 경계없는작업실]

이 프로젝트는 저희가 토지 매입부터 적극적으로 개입했습니다. 지인이었던 건축주는 퇴직을 앞두고 노후를 보낼 주택을 찾고 있었습니다. 아파트에 거주하며 예금으로 노후를 준비하던 건축주에게 저희는 저희가 해온 테트리스하우스 작업을 예로 들며 “좋은 곳에 살면서 임대수익으로 자산 가치를 유지할 수 있다”고 설득했습니다.

저희는 건축주에게 거주성이 좋은 곳, 미래가치가 있는 곳으로 후암동을 추천했습니다. 당시 후암동은 해방촌 오거리를 찾는 사람들이 조금씩 늘던 무렵이었습니다. 건축주의 땅은 해방촌 오거리와 연결할 가능성이 있는 곳이었죠. 또 토지 뒤에는 남산이 있었어요. 전면은 경사가 좀 심한 편이었지만, 지대가 높아 서울 시내가 한눈에 내려다보이는 장소였죠. 노후 주거지로도 손색이 없었습니다.

미래 가치를 높이기 위해 매력적인 상가 공간을 만드는 일이 중요했습니다. 목표는 지하 1층과 지상 1층, 2층을 상가로 개발해서 지가의 상승효과를 극대화하는 것이었습니다. 그런데 후암동 필지는 경사가 꽤 심했고, 진입도로는 건물 뒤편에 나 있었죠. 진입도로 쪽에서 보이는 건물을 어떻게 만들지, 합리적 비용으로 지하층과 1, 2층 상가를 어떻게 매력적으로 만들지가 주요 이슈였습니다. 동시에 상층부에 들어갈 주거공간도 확보해야 했죠. 이곳은 처음부터 자주식 주차를 해야 했기 때문에 1층 면적을 많이 확보할 수 없었습니다.

미래 가치를 높이기 위해 매력적인 상가 공간을 만드는 일이 중요했습니다. [사진 경계없는작업실]

저희는 1층과 지하층을 연계하는 공간을 만들기로 했습니다. 지하층의 임대료 상승을 기대하는 공간으로 말이죠. 또 땅의 경사를 이용해 길을 연장하기로 했습니다. 이곳 땅이 재미있는 점은 진입도로에서 건물 2층이 눈앞에 보인다는 것이었어요. 그리고 경사를 따라 내려오면 자연스럽게 1층으로 연결되는데 저희는 이게 장점이라고 판단했습니다. 시각적으로는 2층을 바라보며 접근하고, 길을 따라 내려오면 물리적으로 1층에 도달할 수 있도록, 길을 연결하기로 했죠. 그리고 길의 중간에는 바로 2층으로 올라갈 수 있는 계단을 설치했습니다.

사실 건물의 뒤쪽이 진입도로와 맞닿은 경우는 그다지 좋은 조건이라고 할 수 없습니다. 일조사선 때문에 건물을 위로 올릴수록 단계적으로 면적이 줄어들게 되죠. 또 건물 뒷면은 어떻게 해도 티가 나는 게 보통입니다. 이런 경우 건물 뒷면을 불법으로 확장하기도 하고, 이곳에 에어컨 실외기를 갖다 놓기도 하죠. 그래서 저희는 건물 뒤가 뒤처럼 보이지 않도록 신경을 썼습니다. 또 일조사선을 역으로 활용했습니다. 위로 올릴수록 면적이 줄어드는 계단을 잘 활용해서 외부 공간을 만드는 식이죠. 실제로 후암동 건물 2층에는 테라스가 있습니다. 날씨가 좋을 때는 1층 카페에서 일하는 분들이 테라스에 테이블을 놓는데, 이렇게 되면 공간이 풍성해 보입니다. 그 이미지를 보고 사람들이 많이 유입되기도 하죠.

정리하면, 후암동 건물 2층에는 상가를 2개 만들었고, 3층에는 원룸 2개, 투룸 1개가 들어가도록 했습니다. 5층은 건축주의 집입니다. 거실과 부엌이 통합돼 있고 방은 2개입니다. 거실 창에서는 서울이 내려다보이죠. 서울 풍경을 적극적으로 볼 수 있게 창도 넓게 냈습니다. 작게나마 테라스도 있죠. 의자 하나를 놓기도 애매할 정도로 폭이 좁지만, 문을 열고 밖을 내다보는 것만으로 기분이 좋아지는 테라스입니다. 취미실도 있습니다. 서울의 풍경이 취미실에도 보일 수 있게 벽 대신 창으로 공간을 막았습니다.

건물 외관 디자인에도 신경을 많이 썼습니다. 후암동은 오래된 지역이라, 건물을 새로 지으면 눈에 바로 띕니다. 그래서인지 못생기게 지으면 안 된다는 막연한 의무감이 있었어요(웃음). 외관 벽돌은 주변과의 조화로운 분위기를 위해 따뜻한 느낌의 베이지색을 선택했습니다. 저렴한 250원짜리 벽돌입니다. 대신 줄눈 색깔을 신중히 골랐습니다. 벽돌 줄눈 색깔에 따라 건물 느낌이 상당히 달라지기 때문입니다. 그래서 줄눈 색을 직접 조합했습니다. 금색과 회색, 흰색과 검은색을 섞어서 벽돌 색깔과 같아 보이게 만들었죠. 건물이 전체적으로 한 덩어리로 보이게 만든 겁니다. 줄눈을 직접 배합하는 게 비용이 더 들지는 않았습니다. 작은 디테일이지만 차별점을 줄 수 있었죠.

테트리스하우스를 짓자마자 10% 이상의 임대수익률을 기대했는데요. 그에 비해 후암동은 임대수익률이 현재 6%에 불과합니다. 하지만 후암동의 경우 앞으로의 토지가 상승과 임대료 상승을 더 기대할 수 있다고 봅니다. 후암동 프로젝트에는 2층 일부를 덜어낸 건물 디자인과 동선 연결 전략이 먹혔는지 디자인하는 분들이 많이 유입됐습니다. 상가가 활성화되며 원룸도 좋은 가격으로 임대했죠. 투자한 만큼 전략적으로 수익을 얻고 있는 프로젝트입니다.

길이 연결되면 사람이 모이고, 사람이 모이면 동네가 생긴다

그 다음 설명할 사례는 신촌 주상복합의 계획안입니다. 사업성을 목표로 스페이스워크와 경계없는작업실이 함께 작업했습니다. 위치는 이화여대 정문 앞이죠. 2종 일반주거지역이고, 사이트는 하숙집이 밀집된 곳과 상업지역 사이에 있습니다. 기본적으로 이곳은 상업지역입니다. 후암동이나 테트리스하우스는 공간을 무조건 한 평이라도 더 채우는 게 목표였는데, 상업지역은 이야기가 좀 다릅니다. 상업지역은 용적률을 800%까지 지을 수 있습니다. 즉 시공비가 토지가를 넘어선 사업입니다. 그만큼 운영과 수익이 건축주에게 리스크로 작용하게 되죠. 그렇기 때문에 건물을 얼마만큼 지을지 어떤 프로그램을 만들지 잘 기획해야 합니다.

이화여대 앞 상권은 많이 침체된 상태입니다. 저희는 시장조사를 통해 원인을 분석했습니다. 이화여대 앞 상업지역의 소프트웨어가 시대의 트렌드를 쫓아가지 못했다는 것입니다. 하지만 임대료는 떨어질 기세가 보이지 않으니 임차인은 근처 다른 지역으로 이동한 거죠. 실제로 신촌에 젠트리피케이션이 생길 무렵 삶의 터전을 홍대나 망원으로 이동하는 임차인들이 많았습니다. 결국 이화여대 앞의 즐길 거리는 줄어들고, 더는 사람들이 이곳을 찾지 않게 됐죠.

그럼에도 불구하고 의문이 들었습니다. ‘아무리 트렌드를 못 쫓아간다 해도, 이화여대와 연세대라는 유명 대학을 근처에 둔 지역의 상권이 이 정도로 침체한 이유가 뭘까?' 이화여대 앞에는 오피스텔 주상복합 신축현장이 지금도 많습니다. 조사해보니 이곳 상업지역이 2006년 지구단위계획으로 만들어졌고, 2016년에는 패션문화특구로 지정됐더군요. 그리고 상가 저층부에 옷집이나 미용실을 넣으면 주차장을 면제해줬습니다. 만약 다른 업체가 들어오면 불법 건축물이 되어버리는 거죠. 지하철 2호선이 가까이 있고, 사람이 모일 수 있는 대학가 지역임에도 상가 저층부가 다 공실이 된 것도 그래서입니다. 상가 저층부에 옷가게와 미용실만 집중적으로 넣는 게 요즘 트렌드라고 생각하진 않습니다. 오히려 카페나 서점처럼 공간을 경험할 수 있는 곳들이 다양하게 있어야 하죠. 그래도 건물주는 건물을 올립니다. 저층부를 안 팔아도 상층부 오피스텔을 분양하면 수익이 나니까요.

이화여대와 연세대라는 유명 대학을 근처에 둔 지역의 상권이 이 정도로 침체한 이유를 문주호 경계없는작업실 대표는 집중 분석했다. [사진 경계없는작업실]

저희는 이곳을 상업지역이 아닌 골목길로 바라보기로 했습니다. 실제로 이곳은 볕이 잘 들고 길이 잘 연결된 재미있는 골목길입니다. 골목이 바뀌려면 공간을 운영하는 임차인, 즉 콘텐츠 플레이어들이 중요합니다. 콘텐츠 플레이어에게 경험을 제공할 수 있는 공간, 그들이 선호할 만한 공간을 골목길과 어떻게 연결할지 고민했습니다. 한 공간을 시작으로 길이 연결되면 사람들을 모을 수 있고, 사람들이 모인 곳에 마을이 만들어지기 때문입니다.

마을의 골목길을 연결하자는 의미를 유념하며 저희는 ‘건물 3채를 짓는다’고 상상했습니다. 물론 전체 모습은 주상복합과 비슷하겠지만, 저층부는 마을의 골목과 조화를 이루는 공간을 제공하는 상가를 만들자고 계획했죠. 그리고 중간층은 합리적으로 임대수익이 나올 수 있는 주거공간을 만들고, 최상층은 별도의 땅이 하나 더 있다고 상상해 주인세대를 위한 단독주택을 짓자고 생각했습니다. 그리고 3개 층의 저층부를 나누는 느낌이 들도록 디자인 했습니다. 길에서는 활짝 열린 느낌이 들도록, 외부에서 지하와 지상 3층까지 연결되는 공간이 잘 보이도록 디자인했습니다.

다음 사례는 서울 명동처럼 사람이 많이 붐비는 대구 동성로에서 조금 떨어진 곳의 토지입니다.

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지금까지 읽은 내용은 〈공간기획부터 운영까지, 미래 건물주 가이드북〉의 10화 중 일부입니다. 사람들을 끌어 모으는 공간 설계의 전략과 실제 사례가 궁금하다면 지금 바로 확인해보세요. 문주호 경계없는작업실 대표 외에도 건축과 공간, 도시재생 분야의 최고 전문가 5 명의 인사이트를 만나볼 수 있습니다.

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